不动产的风险转移

　　在物权法方面，地震涉及到的最主要问题，是物权标的物的意外灭失风险负担责任，多数问题都是围绕着这个基本问题展开的，判断的基本标准是民法关于物权标的物意外灭失风险负担规则。风险负担制度是合同法一项重要制度，理论上标的物风险转移可分为：合同成立主义、所有人主义和交付主义，我国对动产及不动产风险转移采取“交付主义”，当标的物是动产时，风险自交付发生转移，在实践和理论上都无可争议，但当标的物是不动产时，风险自交付转移，这里的交付如何认定以及怎样承担风险值得探讨，特别是出现“一物二卖”，“分期付款”的情况，由买方一人承担风险在具体实务会出现合法不合理的现象,理清不动产风险负担制度，有利于风险负担制度本身的完整性，兼具现实和理论意义。主要涉及到的问题是：

不动产

　　物权标的物的意外灭失风险负担规则

　　在物权标的物意外灭失风险责任负担问题上，主要规则是，意外灭失标的物的所有权在谁手里，谁就应当承担风险责任。具体问题是：在地震中灭失的房屋，买卖的房屋已经交付，所有权已经过户或者没有过户的，究竟应当由谁承担风险责任呢?按照上述规则，如果房屋已经交付，但业主并没有取得所有权，即没有进行过户登记取得房产所有权证书，其房屋的所有权尚在开发商手中的，应当由开发商承担物权标的物意外灭失风险责任，开发商不能将房产所有权过户，应当承担民事责任。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第十一条　对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

　　房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

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