租赁到期未续签继续占用违法?

　　【案例介绍】

　　原告首都机场某管理中心诉称：首都机场集团公司将其位于北京市首都机场航 平西路东老供暖站的土地委托原告经营管理，原告将土地出租给被告某汽车修理公司使用。2010年1月27日，双方签订《土地租赁合同》，约定：原告将土地出租给被告使用，年租金为200000元，租期为两年零六个月，自2010年4月1日起至2012年9月30日止，租赁期满，被告应提前三个月与原告协商 另行签订合同，否则合同到期自动终止，被告需及时将土地腾退后交还原告。

　　原告称，现合同期满前三个月，被告未提出续租，合同期满后，被告未及时腾退土地，故诉至法院，要求判令：1、确认双方《土地租赁合同》于2012年9 月30日终止;2、被告向原告腾退涉诉土地;3、被告向原告支付土地占用使用费计算至实际腾退之日;4、被告承担违约金221800元;5、被告承担本案 诉讼费。

　　11月23日(周一)上午10时，在顺义法院第14法庭，公开开庭审理此案。最终法院依法判决解除双方签订的租赁合同，被告腾房并支付违约金5500元。

　　【法官说法】

　　原被告签订的房屋租赁合同有效，合同中明确约定被告在租赁期内不得将房屋部分或者全部转租他人，否则原告有权解除合同，收回出租房屋，并要求被告支付 一个月的房屋租金作为违约金。因为被告支付的租金及押金共计22000元已经支付到2014年11月24日，因此，对于原告请求支付房屋租金的请求法院不 予支持。现被告将涉案房屋进行转租，构成违约，为此，法院作出上述判决。

　　在利益最大化的驱使下，房地产中介公司或者“二房东”会在承租房主房屋之后，将房屋进行转租，且根据现有的调查数据显示，转租的情形并不少见。由于擅 自转租直接破坏了出租人与承租人之间的信赖关系，容易造成多层次的对房屋的占有关系，增加出租人要求返还房屋的困难。《合同法》第224条规定“未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，出租人以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。在此，法官提示房主在出租房屋时，应在合同中明确约定是否同意转租以及违约转租的后果，在发现承租人擅自转租时，应及时向承租人提出异议。

　　【法律依据】

　　根据《合同法》等相关法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，双方当事人均可以随时解除租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

　　不定期的租赁合同，除非双方当事人另有规定，双方可以随时解除合同。但不定期的租赁合同不利于保障当事人的利益，因此在签订租赁合同时应避免不定期合同的产生，才能更好地保障自身权益。

　　《合同法》第215条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

　　《合同法》第232条;当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

　　《合同法》第236条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

　　最后，小编提醒，无论出租人还是承租人,在房屋租赁合同租赁期届满前，应提前确定是否继续承租。若不继续承租，则出租人提醒承租人在合同期届满之日必须搬离，且将房屋完好交还;若继续承租，应就房屋租赁问题(包括但不限于租金问题、水电费问题、租期问题等)协商，以保障自身的合法权益，避免不必要的诉累。