国家工商总局：识别商品房买卖的11个不平等

　　国家工商总局颁布的《合同违法行为监督处理办法》已于上周六正式实施，本报对此新规的连续报道尤其是独家专访市工商局有关负责人解析消费领域中的“霸王条款”，引起了社会各界的关注。其实，不仅旅游、订餐、洗染等消费领域中存在着“霸王条款”，还有不少消费领域也存在着“霸王条款”。为此，市工商局有关负责人向记者介绍了合同行政监管查处过程中遇到的商品房领域的“霸王条款”，并提醒您一旦遇到类似情况，请慎签合同，也可以向工商部门反映及投诉。

　　虚假宣传

　　问题：虚假宣传，欺骗购房人，免除房地产开发企业的责任。

　　如某公司在其提供的《商品房买卖合同》的补充合同第6条的约定:“买卖双方的权利义务以《商品房买卖合同》及附件的约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面及其他形式(包括口头讲解、广告、楼书、示范单位样板间、沙盘、模型等)所表达和提供信息都不再作为确定双方义务的依据。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知。”

　　此条款违反《合同法》第十四条、第十五条及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定。目前一些商品房经销企业，在营销活动中作不实宣传，并利用法律术语玩文字游戏，混淆要约和要约邀请的法律概念，为自己推脱责任。此类声明属于违反法律规定、免除经营者责任的不平等格式条款。

　　问题：利用其他项目的形象环境作为本项目的效果，作虚假宣传。

　　如老城厢某地产项目，因临近中营小学和崇化中学，在北马路周边地区的户外广告中打出“教育特权知本贵族新门第、哈佛耶鲁孩子的未来不是梦、两大名校的专属豪宅特权、先人一步的优越教育资源”。

　　该内容违反1996年12月国家工商行政管理总局颁布的《房地产广告发布暂行规定》第十四条、第十八条的规定。

　　义务转嫁

　　问题：利用格式条款，将己方义务强制转嫁对方。

　　如某公司在其提供的《商品房买卖合同》的补充合同第4条中约定：如乙方所购商品房，甲方提前竣工验收合格，并取得《住宅商品房准许使用证》后，即按乙方提供通信地址和通讯方法书面通知乙方。自甲方发出《入住通知书》5日内，乙方应办理入住手续。5日后无论乙方是否办理入住，所有相关费用由乙方承担。 该补充条款违反了《合同法》第五条、第七十一条的规定。将己方义务强制转嫁给对方。

　　为己减责

　　问题：任意扩大不可抗力范围和条件，减除己方应承担的责任。

　　如某公司在其提供的《商品房买卖合同》的“补充条款”第一条中约定：“发生人力不可抗拒的自然灾害、政府行为、甲级、乙级传染病、战争、动乱等不可抗力的情形导致买卖合同项下商品房逾期交付的，可据实延期，不适用买卖合同第九条有关出卖人逾期交房的违约责任条款。”

　　此条款违反了《合同法》第九十四条、第一百一十七条、第一百一十八条的规定，剥夺了他人的法定权利。该条款对“不可抗力”作任意扩大解释，扩大了经营者的免责范围。

　　问题：利用格式条款，免除己方责任。

　　多处楼盘的广告中写有“本广告所有细节以政府最终批准文件为准，不构成要约及要约邀请，最终解释权归开发商所有”。

　　该条款违反了《合同法》、《消保法》的公平原则。商品房买卖过程中出卖人和买受人双方是平等的民事主体关系。买受人有知情权，出卖人对合同的内容进行说明是法定的义务。一旦发生消费争议，出卖人的解释只能是合同一方当事人的主张，不能成为最终解释。

