商品房买卖合同纠纷司法解释中的几个热点问题

　　最高人民法院于2003年4月28日公布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“解释”)，该司法解释将于6月1日起正式实施。“解释”结合司法实践中的经验，对现阶段商品房销售中的热点问题，作出了具体的规定。

　　“解释”共二十八条，涵盖商品房买卖全过程，主要包括广告发布、预订、合同效力、履行、欺诈赔偿、房屋交付、质量、面积误差、产证办理、贷款担保等诸多方面的问题。

　　一、 商品房销售广告和宣传资料的发布。

　　购房者看了开发商发布的各类广告，拿着开发商的宣传资料来购房，经常会发生广告或宣传资料中所介绍的内容与楼盘实际情况不一致甚至大相径庭，购房者与开发商因售楼广告、宣传资料与现场实景不符而发生纠纷的比比皆是。

　　根据《合同法》的规定，广告是“要约邀请”，经双方约定后能够作为合同中具体确定的内容。上海市推行的预售合同示范文本中“特别告知”第四条指出，“双方可以将预售广告、售楼书约定为商品房预售合同的附件”。换言之，如果双方未把广告及宣传资料作为合同的附件加入合同中，则广告、宣传资料不能作为合同依据，司法实践中也是按此原则处理。“解释”对这一问题重新作了扩大化解释，“解释”第三条规定：

　　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　该规定有条件地承认了某些广告和宣传内容将自动作为合同附件，应当视为合同内容。这里规定了三个须同时并列的条件，即广告和宣传的对象必须在“开发规划范围内”、内容必须是“对相关设施所作的说明和允诺具体确定”、该广告和宣传的后果必须是“对合同订立及房屋价格确定有重大影响”。

　　因此，该条可理解为：对开发规划范围外的，或对区内相关设施未作具体说明和允诺的广告和宣传，除非另有约定，否则不能当然作为合同的一部分。至于是否“对合同订立及房屋价格确定有重大影响”，由法官自由裁量。

　　二、 预订及定金的处理。

　　“解释”中关于预订协议及定金的处理，对房地产开发商较为有利。“解释”第五条规定：

　　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

　　这一规定在司法实践层面上，确定了预订协议在符合条件的情况下，可视为购房合同。即使预订协议内容尚未达到购房合同的标准，但协议中的定金条款依然有效。“解释”第四条规定：

　　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　该条把定性一直争论不休的“认购金”、“订购金”、“预订金”或其他名义收取的带有定金性质的款项，一概界定为“定金”，应按《担保法》定金规则处理。该条也规定若是因一方原因未能订立商品房买卖合同，则相对方可按法律规定没收或要求双倍返还定金。因此，该条规定的意义在于，能够确保购房者按时签约，购房者落定却不签约，除非有合法的理由，否则公司有权没收“定金”。

　　三、 欺诈赔偿。

　　“解释”对因发展商欺诈行为导致购房者损失的五种情况，规定了可适用“退一赔一”，这是首次从全国性司法解释的高度给了商品房买卖是否适用《消费者权益保护法》一个明确的说法，即在商品房买卖中，若具备“解释”规定的五种情况，购房者可向发展商主张“退一赔一”。这五种情况可归纳为三个方面，一是“售后抵押”和“瞒押再售”，即商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人，或者故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;二是“一房两卖”，即商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，或者故意隐瞒所售房屋已售第三人的事实;三是“无证预售”，即故意隐瞒没有预售证或提供虚假预售证的行为。若发展商存在以上三类五种情况，导致购房者无法取得房屋或合同无效、被撤销、解除的，购房者可要求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可要求出卖人承担不超过已付房款的一倍作为赔偿。

　　四、 商品房交付及风险转移。

　　商品房的交付以何者为标志一直是法律探讨焦点。根据我国的法律规定，不动产的权利以登记公示，即一处房屋的权利人，以房地产登记处中列名登记的权利人为准。实践中，新建商品房在标的物转移占有的同时，权利人还未变更为新业主屡见不鲜。因此，房屋权利的转移是以“物的转移”为准还是“权利登记转移”为准，各家有各家的看法。

　　“解释”对各家的学说作了统一，第十一条规定：

　　对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另人约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。

　　这条规定的含义是，除非另有约定，否则“物的转移”也就是“交钥匙”后，房屋就视为已经交付，随后在合理时间内将权利变更登记。因此，这是一条对房地产开发商相当有利的条款，在一定程度内可控制开发商的“交房风险”。

　　随着“解释”的施行，购房者应吃透国家政策的变化，在购房过程中充分利用法律武器保护自身的合法权益。