新政下如何明白签订购房合同

　　房地产新政陆续出台初显成效，各种类型的购房者遇到的问题也各不相同。如有的购房者称已和卖方签订了正式买卖合同并支付了部分的购房款，现在贷款合同签不下来而要求与卖方解除合同而卖方不同意的;还有的购房者问卖方承诺合同履行半年内如果房市价格下降，卖方将补偿给买房差价，这样的条款有效吗?

　　近日，本刊记者采访了辽宁新世纪律师事务所魏平律师，就新政形势下，购房合同签署过程中出现的新问题予以解答。

　　据魏平律师介绍，目前购房者面临的新问题有三种情形：一种类型是已交定金或意向金、预付款未签订正式买卖合同的;第二种是买卖合同已签订，但贷款合同未成立的;第三种类型是房屋买卖合同及按揭贷款合同均签订后，要求解除合同或变更合同的，在整个合同中还有的是在合同中要增加约定合同解除的条件或补偿条款，相当于附条件的期房合约。

　　情形一

　　只交定金、购房意向金、预付款的未成立正式商品房买卖合同的，买房人可要求返还已交款项。

　　据魏平律师介绍，针对这种情况，现有法律中有明确的规定，因不可归责于当事人双方的事由不能订立买卖合同的所收定金或其它款项应无条件给予返还，双方均不承担违约责任包括缔约过失责任。

　　情形二

　　买卖合同已签订，贷款合同未成立的，购房者可申请解除合同而不承担违约责任。

　　买卖合同中约定，如果买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

　　魏平律师解释说：“如果买卖合同关系已经成立，但是受信贷新政的影响，未能订立商品房担保贷款合同并导致无支付能力的情况下，购房者要求解除合同，而卖方不同意解除而要求其继续履行合同的这种情况下，无论是自住型还是投资型的购房者均可视为因不可归责于当事人双方的事由，未能订立商品房担保贷款合同并导致买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

　　“这依据的是合同法的司法解释中的规定情势变更原则，具体内容是指订立合同时无法预见非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求法院变更或解除合同而不承担违约责任。”

　　对此，魏平律师也提醒购房者，要求解除合同的理由必须是充分符合情势变更原则所要求的每一项条件，如果被确认是属于商业风险上的重大变化，比如说预见房价降而不涨，进而要求解除合同的，即使支持解除合同的主张也要承担相应的违约责任。

　　情形三

　　购房者要慎签合同中附加条款

　　在买卖过程中，交易双方为了达成协议在合同中约定了许多附加条款，比如说约定了合同解除的具体条件或者约定了如果一定期限内房价降下来卖方补偿给买方降价的损失。这相当于附条件的期房合约。这些条款的约定因不违反法律的规定，不损害第三方的利益是有效的，但这些特殊约定使原有格式合同，更加复杂化非一般买房人能够辩析清楚，所以在新房政策形势下要签订有附加内容的合同，一定要慎之又慎，必要时可以向专业律师咨询请教。