居间合同并非买卖合同

　　张先生近日打来电话说，他原本与中介公司签订了中介合同，但是最终却未能成交，那么，中介合同是否对买卖双方及中介公司构成约束力？本报针对这一问题为读者答复如下。
　　与中介公司签订的只是居间合同

　　在二手房买卖的过程中，大部分的购房人都选择通过中介机构介绍房源。按照一般的操作程序，购房人在中介的带领下看房，如看中则与中介机构签订购房协议，约定价款等内容，然后中介机构再通知房屋权利人。现实中经常产生一个问题：如果中介与购房人签订了所谓的房屋买卖协议，而房屋权利人反悔了不想卖了，怎么处理﹖

　　可能一般购房人会认为：既然我已经与中介机构签订了购房协议，交付了定金，那么现在房屋权利人不卖了应当属于违约，也就应当按照购房协议约定支付违约金或按定金罚则双倍返还定金，而实际上并非如此。

　　其实，中介机构在此过程中是一个居间人，其向委托人提供订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，委托人支付其报酬。首先，大部分购房人与中介机构签订的只是居间合同，而并非房屋买卖合同。因为中介机构并非房屋权利人，他没有权利与购房人就房屋出售一事达成协议。其次，如果购房人与中介机构签订的是居间合同，现在房屋权利人不再出售该房屋，中介机构并没有违反合同约定，购房人不应以中介机构违反合同为由，要求其支付违约金。同样购房人也不能向房屋权利人要求违约金，因为购房人与房屋权利人并没有签订合同。

　　签订买卖合同要选准对象

　　很多人认为中介机构是房屋权利人委托代理的，有权利与购房人签订房屋买卖合同。但根据《民法通则》规定，代理须代理人以被代理人的名义实施民事法律行为，中介机构只能以房屋权利人名义与购房人签订房屋买卖合同，并出示房屋权利人的授权委托书，而并非以中介机构自己的名义与购房人签订合同。根据合同法规定，无处分权的人处分他人财产，是无效合同。如果中介机构以自己名义与购房人签订合同，属于无效合同。合同无效，购房人也不能要求中介机构或房屋权利人支付违约金，只能是由过错的一方赔偿对方因此受到的损失。

　　综上所述，购房人通过中介购买二手房，如确定看中房屋，应与房屋权利人本人签订合同，而不是与中介机构，这样发生纠纷，就能依据合同保护自身的合法权益。