买卖农村宅基地的合同有效吗？
【咨询】
2010年9月，甲某与乙某二人签订售房协议书，约定甲某将自己农村房产及宅基地转售给城市居民乙某，价款20万元。并约定乙某在此地上建房，甲某协调四邻关系及建房手续，如协调不成，甲某双倍返还乙某房款。后因甲某就建房手续问题没有协商成功，2012年3月，乙某起诉要求甲某双倍返还房款共40万元。请问，该案20万元房款应否双倍返还？
【解答】
根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条“农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发（2004）28号）第十条“加强村镇建设用地的管理。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定，本案当事人双方买卖的房产系农村宅基地，违反了我国法律法规的强制性规定。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，本案当事人签订的售房协议合同，属无效合同，无效的合同自始没有法律效力，因此，本案乙某要求双倍返还20万元房款计40万元没有法律依据。
此外，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中的售房协议因违反农村宅基地不能出卖给城镇居民这一国家法律法规的强制性规定，应当相互返还所取得的财产，又因本案的当事人双方均有过错，结合案件实际情况，其过错程度应当是均等的，各自的损失应各自承担。综上，本案当事人双方应当各自返还取得的财产，即甲某返还乙某20万元购房款，乙某返还甲某农村房产及宅基地。
在我国城镇化的建设中，上述情形大量存在，一些城镇居民及城镇周边农村居民，为眼前利益，违法买卖农村宅基地。一旦买卖发生纠纷，因城镇居民买卖农村宅基地违法导致合同无效，取得的财产依法应相互返还。虽然有合同约定惩罚性规定，如案件中的双倍返还房款，但因合同从开始就没有法律效力，所以，此类约定也不能受到法律保护。