　　扩大购房人赔偿责任

　　问题：强制同时收取定金、违约金、赔偿金，扩大购房人赔偿责任。

　　如某公司在其提供的《商品房买卖合同》的“补充条款”第一条中约定：“《商品房买卖合同》(以下简称合同)订立后，除根据《中华人民共和国合同法》第九十三条至九十六条规定依法解除外，未经双方协商一致，任何一方擅自解除该合同，须支付总房款的10%作为违约金，且赔偿对方因此所造成的实际损失。”

　　此条款违反了《合同法》第一百一十四条的规定。当一方当事人违约时，另一方当事人只能在定金、赔偿金、违约金三者中取其一。

　　问题：约定违约金比例不公平，增加购房人赔偿责任。

　　如某公司在其提供的《天津市商品房买卖合同》第五条中约定：“甲方逾期交付商品房的处理”第二款第一项甲方应按每日商品房价款的万分之零点一向乙方支付违约金。第六条“乙方逾期付款的处理”第二款第一项乙方应按每日商品房价款的万分之十向甲方支付违约金。

　　此条款违反了《合同法》第五条的规定。对双方承担的违约责任作出不平等的规定，加重了消费者的责任。

　　剥夺侵害他人权利

　　问题：不经协商，擅自变更原设计，剥夺他人法定权利。

　　如某公司在其提供的《商品房买卖合同》的补充条款第四条第3款中约定：“在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖人对原规划设计方案作出细部调整，可不通知买受人，买受人对此无异议。”又如某公司在其提供的《商品房买卖合同》的补充协议第十九条中约定：“鉴于外檐立面造型等原因，可能影响采光和视线，买受人同意所购房屋以最终交工的实物为准，如本合同附件中与实物不完全相符，不视为出卖人违约，买受人上述原因不得提出索赔，甲方不再承担相应责任。”

　　此条款违反了《合同法》第七十七条的规定。剥夺了买受人解除合同的权利，免除了出卖人应承担的责任。

　　问题：强买强卖，剥夺购房人的主要权利。

　　如某公司商品房买卖合同补充协议第一条、第四条将物业管理及贷款的费用列入其中，如买受人违反，则出卖人有权解除双方签订的《认购协议》及《天津市商品房买卖合同》，且根据《认购协议》乙方支付的定金不予退还。

　　此条约定的交付房屋问题与物业管理没有利害关系，甲方既无权不交付房屋，也无权约定其他权利义务。

　　问题：自行设定送达签收确认标准，剥夺购房人的法定权利。[page]

　　如某公司在其提供的《商品房买卖合同》的补充条款第五条第1项中约定：“在商品房达到交付使用条件后，出卖人可以通过邮递或在天津本地报纸《城市快报》发布入住公告等任一方式向买受人发出《商品房交接通知书》;出卖人发出通知，即视为出卖人已履行向买受人告知交房的义务，买受人均应在《商品房交接通知书》载明的交房时间内到出卖人处办理房屋交付手续;如在出卖人发出通知后的15日内买受人仍未接收商品房，则《商品房交接通知书》约定的交接期限的最后一日视为出卖人已将合同项下的商品房交付给买受人之日，自视为交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担。”

　　参照我国《民事诉讼法》，从公平合理角度来说，送达以当事人签收为准;只有在直接送达、邮寄送达等送达方式均无法送达的情况下，才采取公告送达的方式。该项规定出卖人可以随意选择公告送达，这不利于事实上达到送达当事人的效果;如果要在报纸上公告送达，则采取提前给买受人打电话通知其查看发布公告的那一期报纸更具合理性。另外，该项规定自出卖人发出通知之日起即视为送达不符合以当事人签收为送达标准的公平观念。　　 问题：共有部分无效赠与，侵害他人合法权益。

　　如某公司在其提供的《商品房买卖合同》的补充条款第7条中约定：“乙方同意将社区的一层小院的使用权归一层业主所有。”

　　该条款违反了《物权法》的第七十条至第七十四条的规定。将全部业主共有权益无效赠与他人，以此作为商品房销售中的促销手段，侵害了其他业主的合法权益。