一起糊涂的商品房买卖合同案

　　1997年8月我承办的(1997)徐民初字第2997号上海**高科技有限公司诉上海**房地产经营开发中心商品房买卖合同案，可以说是我审判生涯中最糊涂的一起案件。为什么说这起案件最糊涂呢?这需要了解一下整个案件的审理过程和引发的后果。

　　一、开庭审理前的准备

　　我收到本案后，首先审阅了卷宗。原告上海**高科技有限公司诉称，1996年6月，原、被告签订**公寓按揭购房定购单，约定原告向被告购买**公寓28层A室，申请按揭需预付房款的40%。原告于1996年6月24日和12月31日先后支付174581元后，被告告知原告单位购房不能办理按揭手续，只能由具有本市户口的个人出面才能办理。原告方知上当，提出退钱，被告不同意，原告按照被告的意见，找了戚**与被告签订了预售合同。原告与戚**购房是两回事，因被告不具有售房资质，且误导原告与之签订按揭购房定购单，具有欺骗性，侵害了原告的合法权益。故请求判决被告返还预收购房款(含定金)人民币174581元，并自付款之日起按银行固定资产贷款利率偿付原告占用购房款期间的利息，赔偿经济损失8000元，并负担诉讼费。

　　我向被告上海**房地产经营开发中心送达民事诉状副本后，通知原、被告一起到法院调解，听取双方意见，同时收集证据材料。原告是一家私人公司，法定代表人和两名代理人均到法院参加调解，其中一名代理人是公司员工，另一名代理人是已过60岁的老律师。原告坚持要求解除合同，要求解除的原因我分析有两个：一是戚**虽与原告法定代表人有亲戚关系，但自己办的公司付款而将房产办在亲戚名下，终究不太放心;二是当时商品房销售不景气，房屋升值潜力不大。被告代理律师称，被告与戚**已建立了合法有效的民事关系，原告是代替戚**向被告支付房款，这种行为是合法的，请求判决驳回原告的诉讼请求。由于一方要求解除合同，另一方不同意解除合同，针尖对麦芒，无调解余地，我就准备开庭审理。

　　本案的处理结果与戚**有法律上的利害关系，为了避免漏列当事人导致上诉后发回重审，我考虑将戚**列为本案第三人。我要求原告将戚**叫到法院，戚**表示，自己并不想买房，在原告预付部分房款后不能按揭，被告又不愿返还定金的情况下，为了原告才与被告签订商品房预售合同，自己无能力购房，也不需要购房。签订合同不是自己真实意思表示，要求撤销商品房预售合同、出售合同，同意原告的诉讼请求。我通知他作为第三人参加开庭。

　　二、独任审理和起草判决书

　　11月中旬，我适用简易程序独任开庭审理了本案，原告、被告和第三人戚**到庭参加诉讼。开庭审理后，我立刻起草了民事判决书。经审理查明：1996年6月中旬，原、被告签订**公寓按揭购房定购单，约定原告向被告购买**公寓28层A室，房屋总价为434581元，预收定金10000元。按揭年限5年，按揭额度60%，申请按揭需预付房款的40%(含定金)，正式签订购房协议，等候被告书面通知，接到通知后一周内速来办理具体购买手续，逾期不办理者，视作放弃按揭资格，退回预收房款，定金则不予退还。经银行审核批准后，未付清的房款余额根据还贷年限和利率向银行偿还本息。定购单所述内容以双方所签订的购房合同条款为准。被告定于1996年8月15日前将物业交付给原告使用。其中30%购房款在一周内即1996年6月20日前付清。原告于定购单签订当日给付被告定金10000元，于6月24日给付被告120374.30元，被告向原告出具入帐日期为6月24日的130374.30元的收据一张。/1996年8月22日，第三人戚**在原告的要求下，与被告签订上海市内销商品房预售合同，约定立房屋预售合同人甲方为上海**房地产公司、上海**房地产经营开发中心，乙方为戚**，乙方向甲方购买桂林路的系争房屋，暂测建筑面积为98平方米，单价为4434.50元，价款暂订为434581元，乙方于1996年6月24日支付定金人民币2000元和房款110374.30元，于1996年12月30日前付房款44206.70元，余款由乙方按银行指定时间、地点办理按揭贷款手续，具体付款时间及方式以乙方与银行签定的贷款合同为准，按揭贷款额为人民币260000元。甲方定于1996年9月30日前将该物业交付给乙方使用。该预售合同事后加盖了上海**房地产公司合同专用章并办理了交易登记手续。同日，被告还向第三人戚**出具**公寓购房补充协议，内容与预售合同相吻合，但第三人戚**未签字、盖章。/1996年10月7日，原告以第三人戚**名义给付了系争房屋的入伙预收款等物业管理费，领取了钥匙并开始使用房屋。第三人戚**了解此情况，但未提出异议。1996年11月28日，中国建设银行上海市**支行以戚**为借款人、被告为收款人，将26万元划款至被告帐号。1996年12月31日，原告又给付了被告系争房屋的购房款44206.70元，被告出具交款单位为原告的收据二张。1997年8月中旬，被告用上海**房地产公司合同专用章与戚**签订了与前述预售合同内容吻合的上海市内销商品房出售合同。甲方为上海**房地产公司，乙方为戚**。被告向原告收回房款收据，并出具抬头为戚**、金额为434581元的发票，该发票加盖了被告和上海**房地产公司的发票专用章。1997年8月19日，戚**通知银行停止办理按揭手续，2天后原告提起民事诉讼。/系争房屋的商品房预售许可证系上海**房地产公司所有，被告与上海**房地产公司之间签订协议书，由被告预售、销售**公寓，法律后果均由被告承担。

