不动产物权的公示

　　不动产物权的公示方法，在世界各国均为一致，即不动产登记。不动产登记又称为不动产物权登记，是指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。 不动产登记制度是物权法的固有内容，从历史上看，以保障交易安全为目的的不动产登记制度，系以12世纪前后德国北部城市关于土地物权变动须记载于市政会所掌管的都市公簿(Stadtbuch)上为其滥觞，其后曾因罗马法之继受而一度中辍，惟地方特别法略有保存。迨至18世纪，方又在普鲁士邦及法国抵押权之登记制度中复活。法国抵押权之登记制度遂成为现代不动产登记制度的直接渊源。

　　以登记作为不动产物权变动的公示方法是物权公示原则的要求。根据各国立法例，不动产物权登记在理论上有实质主义登记和形式主义登记两种情况。形式主义登记，即不动产物权的设立、变更、移转、消灭的生效，仅仅以当事人的法律行为作为生效的必要充分条件，登记与否不决定物权变动的效力。但是为交易安全的考虑，不经登记的不动产物权不得对抗第三人。 此种立法体制为《法国民法典》所创，后来为《日本民法典》等所继受。所谓实质主义登记，即不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。 这种体例为《德国民法典》所建立，为《瑞士民法典》和我国台湾地区民法等所采纳。实质主义登记与形式主义登记的根本差别，是实质主义登记将登记的法律效力渗透在不动产物权变动的过程之中，而形式主义登记不许登记参与物权变动的过程，不对物权变动发挥作用，而只在物权变动之后发挥权利的证明作用。 两种登记模式的差别体现了两种不同的物权公示制度不同功能的价值选择。

　　不动产物权登记适用于依法律行为的不动产物权变动，这种登记将不动产物权的设定、移转、分割、合并、增减及消灭记入登记簿之中，使之有确定的、终局的效力。不动产登记主要包括如下几种类型：

　　1.总登记，即登记机关为确立不动产管理秩序，在对不动产物权清理的基础上进行的一种全面登记。

　　2.变动登记，又称变更登记或动态登记，是指登记机关就不动产物权因买卖、赠与等发生变动所进行的记载，以反映不动产权利的真实状态。

　　3.更正登记，即对错误登记的改正登记。

　　4.涂销登记，是指对已经灭失的不动产物权进行的登记。

　　此外在德国法上还有预备登记制度，包括预告登记与异议登记两项内容。预告登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，为保全该项请求权而进行的登记，预告登记的实质是限制现实登记的权利人处分其权利。异议登记又称异议抗辩登记，其目的在于对抗现实登记的权利的正确性，即中止不动产登记权利的正确性推定效力及公信力。

　　如果从物权公示原则来看不动产登记，则登记对不动产物权变动发挥着如下具体的作用：

　　第一，决定因法律行为发生的不动产物权变动能否生效的效力。

　　第二，权利正确性推定效力，不动产登记簿所记载的物权即为正确的不动产物权并依法应予保护。

　　第三，善意保护的效力。即对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人，法律认可其权利取得有效而予以保护，禁止原权利人予以追夺的效力。

　　第四，风险警示的效力。即对各种物权变动均应纳入物权登记，将各种物权的排他效力按照不动产登记簿予以明确宣示，以达到告戒物权相对人存在不动产交易风险的效力，使得其真正能够按照意思自治的原则进行交易。