签订房屋转租合同如何避免风险?
【案情介绍】
贾先生与王先生于2014年6月20日签订房屋租赁合同，约定王先生承租贾先生所有的位于北京市昌平区东小口镇天通苑北一区某房屋，租期两年，租金为每一季度16500元，支付方式为押一付三，押金为5500元。
贾先生诉称：合同中明确约定不许将房屋全部或部分转租他人，不准擅自拆改变动房屋主体结构。但是贾先生在7月中旬便发现王先生擅自在房屋客厅增加隔 断，并将房屋分租他人，明确违背了合同约定。贾先生与王先生进行多次协商，但王先生依旧置之不理至今仍未腾房。贾先生遂将王先生起诉至法院要求解除双方签 订的合同，被告立即腾房并给付房租及违约金至腾房之日止。
被告王先生辩称不同意原告的诉讼请求，不同意腾房。最终法院依法判决解除双方签订的租赁合同，被告腾房并支付违约金5500元。
【法官说法】
原被告签订的房屋租赁合同有效，合同中明确约定被告在租赁期内不得将房屋部分或者全部转租他人，否则原告有权解除合同，收回出租房屋，并要求被告支付一个月的房屋租金作为违约金。因为被告支付的租金及押金共计22000元已经支付到2014年11月24日，因此，对于原告请求支付房屋租金的请求法院不予支持。现被告将涉案房屋进行转租，构成违约，为此，法院作出上述判决。
在利益最大化的驱使下，房地产中介公司或者“二房东”会在承租房主房屋之后，将房屋进行转租，且根据现有的调查数据显示，转租的情形并不少见。由于擅自转租直接破坏了出租人与承租人之间的信赖关系，容易造成多层次的对房屋的占有关系，增加出租人要求返还房屋的困难。《合同法》第224条规定“未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，出租人以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。在此，法官提示房主在出租房屋时，应在合同中明确约定是否同意转租以及违约转租的后果，在发现承租人擅自转租时，应及时向承租人提出异议。
【小编普法】
1、房屋转租要满足什么条件?
《合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
2、哪些房屋是不能转租?
(1)承租人拖欠租金的;
(2)承租人在承租房屋内擅自搭建的;
(3)预租的商品房。
另外，租赁合同中未约定可以转租，且出租人不同意转租的，承租人也不擅自转租。
承租人擅自转租的，出租人可以解除与承租人的租赁合同。
(4)不得违背双方意愿，有问题，双方要共同讨论。
3、房屋转租该怎么做?
(1)从转租的前提来讲，转租必须征得出租人书面同意。
(2)从转租的客体上讲，转租的房屋是出租的房屋，它可以是承租房屋的全部，也可以是承租房屋的部分。
(3)从转租的收益来讲，转租人从转租中获得收益是无疑的。但原出租人是否也必须在转租中获得收益这将视具体情形而定，原出租人可以从中获取收益，但不是必须获得收益。
(4)转租成立后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。但出租人与转租双方另有约定的除外。
(5)从转租合同来讲，转租合同是原承租人，现转租人与承租人签订的房屋租赁合同。该房屋租赁合同虽然仅是双方的意思表示，但这份转租合同必须要经原出租人书面同意。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。
(6)转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
