购买小产权房5年没办到房产证 最怕原房主回来抢房

　　《小产权房，想说爱你不容易》后续

　　“之前买的小产权房，购房合同受不受法律保护?在拆迁的时候能不能得到补助呢?”这或许是购买了小产权房的市民最担心的问题。3月26日国土资源部网站消息称，目前国土资源部已经开始试点治理小产权房。清理工作首先是在建和未售、侵占耕地的小产权房，已售的小产权房再分情况治理。

　　本报2月23日曾报道了《小产权房，想说爱你不容易》，对长沙小产权房的现状进行了调查分析，之后不断有市民拨打热线电话询问小产权房的相关问题，其中有不少就担心原房主再来跟自己抢房子。对此，业内人士表示，长沙已有房主跟买房客抢房的先例，最终的处理结果是房东全额退还购房款，房产权依旧归原房主所有。

　　目前，我省已启动农村集体土地所有权确权登记，这将作为将来小产权房清查的重要参考数据。

　　业主担忧：原房主回来抢房子怎么办

　　2007年，李先生在长沙马王堆蔬果批发市场附近开了一家服装店，生意稳定后便打算在长沙买房。“当时马王堆附近的房价在3000元每平方米以上，看中的房子价格都在40万元以上，当时存款并不多，压力确实很大。”李先生说，在朋友的介绍下，他最终看中了马王堆沁园安置小区的一套面积120平方米的三室两厅的房子，价格才1200元每平方米，总价也就十几万，李先生当时就心动了。

　　李先生说，购房5年了，现在一直没有办到房产证，在看完本报报道后，才清楚这种购房在法律上也是不受保护的，“我现在最担心的是万一房主与我发生纠纷再跑来跟我争房子怎么办?”

　　跟李先生一样心态的购房者不在少数，不过，也有淡定的业主，在中岭小区买了“小产权房”的范先生就很豁然，“这房子本身就是买来自己住，有没有房产证无所谓了，房屋是新建的，国家不可能强制拆除，在房屋使用权的70年内，房产政策怎么变化谁都无法预料，再说了，长沙乃至全国的‘小产权房’那么多，这个群体不是小数目，‘法不责众’，国家在出台政策的时候肯定会考虑实际情况的。”

　　【律师说法】很可能抢不赢房主，发生纠纷只能协商解决

　　如果原房主与“小产权房”购买者之间发生纠纷，房主要求收回房子时，最终会出现怎样的结果?

　　湖南万和联合律师事务所律师李健表示，购房人和原房主以及村委会或者开发商签订的购房合同，其签订的前提就是违法的，所以法律不会为购房人的利益提供法律救济。

　　李健认为，在原房主与购房者发生产权之争的时候，很有可能购房合同判定无效，产权收归原房主所有，原房主退还所有购房款，并且不会计算利息。但是，如果某一方有过错的话，另一方可以索取适当的补偿，“不只是在产权之争上，‘小产权房’如出现建筑质量、物业管理方面等问题时，也同样不能适用现行相关法律法规解决。同时，小区公共部位的经营和收益，小产权房业主也无法获取。”

　　李健表示，小产权房在买卖过程当中，凭借的就是彼此之间的道德坚守，双方一般会形成一种信用默契，很少会出现这种原房东与买房者争夺房产的情况。

　　原长沙市国土局高新技术产业开发区分局局长，曾具体主持操作咸嘉新村等小区土地流转工作的黎福云表示，在小产权业主与原房主或者开发商之间发生矛盾纠纷的时候 ，协商是解决问题的主要办法。因为长沙国土部门在处理“小产权房”的问题上就是禁止交易，不能办理房产证，也是不受法律保护的。

　　【先例】购房合同取消，房主退还购房款

　　事实上，此类案件在长沙本土已有先例，李健律师就曾办理过此类案件。据他介绍，委托人何先生2006年在高桥附近某小区以1100元/平方米的价格，买了一套120平方米左右的小产权房。3年后，长沙房价一路高歌猛进，该小区的均价涨到了3000多元/平方米，周边房价更是挺进5000元/平方米。房价的上涨似乎也成为何先生与原房主矛盾不断升级的导火索，在多次发生激烈争吵之后，原房东将何先生告上法庭，要求收回房产所有权。而最终的处理结果是购房合同取消，原房主退还何先生购房款和银行利息。

　　【省内政策】农村集体土地所有权，确权登记已启动

　　记者日前了解到，全省14个市州农村集体土地确权登记发证试点工作都已接近尾声，接下来将在全省范围内开展农村集体土地所有权的确权登记。省国土资源厅相关负责人表示，虽然此次农村集体土地所有权的确权登记跟小产权房的清查没有必然的联系，但是将作为未来小产权房清查的重要参考数据。

　　据介绍，我省2012年将全面完成农村集体土地所有权的确权工作， 争取到2015年全部完成集体土地确权登记发证工作。数据显示，全省农村集体土地所有权需要调查的土地将达到300万宗。

　　【背景介绍】

　　小产权房主要分三种：第一，占用集体用地或耕地违法建设，用于商品住宅开发的违法建筑。第二，在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，有产权纠纷隐患。第三，在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民。

　　据全国工商联房地产商会发布的信息，1995年到2010年，全国小产权房面积累计7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工总量的8%;近日有媒体公开报道：深圳市目前小产权房占住房总量的56%，北京市小产权房涉及30多万个家庭，在全国其他城市，小产权房也占有一定比例。

　　【网友热议】“小产权房应该合理化”

　　近日，乐居网针对国土部清理小产权做了一个调查，统计结果显示，有近60%的网友认为小产权房应该合理化，目前房价太高，小产权的存在正好满足了部分买房族的需求。

　　网友“月上潇洒”：小产权房虽违规，但一定程度上满足了一部分人的住房需求。建议明确权责，以回收产权，授予住户居住使用应该用于社会而不是拆后重建!

　　网友“乐之半”：清理小产权房，重点还是那些在建和未建的，将它们扼杀在萌芽当中。但对于那些已售的小产权房，应让他们补交地款和税费，将小产权转成大产权，解决一些人的住房。

　　网友“刘得化”：一个小产权房楼盘的建设、销售、居住，需要经过规划、国土、建设、消防等多个环节，没有审批监管部门的默许和或明或暗的相互配合，小产权楼盘怎能历时数年建设并销售呢? 在清理过程中如果不追究渎职失职者的责任，而让大部分购买者承担损失，有失公允。