　　我分析本案的法律关系认为，原、被告签订的**公寓按揭购房定购单，因被告本身无预售资质而以自己的名义签订，应认定为无效。戚**与被告及上海**房地产公司签订的预售合同、出售合同符合法律规定，应属有效。由于定购单已被预售合同、出售合同取代，原告支付的部分房款已自愿转为戚**的房款。故原告要求被告返还购房款和赔偿损失依据不足。拟判决：驳回原告要求被告返还预收购房款人民币174581元、按银行固定资产贷款利率偿付利息、赔偿经济损失8000元的诉讼请求。案件受理费由原告负担。我将判决书和卷宗交给庭长审批，心想可以马上结案了。

　　三、判决意见被否决和案件被搁置

　　庭长很快将判决书和卷宗退了回来，并在一张便笺上用铅笔写了三条意见，大意是：戚不是真正的购房人，购房不是其真实的意思表示;被告不具有预售资质，不能以自己名义售房;合同均无效，应支持原告诉讼请求。我看了后，有点懵了，批示意见与我的判决意见正好相反。如果合同均按照无效处理，这意味着要将上海**房地产公司和中国建设银行上海市**支行作为当事人追加进来，对合同、房款和贷款等一并处理，本案工作量将大大增加，处理完毕还需要一个较长过程，已不可能马上审结。由于将近年底，我就将本案暂时搁置，集中精力处理其他案件，要不然其他案件就来不及在3个月或6个月内审结了。[page]

　　1998年初起，我在承办其他案件的同时，也一直没有忘记本案。只是我认为，戚**签订的预售、出售合同并不违反法律，认定无效依据不足;原告支付的174581元，已转化为戚**向房产公司支付的购房款;原告要主张该笔款项，只能另行与戚**交涉或者以戚**为被告向法院起诉。由于6个月审理期限将至，我陆续将上海**房地产公司和中国建设银行上海市**支行追加为第三人，这两家单位都认为合同应属有效。

　　1998年8月左右，副庭长问我：“这起案件为什么还没有结掉?”我回答：“我的意见与庭长的意见不同，虽然追加了第三人，仍然感觉不应该支持原告。”副庭长将本案卷宗拿去看了后对我说：“我同意庭长的意见，合同全部是无效的，应该支持原告。”这名副庭长是一名直率庭长，他对自己的业务水平自信到了自负的地步，我相信这个意见并不是为了附合庭长而确实也是他本人的意见。由于这段时间我先是完成了2篇论文，接下来一名女法官借调到高院移给我8件旧案，再加上我自己的旧案和新案，有些应接不暇。因此，对于这件争议较大的案件我仍然没有起动。如果我多花时间抓紧办掉这件案件的话，我想有可能影响到其他案件的及时审结。考虑到原告已实际使用了系争房屋约2年，如果合同无效退回房屋后应当支付房屋使用费，过了一阵我委托评估事务所对系争房屋使用费进行了评估。

