买卖“集资房”合同有效吗？

　　【相关案例】

　　单位集资房曾经解决了很多单位职工的住房问题。随着市场经济的发展或者时间推移下情势的变化，不少购买了集资房的单位职工，因为工作调动、资金短缺、孩子就学等各种因素，需要将集资房出售或与他人交换房产。同样也有需要解决住房问题、子女婚房或就学等问题，需要购买房产的。有买有卖，就会催生双方的交易。

　　近日，家住省城的陈先生打来咨询电话说，五年前，他从朋友处买了一套房子，并签了购房买卖合同，但是由于朋友的房子是单位集资房，就一直没有办理过户。最近，他朋友拿着一张单位内部文件来找他，说单位明确表示不同意对外出售集资房，要求陈先生退房。陈先生想问，他们之间的买卖合同有效吗？

　　【律师说法】

　　作为买方，购买集资房确实存在一定的风险。比如很多集资房可能没有完成房改，出卖人没有获取房产证，买卖时也就无法完成房产过户登记。也就是说买方可能长期无法将出资购买的集资房落实到房本上，无法获得基于房产证可以进行的合法抵押、入股等法律权益。更有甚者，在集资房现价远超于过去的出售价格时，会有卖方事后反悔，提出诸如配偶不知或者单位不许等理由要求确认无效，随即要求退房。

　　但是，基于这种现象违背诚实信用原则，买方也并非只能被动接受。集资房的再转让，即便违反了集资单位的内部规定，也有可能有效。因为单位的内部规定仅在单位与职工之间有效，是无法对抗外部第三人的。因此，上述案例中，判断购房买卖合同无效明显与民事活动所应遵循的诚信原则相悖，也不利于交易秩序的稳定。所以，只要陈先生与朋友的合同是双方当时的真实意愿，不存在其他法律规定的无效情形或效力瑕疵，应该是有效的。