双方同意下解除购房合同 何来“违约金”一说？

　　徐先生没想到买套房子的经历会这么“坎坷”。上个月初，徐先生看中采荷东区一套二手房，通过21世纪不动产畅达加盟店与卖方签了购房合同。后来的过程却是一波三折。

　　双方有意解除合同,却遇到收费问题

　　徐先生是看房当天就签了合同。合同约定10月25日前买家支付首付款，房子于2007年12月28日前交付。徐先生说，10月13日，卖家因为自身原因，有意与他协商解除合同；而徐先生也因为现住房要拆迁需提前搬迁，也同意解除合同。于是在10月20日，买卖双方在中介公司碰头，协商解除合同，中介公司虽然同意双方解除合同，但坚持要各收取双方中介费用的一半，即共计约12000元。买卖双方都认为双方没有交易行为，中介却要收这么高的费用，均表示不能接受。

　　徐先生认为，卖家由于可以理解的原因提出解除购房合同，他不应该再承担任何费用。于是，买卖双方在中介公司再一次协商的时候，中介公司转而要卖家支付6000元的中介费用，并要求房子在该中介“独家委托”，而卖家只愿意承担2000元，双方因此无法达成一致。其间经过买家卖家的多次协商，双方最终于10月24日在中介公司签约解除购房合同。此时，中介仍然坚持要收取中介费用，让买家支付10000元中介费，经过协商，徐先生支付了8000元。徐先生说他之所以支付这笔费用，是因为按照购房合同约定，10月25日是付房子首付款的最后期限，如果不解除合同会造成事实上的违约。在此情况下，徐先生无奈做出“支付中介费”的决定。不过，21世纪不动产畅达加盟店有关负责人认为，徐先生所述与事实有些出入。

　　8000元中介费有没有依据？

　　徐先生认为，在此过程中，中介公司要求支付的中介服务费一再变化，从最初提出各收双方中介费的一半，到后来提出收卖方6000元，到最后实际收他8000元，都是由中介说了算数，收费标准混乱。

　　对此，21世纪不动产畅达加盟店法律顾问的解释是：根据居间合同的法律规定，居间人向委托方提供了居间服务，促成双方合同的签订，可以收取居间费用。现在买卖双方解除合同，协商对第三方(中介)予以补偿，公平合理。同时，该中介有关负责人指出，委托代理合同中有一项条款：“合同终止：如委托方协商解除《杭州市房屋转让合同》，委托方仍应支付中介服务费，交易税费按时结算。”按照标准，这套房子单方中介费是12525元，最后徐先生承担了8000元中介费。

　　不过，浙杭律师事务所方志华(方志华博客,方志华新闻,方志华说吧)律师认为：委托代理合同是格式合同，该委托代理合同条款中“委托方仍应支付中介服务费用”，表述模糊，有“全额支付”或“部分支付”的多种解释。按照《合同法》有关规定，对格式合同条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式合同一方的解释，即按照中介实际付出的劳力支付。

　　那么，收取8000元费用，是不是“按劳力支付”呢？徐先生说，这套采荷的房子，从他看房到下单前后仅一个多小时，况且，到合同中止也不存在中介办证、过户的劳力过程。

　　不开发票，只出“违约金”收据？

　　徐先生支付了8000元，但该中介公司给出的是一张“违约金8000元”收据。买卖双方是协商自愿解除合同的，算不算违约呢？金鹰律师事务所资深律师吴方荣指出：合同履行之前可以变更，双方协商解除合同，都没有违约。

　　既然买卖双方不存在违约，以“违约金”这样填写的收据是否妥当？方志华律师指出：用“违约金”填写不妥当，买卖双方从签购房合同到解除的过程中，中介是付出了部分劳力，可以支付一定的工作报酬，但是应该以“中介服务费”的形式填写。

　　而且，中介公司出具的是“收据”，而不是“发票”。徐先生说，他当时提出过开发票，但中介回绝的理由是：违约金怎么开发票？该中介法律顾问的解释是：出具该收据是协议履行的一个证明，本身没有法律性质认定的功能；而且，买方在收到该收据时，并没有对该内容为“违约金”的收据提出修改或者重开的要求。

　　方志华律师却认为：收据是收付款证明，是不产生营利的手段和凭证；发票是往来应税业务的证明，发票也是税收最有力和最基本的一种监督手段。中介收取的8000元，无论作为中介费用还是所谓的违约金，都算营业收入，应当主动开发票。