被出卖房屋的产权问题

　　房屋的产权是指房屋的所有权，是所有人经法定程序由主管机关审查、登记而予以确认的。只有对房屋享有所有权的人才有权出卖房屋。房屋的产权人依《房屋所有权证》所登记的所有人为准，其他任何人在未经所有人授权的情况下，从事的出卖房屋的行为都无效。

　　(1) 被出卖的私有房屋之产权必须明确

　　按照《城市私有房屋管理条例》的规定，城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理产权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证。所以说房屋的产权无论是通过何种方式取得，如继承、受赠、购买等，都必须是经有关部门依法确认的;否则，产权不明的房屋不能做为房屋买卖合同的标的。

　　办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：

　　①新建、翻建和扩建的房屋，须提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸;

　　②购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证;

　　③受赠的房屋，须提交原房屋所有权证、赠与书和契证;

　　④交换的房屋，须提交双方的房屋所有权证、双方签订的协议书和契证;

　　⑤继承的房屋，须提交原房屋所有权证、遗产继承证件和契证;

　　⑥分家析产、分割的房屋，须提交房屋所有权证、分家析产单或分割单和契证;⑦获准拆除的房屋，须提交原房屋所有权证和批准拆除证件。证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。遗失城市私有房屋所有权证，应当及时向房屋所在地房管机关报告，申请补发。

　　(2)被出卖的公有房屋的产权必须明确

　　关于公有房屋产权的确认，建设部1989年在《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》中规定：

　　①凡产权来源清楚、无产权纠纷、符合有关法律和政策，但证件不全、又无法查找的房屋，经调查属实，由申请单位书面具结保证，县级以上(含县级)主管机关证明情况属实，房地产登记机关认可后，可予登记。

　　②由于单位合并、分立、撤销等原因，房屋产权归属已经按政策规定作过处理的，按当时的处理结果确认产权，予以登记;产权归属不明的，由县级以上主管机关出具证明，经审查核实，确认无产权纠纷后，由现房屋管理单位登记;产权有纠纷的，由其主管部门裁定，经房地产管理机关认可后，予以登记。

　　③对单位之间合建的房屋，按双方建房时的协议或按投资比例双方协商划分产权后予以登记，也可由双方议定产权占有比例，作为共有房产登记。

　　④对统建开发小区的商业、服务业、锅炉房、人防，或其他公用房屋，登记确认产权的原则是：各省市已有文件规定的，按文件规定办理;没有文件规定的，由投资建房单位登记;投资建房单位不登记的，由房地产管理机关统一登记;由各级财政部门投资兴建作为地方政府资产的，也由房地产管理机关统一登记。

　　⑤现由房地产管理机关管理的单位统建或购买的房屋，按当时政府的文件规定或单位与房地产管理机关协议议定的有关权属意见办理。

　　⑥过去由地方政府、房地产管理机关调拨给单位免租使用的拨用房产，由当地房地产管理机关登记。其中，如有单位新建、扩建、加建的，凡不属于整幢、整门不能划分产权的，一般应无偿由房地产管理机关登记。如当地政府另有规定者，可按规定办理。

　　对有争议的公有房屋的所有权按以上原则予以确认，并由房屋登记主管机关登记、发证和具体落实，从而澄清房屋产权的归属。

　　(3) 出售共有房屋，须征得其他共有人同意

　　因为数人共有的城市私有房屋，房屋所有人应当领取共同共有或按份共有的所有权证，所以房屋所有人在出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。

　　(4) 被征用的房屋、违章的房屋、发生纠纷的房屋，不得做为房屋买卖合同的标的，进行买卖

　　被征用的房屋是指经有关部门批准被依法使用的房屋或获准拆除的房屋。房屋因被征用，原房屋的所有人丧失对房屋的所有权，因此无权再将原房屋出卖，做为房屋买卖合同的标的;违章的房屋是指未经有关规划管理部门批准，私自建造的房屋。这类房屋因违法建造，所以应依法拆除，建房人当然也不具有合法的所有权;发生纠纷的房屋是指房屋所有人以外的其他人对房屋的所有权发生争议，造成产权不明，所以发生纠纷的房屋也不能做为房屋买卖合同的标的。

　　(5) 已出租的房屋进行买卖时受到法律的限制。即房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。

　　(6) 房屋所有人出售受补贴的住宅，也必须符合法律规定，即只能卖给原贴补单位或房管机关。

　　(7) 出典的房屋不能作为房屋买卖合同的标的进行买卖。

　　出典的房屋是指房屋的所有人以房屋向承典人典当，并约定于一定期限后予以回赎的房屋。在房屋的典当期间出典人和承典人均无权对房屋进行出卖，所以出典的房屋不能作为房屋买卖合同的合法标的。关于典当房屋被视为绝卖以后确认产权程序的问题，1989年最高人民法院作出过批复，出典的房屋已超过规定的回赎期限，承典人提起确认房屋产权归己的诉讼时，人民法院应分别情况适用不同程序：对出典人或者其继承人提出异议的，应按照民事诉讼法规定的普通程序或简易程序进行审理;对出典人或者其继承人无异议的，或者出典人死亡又无继承人的，可以比照民事诉讼法特别程序的有关规定进行审理。经审理，如确认房屋产权归承典人所有，承典人即可持法院判决书向房管部门申请办理产权登记手续。此时，出典房屋的产权得到了确认，所有人有权对房屋进行处分。

　　(8) 国家明文规定不允许买卖的房屋不得成为合同标的

　　比如：有纪念意义的房屋，古建筑物、代管房屋、产权有争议的房屋，有待落实政策的房屋、近期规划改建的房屋以及商业区内的临街住宅用房，无合法证件的房屋(包括违章建筑的房屋)，经人民法院裁定限制产权转移的房屋以及人民政府规定不得出卖的房屋等等。

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