隐瞒事实，房屋买卖合同无效

　　案例事由：买到“凶宅”引发纠纷

　　2010年12月27日，曾先生通过房产中介与范先生夫妇签订了《房屋买卖合同》和办理相关手续的《协议书》，约定曾先生向范先生购买位于浦东新区的一处房产，总交易款91万元。

　　2011年2月16日，该房屋产权经核准登记于曾先生夫妇名下。曾先生原本想等租住的房子租约到期后，稍微装修一下搬入新买的房屋居住，可买房一年后经邻居好心提醒，方知购买的房屋内曾发生过恶性凶杀案件。

　　经核实，2010年7月23日，孙某曾在租借的该房屋内与其母、弟弟发生矛盾，并残忍杀害两人。为此，今年4月，曾先生向法院提起诉讼，要求退房。

　　争议

　　买家可否要求退房

　　买到这样的房子，购房者可否要求退房?

　　法庭上，曾先生夫妇认为，范先生明知其所有的房屋已成凶宅，具有重大瑕疵，却故意隐瞒房屋内发生过凶杀案件的事实，诱使自己购买该房屋。现在自己的孩子未满1周岁，在知道该房屋曾发生过凶案后，全家人不敢入住，因此起诉至法院要求退房。

　　范先生夫妇则辩称，曾先生从看房到购房历时长达一年多，且一直在涉案房屋的同一个小区里租房居住，其理应知道所购买的这套房屋内死过人，而且房屋交易符合国家规定。

　　判决

　　隐瞒信息有违诚信

　　法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。房屋内如发生过凶杀案件，房屋虽然在实物形态上没有受损，但因人们普遍对凶杀案件存在恐惧心理，会造成房屋价值的贬损，且购房者的生活质量会因此受到影响。

　　本案中，范先生明知房屋内曾经发生过凶案，但未举证证明在出售前已告知对方，其行为有违诚实信用原则，因此曾先生夫妇要求撤销双方的房屋买卖合同、要求范先生夫妇返还购房款91万元，符合法律规定，予以支持。

　　不过，鉴于曾先生购房前的租住房在涉案房屋所在小区内，其在购房前未全面了解涉案房屋的相关信息，对本案纠纷也存在过错，故应与范先生共同承担因撤销合同造成的损失及本案的案件受理费。

　　相关知识：

　　什么情况房屋买卖合同无效?

　　(1)房地产分离出卖，合同无效。

　　由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占有范围内的土地使用权也必须同时转让。

　　(2)产权未登记过户，合同无效。

　　房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方倒市房地产交易管理所登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。 即使房屋已实际交付也属无效。

　　(3)未征得共有人同意买卖房地产，合同无效。

　　出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行无效。房屋的产权为数人共有必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的买卖行为也无效。

　　(4)侵犯优先购买权，合同无效。

　　房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租出房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。

　　(5)价格有欺诈行为，合同无效。

　　买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经市房地产交易管理所同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。

　　(6)非法转让，合同无效。

　　根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：①以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;③依法收回土地使用权的;④共有房地产，未经其他共有人书面同意的;⑤权属有争议的;⑥未依法登记领取权属证书的;⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

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