不符买房资格 却签买房合同

　　导读：外地户籍买房人明知不符购房资格，还签合同购房; 已交定金不予返还，买房“玩猫腻” 定金泡了汤。

　　不符买房资格 却签买房合同

　　2012年2月，姜女士和王先生签订了《北京(楼盘)市存量房屋买卖合同》，约定姜女士购买王先生位于海淀区某小区的一套总价款260万元的房屋。

　　合同签订后，姜女士支付王先生5万元定金，并签署了《购房承诺书》，确认其明确知晓国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知等内容。

　　后姜女士以其本人为外地户籍，没有购房资格为由，起诉到朝阳法院，要求解除房屋买卖合同并返还定金。法院经审理认为：根据姜女士签署《购房承诺书》的事实，可认定其对北京市限购政策是知晓的，且应该根据限购政策判断是否符合在北京市购买房屋的条件。

　　姜女士故意隐瞒相关事实导致合同无法继续履行，其无权要求被告返还定金。

　　法院判决，合同因姜女士违约无法继续履行，予以解除，并驳回姜女士其他诉请请求。

　　姜女士上诉。二审法院认为，姜女士应对自身是否具备履行合同的能力与资格尽到必要的审查与注意义务。最终，驳回上诉，维持原判。

　　律师点评 合同目的无法实现 可解除合同

　　北京济和律师事务所赵鸿江律师指出，本案争议焦点是国家出台的限购政策对房屋买卖合同效力的影响及违约责任承担问题。

　　司法实践中，有些当事人以限购政策实施导致不符合购房资格要求确认合同无效。根据《合同法》和最高人民法院相关司法解释，违反法律和行政法规导致合同无效的，仅限于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以地方性法规、行政规章为依据。限购政策不属于法律和行政法规范畴，故不能作为合同无效的理由。

　　那么，限购政策能否作为解除房屋买卖合同的理由呢?除协议解除和符合约定解除条款外，合同解除一般必须以合同目的无法实现为条件。

　　当事人就解除房屋买卖合同无法达成一致意见时，如限购政策并未达到合同不能继续履行、无法实现合同目的的程度，就不能解除合同;如限购政策导致合同目的不能实现，则可以解除合同。

　　本案中，由于原告并非北京市居民，亦无法提供连续满五年的缴税凭证或社保记录，不具有购房资格，无法获得房屋所有权以实现合同目的，故其要求解除合同获得法院支持。

　　风险提示 解除合同 不等于免除违约责任

　　合同解除与违约责任免除不能画等号，限购政策导致合同解除，并不能必然免除违约责任的承担。

　　单纯因限购政策实施导致合同目的无法实现并解除合同的，无需承担违约责任。但如果合同订立、履行过程中，一方违约而违反限购政策导致合同目的无法实现并解除合同的，不能免除违约责任，如恶意拖延付款时间或过户时间，遇限购政策出台;恶意通过中断缴纳社会保险或所得税而使购房资格丧失等。

　　本案中，原告是在应知或明知不符合购房条件的情况下，仍签订合同导致合同目的无法实现的，属违约，故不能免除违约责任。

　　文/记者 梅双

　　北京济和律师事务所合伙人，中华全国律师协会会员，房地产经纪人。专注商事、房地产建筑等领域，创办房地产与婚姻家庭律师网并担任首席律师。