　　1998年11月，我审结了29件案件。能够在一个月内审结当年结案的1/4强案件，倒不是该月工作量特别大，而是有些特殊原因：一是全年仅有的一个17件的系列案件在本月审结;二是一名借到高院的女法官移出的一些旧案也到了结案时间;三是当月开始放权，判决无须再经庭领导审批，如果仍须审批的话有些案件由于意见不一致而将难以审结。在结掉了29件案件后，我感觉轻松了许多，准备在年内处理掉这起唯一跨年度的旧案。

　　四、合议庭开庭审理起风波

　　我通知了各方当事人和代理人于12月的一天14时适用普通程序开庭审理。我在13时30分许安排了另1件案件的调解，由于当事人的迟到和材料不齐而有所耽搁。我向本案有关人员打了个招呼后，实际开庭时间推迟到大约14时30分。原告代理律师要求同时作为第三人戚**的代理人，律师不能同时为原、被告双方代理，是否可以同时作为原告和第三人的代理人规定不明，因此我还是同意了。开庭前我告诉他们，本案审理时间比较长了，开庭时抓紧一点，将在年底前宣判。

　　本案由我担任审判长，与2名人民陪审员组成合议庭开庭审理。本案与适用简易程序时相比，增加了上海**房地产公司、中国建设银行上海市**支行为第三人，当事人和委托代理人相对较多，法庭调查的时间也较长。法庭辩论阶段，担任上海**高科技有限公司和戚**代理人的老律师首先代表原告发言，发言时间很长，可能超过了10分钟。而随后的其他当事人和代理人发言都非常简洁，加起来还不到10分钟。然后老律师又作为第三人戚**的代理人发言，戚**与原告的意见基本一致，我想老律师大概只要作一些补充就可以了，想不到他仍然是滔滔不绝，可能也花了10分钟。等到他发言完毕，我看看时间大约是16时20分，我想有一名另案的当事人预约在16时30分到法院来找我，要抓紧一点时间，于是说：“由于时间关系，第二轮辩论每方发言时间限定为3分钟。首先由原告方发言。”老律师立刻提出抗议：“限定辩论时间没有法律依据。”我说：“根据民事诉讼法规定，在法庭上由审判长主持庭审活动，当事人和其他诉讼参加人应当服从审判长指挥。”老律师继续抗议：“本案审理拖了这么长时间，为什么连我们的发言时间也要限制。”我心里暗骂：“真是拎不清，本案对房屋使用费进行了评估，肯定是准备支持你们的，庭审前已经告诉你们准备在年底前宣判。第一轮没有限制辩论时间，说了那么多废话，第二轮还有那么多废话要说吗?”我提示他：“已经过了一分半钟了。”老律师威胁：“我要到你们院领导那里去反映。”我说：“如果你有意见，可以到楼下的信访大厅去投诉。”我的本意是告诉他投诉的途径不能直接找院领导，而是应当通过信访部门。但是他误以为我要将他驱逐出法庭了，就站起来气呼呼地走了。随后，我继续开庭，其他诉讼参加人都没有太多的话，本案审理很快就结束了。开庭结束后，我去问了一下门卫，预约的当事人没有来。事后我看了庭审记录，书记员没有将在法庭辩论过程中我与老律师交换意见的内容记录下来，可能他认为这些不属于法庭辩论内容，这种做法也没有错。只是我倒是希望记录下来有案可查，不论是谁对谁错。

　　本案开庭审理后，估计是老律师到信访接待室投诉了，分管房产庭的女副院长找我了解本案情况。我向她口头汇报了庭审情况，并说对本案的实体处理有疑惑。她将本案卷宗拿去看了后，也认为应当支持原告的诉讼请求。我表示本案肯定将在年底前宣判，她也没有再说什么。

