合同是否成立

1999年10月25日，孙某向某市房地产开发公司购买一套三居室的住宅，双方在签订的买卖合同中约定：房地产开发公司应当在2000年8月1日前将房屋交付孙某使用，被告在合同签订后10天内交付1万元定金；房款共30万元，被告应当分期支付，于1999年10约30日前支付第一笔款项10万元，第二笔10万元于2000年3月1日交付，其余10万元于办理房地产过户手续后立即一次性付清。双方在签订合同后，未办理预售合同登记手续。合同签订后，孙某以房价过高为由拒绝支付房款，并请求归还其定金。房地产公司则以合同已成立生效为据要求孙某履行合同，支付房款。双方产生纠纷诉至法院。

【问题提出】

本案主要涉及对未办理预售房屋登记手续的房屋买卖合同是否成立的问题。

【法律依据】

《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”

《房地产管理法》第44条的第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

【案情分析及处理结果】

首先可以明确的是，孙某与房地产开发公司之间签订的预售合同是双方当事人真实的意思表示，预售合同在双方当事人间合法成立。虽然房地产法第44条第2款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，但是根据合同法司法解释第9条的规定，房地产开发公司未办理预售合同登记手续并不影响合同的效力，预售合同依法对双方产生法律拘束力。因此，双方当事人应当依据合同约定履行自己的义务，孙某以房价过高为由拒绝支付房款的行为明显属于违约行为，其归还定金的请求不应得到支持，孙某应当按合同约定按期支付房款。

【存在的问题】

在本案的审理过程中，就原告与被告之间的合同是否成立存在不同的看法。第一种观点认为，原告与被告之间自愿合法的订立了房屋预售合同，并已经支付了定金，所以该合同已经成立。第二种观点认为，原告与被告虽然订立了合同，但由于没有办理预售合同登记手续，所以合同没有成立。我们认为，原告与被告之间的合同是否已经成立，关键是看是否已经符合合同成立的要件，以及正确区别合同的成立与合同的生效。

首先，双方已经达成合意。本案中，原告与被告就合同的内容已经达成一致。通过要约与承诺的程序，双方就合同的标的物、价款、履行时间、履行方式以及定金条款已经达成合意，以此确定了合同的内容。

第二，双方意思表示真实，不存在使合同不成立的因素。本案的双方当事人在订立合同过程中没有欺诈、意思表示不真实的情况。因而双方的要约及承诺均是合格的。经承诺后，合同成立。

第三，虽然依照法律、行政法规的规定，房屋预售合同应当依法进行登记。本案的原告与被告已经订立书面合同，但未进行登记。此处，登记依照最高人民法院对《合同法》的司法解释，应当是仅具有不使标的物所有权产生转移的效力，而非使合同不成立生效的条件。所以，不能以合同未办理登记为理由，认定该预售合同不成立。

【参考案例】

郑小强诉重庆市急救中心损害赔偿案，参见《中国审判案例要览》（1994年综合本），第778－782页。