如何区分租赁合同的有效性？
案例分析：
原告杨x
被告李x
被告市雾x河粮食购销公司(以下简称雾x河粮食公司)
审理查明：杨x和李x均为原县x坪粮食收储公司(以下简称x坪收储公司)职工，二人在工作期间，均由x坪收储公司提供住房，安排在其宿舍楼居住，在居住期间，x坪收储公司均按其内部规定，对所居住房屋收取一定费用和相应水电费用。
2000年11月，因x坪收储公司改制，杨x成为下岗职工，x坪收储公司于2000年11月4日向杨x送达了《证明书》，李x也在同一时间下岗。但二人仍在x坪收储公司宿舍楼居住至今，其中杨x在2004年1月之前居住x坪收储公司宿舍一楼和三楼房屋各一间，此后居住三楼房屋一间。
2000年11月15日，杨x向x坪收储公司交纳的人民币3000元，收据注明为“住房押金”。x坪收储公司按照内部规定，对李x等人居住房屋按每平方米1元的标准收取“住房费”。2001年12月21日，x坪收储公司与原县雾x河粮食收储公司合并成立雾x河粮食公司。自 2004年1月起，因住房费用收取标准发生争议，雾x河粮食公司没再向杨x、李x等人收取住房及其它费用。
自此，双方形成了一种借住关系。2005年9月，雾x河粮食公司经有关部门批准，决定出售原x坪收储公司宿舍楼，并于同年9月25日安排工作人员通知了居住在宿舍楼内的李x、杨x等人，告知居住在宿舍楼内的人员可以购买该房屋。
同年10月20日雾x河粮食公司张贴《出售房屋公告》，告知将宿舍楼出售，“底价15万元，有意者请及时与公司联系，先交款为购买人”。次日，雾x河粮食公司与李x签订《x坪宿舍楼等资产出售协议》，约定将宿舍楼出售给李x，总价格为130000元，在6个月内办理权属证书的过户手续。李x于当日交清了购房款。2006年2月10日，杨x诉至本院，要求判令二被告签订的房屋买卖协议无效，并由其对协议中出售的房屋履行优先购买权。
审判结果
市夷陵区法院审理后认为，房屋租赁合同应当是合同双方当事人在平等协商一致的基础上而达成的确定出租方与承租方权利义务关系的协议。
从本案看，雾x河粮食公司将其所拥有的宿舍楼安排给杨x、李x等人居住，是为了解决下岗职工的安居问题，并非出租房屋。虽然雾x河粮食公司向杨x、李x等人按照每平方米1元的标准收取了“住房费”，但该费用不是由杨x与雾x河粮食公司在平等协商的基础上确定，而是雾x河粮食公司按其内部管理规定而决定的，因此该费用不是房屋租赁合同意义上的租金，杨x与雾x河粮食公司就居住房屋所形成的关系也不是合同法上的租赁关系。虽然杨x诉称与雾x河粮食公司达成了租房协议，但未向法院提供书面的房屋租赁合同。
因此杨x与雾x河粮食公司不存在法律意义上的房屋租赁关系。即使杨x与雾x河粮食公司存在房屋租赁关系，雾x河粮食公司在出售宿舍楼前履行了告知义务，且对外张贴了相关售楼公告，应视为对所租房屋优先购买权的放弃。
综上所述，杨x对雾x河粮食公司出售的原x坪收储公司宿舍楼不享有优先购买权。故杨x的诉讼请求不能成立，不予支持。
据此，判决驳回原告杨x要求确认被告李x与被告市雾x河粮食购销公司签订的《x坪宿舍楼等资产出售协议》无效，并由其行使优先购买权的诉讼请求。诉讼费6987元，由原告杨x负担。
宣判后，原告杨x不服提出上诉。
湖北省中级人民法院审理后认为，上诉人杨x、被上诉人李x原为x坪收储公司职工，均由x坪收储公司安排在其职工宿舍楼居住，并按该公司内部规定对其所居住的房屋收取一定费用和相应水电费用。2000年11月，因x坪收储公司改制，上诉人杨x、被上诉人李x与x坪收储公司解除劳动合同后，仍在x坪收储公司宿舍楼居住。
上述事实，证明上诉人杨x、被上诉人李x由x坪收储公司安排在其职工宿舍楼居住，是基于上诉人杨x、被上诉人李x与该公司存在劳动合同关系，公司为职工提供临时宿舍的一种供、住房关系。
上诉人杨x、被上诉人李x与x坪收储公司解除劳动合同后，虽仍在x坪收储公司职工宿舍居住，实际是前述上诉人杨x、被上诉人李x等人与被上诉人雾x河粮食公司之间原住房关系的延续，并非属上诉人杨x、被上诉人李x与被上诉人雾x河粮食公司之间形成的房屋租赁合同关系。
虽然被上诉人雾x河粮食公司向上诉人杨x等人按每平方米1元的标准收取了“住房费”，但仅凭该费用并不能认定上诉人杨x与被上诉人雾x河粮食公司就居住房屋形成的关系属合同法上的租赁关系。
因此，上诉人杨x与被上诉人雾x河粮食公司不存在法律意义上的房屋租赁关系。上诉人杨x对被上诉人雾x河粮食公司出售的x坪收储公司宿舍楼不享有优先购买权。故上诉人杨x的上诉理由及请求不能成立。
依照《中华人民共合同民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费6987元，由上诉人杨x负担。
延伸阅读：租赁合同中转租问题的探讨
房屋租赁市场前景状况如何?
相关知识：
一、房屋租赁概念
由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。
房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
房屋租赁双方当事人必须签订书面合同。房屋租赁合同中应包括如下方面的主要条款：出租房屋的范围、面积;房屋租赁的期限、用途;租金的数额及交付时间;房屋修缮的责任、转租以及违约责任等等。在此基础上，双方当事人应持房屋租赁合同到房屋所在地的房地产管理部门办理备案登记，领取《房屋租赁证》。
此外，承租人在经出租人同意后，还可以在其承租的期限内，将承租的房屋出租给新的承租人。
二、房屋租赁合同法律效力审查
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。
(一) 合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。
如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
(二) 房屋是否为法律法规禁止出租。
只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。
根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(1)未依法取得房屋所有权证的;
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)权属有争议的;
(5)属于违法建筑的;
(6)不符合安全标准的;
(7)已抵押，未经抵押权人同意的;
(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
(三) 房屋租赁合同的内容是否合法。
在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。
(四) 是否进行过登记备案。
《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。
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