　　五、一审判决情况

　　随后，我开始起草判决书，经审理查明部分是在原来的基础上增加了房屋产权和房屋使用费的评估情况等。本院认为是“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。原、被告签订的**公寓按揭购房定购单，因被告自己不具有售房资质，故应属无效。第三人戚**购房不是其真实意思表示，其实际未给付购房款，出面签订预售合同和出售合同是为了使原告取得抵押贷款，该行为违反了社会公共利益，故预售合同、出售合同均应确认无效，原告和第三人戚**对此均有过错。被告与原告签订的按揭购房定购单对原告有误导作用，故对于预售合同、出售合同无效，也有过错。被告从原告处取得的购房款，应予返还，并应按银行固定资产贷款利率计算支付利息。原告及第三人戚**应当将系争房屋返还被告及第三人上海**房地产公司，并应支付占用房屋期间的房屋使用费。对于抵押贷款，由于本案当事人均未能提供书面的借款合同和抵押合同，故应当认定不存在合法的抵押贷款关系。被告从第三人中国建设银行上海市**支行取得抵押贷款缺乏法律依据，应予返还，并应当支付占用抵押贷款期间的利息。原告要求被告赔偿其他经济损失，缺乏法律依据，不予支持。”判决结果共七项，前六项内容分别是当事人签订的预售合同无效、出售合同无效、被告返还原告购房款、原告和戚**返还房屋，原告给付房屋使用费、被告返还银行借款并支付利息，第七项是：驳回原告要求被告赔偿损失人民币8000元的诉讼请求。[page]

　　在写本院认为时，我自己感觉认定本案预售合同和出售合同无效实在太牵强。此时我虽然已可以自行作出裁判无需审批，但是庭长、副庭长、分管副院长都先后表态认为合同无效，本案又追加了两个第三人，对房屋使用费也进行了评估，从立案到此时达到1年4个月，已经骑虎难下了，再要按照我的最初意见判决显然相互矛盾和自相矛盾。

　　本案我写了共8页5000多字，在当时尚未进行民事判决书改革，证据内容没有展开的情况下，这样的判决书是相当冗长的，这可能也是我写的最长的一篇民事判决书。我认为本案很有可能全部改判，但是事实部分写得相当清楚，至少不太可能发回重审。我赶在年底报结前的12月23日宣判了，没有再跨一个年度。

　　六、二审判决情况

　　几个月后，我已在刑庭工作了一段时间。二审终审后卷宗退了回来，我发现二审判决书上的判决结果维持了一审的第七项判决，撤销了第一项至第六项判决，并驳回了原告的其余诉讼请求。就二审判决结果的实体内容而言，与我在接手此案三个月内适用简易程序起草的判决书中的判决结果完全一样。一审是驳回了原告部分诉讼请求，二审实际上驳回了原告的全部诉讼请求，按照惯例二审首先对我的第七项予以了维持。因此本案属于部分改判，比我预想的全部改判的结果要好。

　　七、审判监督意见

　　由于本案是部分改判，要填写改判、发回重审案件分析意见表交审监庭确定是否追究错案责任。我在承办人意见栏内如实填写了有关情况，称：“同意二审判决意见。本案我的最初意见与二审判决意见相同，即驳回原告的全部诉讼请求。在报领导审批和听取意见时，有关领导均认为本案应当支持原告诉讼请求。鉴于本案最终判决结果是由我作出的，未经领导签发，本案应由我个人承担全部错案责任。”我将该表交房产庭庭长，庭长填写在庭长意见栏内填写了“同意”后交审监庭，并问我：“当时是不是副庭长批的?”我未可置否，这是一名潇洒庭长，他在审批时习惯上是进行快速阅读，事后不会记住他批过的许多案件，更不会象我这样很多年后还会将许多办案细节记得清清楚楚，因此我相信他是忘了他自己当初对本案的审批意见，而并非是想推卸责任。审监庭审核人员向我了解了本案情况，我向他大致讲了审理经过，并作好了承担错案责任的思想准备。所谓的错案责任，也就是扣一些奖金，多一个污点，坏一点名气，对责任人来说并无太多的实质性的不利影响，因为毕竟不同于违法审判责任。出乎我意料的是，他事后对我说：“考虑到本案审理过程中发表意见的领导比较多，还是以不定错案为好。”因此，虽然我有多件被改判的案件，却在审判生涯中没有被追究过错案责任。

　　八、监察情况

　　1999年上半年，我们法院纪检组组长、监察室主任向我了解本案情况，我向他如实汇报了本案审理经过，尤其是最后庭审的法庭辩论阶段的情况。他倒是平心静气地与我对话，也没有对我进行批评。我想此事已经就此了结了。

　　2000年上半年，我的一名担任律师的大学同学到法院带给我一份《上海律师》2000年第1期，后面有一篇《1999年上海市律师协会维护律师依法执业权益委员会工作总结》，其中部分内容是：“根据上述思路，1999年度，律协维护律师依法执业合法权益委员会在维权委顾问和其它有关单位的大力支持和帮助下，立案处理了以下案件：/1.1998年12月4日，震旦律师事务所来信反映：***律师在