房屋所有权转移之思考

　　房屋所有权的转移以登记为准是我国房产管理的一项法律制度，《中华人民共和国城市房地产管理法》第59条作了明确的规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋进行占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，依法登记的房屋权利受国家保护。但是在司法实践中对这一规定有着不同的理解，如有这样一个案例：(隐去真实姓名)甲乙为合法夫妻，因感情不和于2004年4月协议离婚。在离婚协议书中对夫妻共同财产作了明确的约定，登记在男方名下的房屋归女方所有，男方负责办理过户手续，其他的财产归男方所有。2004年8月男方不幸去世，去世时房屋没有过户。一种观点认为根据房屋的所有权的转移以登记为准的法律规定，在男方去世时房屋没有办理过户手续，此房屋的所有权仍然归男方所有，即是男方名下的合法财产，男方去世后此房屋理应成为男方的遗产，并由其合法继承人进行继承;另一种观点认为登记为男方名下的房屋在男方去世时虽然没有办理过户手续，但是在男方生前就已经对其进行了处分，房屋的所有权已经归属女方，女方是房屋的唯一权利人，女方可以凭离婚协议和有关证件办理房屋过户手续。两种观点孰是孰非在司法实践中颇有争议，根据我国对物权的有关法律规定，笔者赞同后者的观点，其理由如下：

　　一、房屋所有权转移以登记为准不能作为房屋所有权属的分界线。我国《婚姻法》第39条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”《〈 婚姻法〉若干问题的解释(二)》第8条：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。”我国《合同法》第135条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”这就是说《合同法》将合同的效力和所有权转移的效力区分开来，买卖合同从依法成立时生效，所有权从登记过户或者交付时成立与生效。如果买卖的标的物是不动产，卖方就有法定义务办理过户登记手续。《城市房屋权属登记管理办法》第17条第二款规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿并立有契约，买方已交付房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违约行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责令其补办房屋买卖手续。”

　　以上法律和司法解释都说明一个问题，那就是：虽然房屋的所有权转移是以登记为准，但是房屋的归属权，或者说它的权利人早在登记之前就已经确定了。准确地说，权利的归属是以契约生效时为界，生效的契约中约定权利人是谁，那他就有权利进行房屋产权转移登记，否则就无权进行权利转移的行为。由此得知案例中房屋产权的归属应是女方，只有女方才是此房屋的权利人，才有权利申请变更登记。此房屋不能成为原登记人的财产，更不能成为他的遗产。因此在所有权的归属的问题上不能孤立看待登记问题，更不能将登记作为房屋所有权归属的唯一的标准。

　　二、房屋的所有权以登记为准的权利限制。房屋所有权转移以登记为准是有条件的，不能扩大解释。其真正的意义在于(一)是一种房屋管理的制度，房地产权属登记是房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以及上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利登记依法确认房地产权属关系的行为。登记的主要目的在于公示。通过登记将房地产权属的设立、转移和变更的情况向公众予以公开、使公众了解某项不特定的房地产所形成的房地产权属状态。其价值功能在于以公示方式宣示物权的归属，满足物权对世性的要求。同时通过公示方式理清权属，避免和减少权属纠纷。(二)权利人不能以自己是权利人对抗善意第三人，即：善意第三人以合法的方式取得了房屋权属证书，权利人不能要求返还房屋。房屋所有权以登记为准的法律适用只能适用在房屋的所有权纠纷的法律适用上，而不能适用在房屋的所有权的归属权的法律适用上。

　　因此，理解法律中房屋的所有权的转移以登记为准的法律规定时，不能孤立地看待登记的问题，更不能将登记作为房屋所有权归属的唯一标准，应该统筹兼顾整个案件的情况。首先看房屋的归属，然后看是否有善意第三人，通过综合分析才能正确理解和把握房屋所有权的转移以登记为准的法律规定的真正的意义。