已成交房屋反悔了？购房签合同要约定违约条款
法官提醒：要严格审查卖房人的身份资格，了解清楚房屋是否属于夫妻共同财产、遗产，是否抵押、担保等。
核心提示
近两年来，沈阳房价不断上升，房地产市场中因卖房人逐利而对已经成交的房屋交易反悔的情况越来越多，由此引发的诉讼也随之攀升。沈河区法院今年 就审理十余起卖房反悔案。卖房人反悔理由最多的是夫妻双方中有一方不同意。12月19日，沈河区法院审结一案例，卖房人因反悔须赔偿买房人经济损失，中介 审核不严存过错须退还中介费。
卖房人收完定金要涨价
2012年12月18日，张某经沈阳某中介介绍，购买沈河区一处房屋，看完房后交付给卖房人包某定金2万元。此后双方约定，等2013过完年卖房人丈夫出国回来后再办理交易手续，张某又给中介1万元。
可是刚过两天，包某就反悔了，告知中介，丈夫不同意卖房，他们没有协商好，房子无法交易了。2013年1月15日，包某又找到张某，明确提出如想交易就要涨价。
张某对卖房人反悔非常气愤，将其告上法庭，要求双倍返还定金4万元，中介退回中介费1万元。
辩称无权单独卖夫妻房
对此，包某显得很有信心，辩称：当时确实是我想卖房，我丈夫在国外我没有和他商量就签字了。房子是我丈夫的名，我无权单独处分，我替丈夫签的 名，房屋买卖合同应属无效，合同约定的违约条款相应无效。张某给的2万元定金我只收了1万元，另1万元作为卖房抵押金留在中介处，所以我不同意双倍返还定 金4万元。因为合同约定房屋交付时间是4月10日，如张某同意，我可以按原合同内容继续履行。
中介则辩称，他们已经尽到审核义务，签约时包某提供了一份声明，声明中提到已获取丈夫的签约销售代收房款的权益。
法院认定卖方毁约应赔
法院认为，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，法院应 予支持。本案中，诉争房产为包某夫妻共同财产，包某不具有单独的处分权，包某以丈夫名义处分该房屋，致使合同不能履行，包某应承担相应的违约责任。
对双倍返还定金的诉讼请求，因包某夫妻在合同约定的履行交付时间前，同意履行合同，故本案应根据具体情况返还定金及适当赔偿损失为宜。法院判决包某返还张某定金2万元，赔偿经济损失5000元，中介返还包某抵押金1万元。
中介审核不严退中介费
关于居间方的责任问题，法院认为，中介促成买卖双方签订合同应在合法的基础上，不得损害委托方的利益，而该中介在明知诉争房产为包某和丈夫的夫 妻共同财产，并且登记在丈夫名下，包某无全部的处分权，亦未提供包某丈夫的委托和同意出卖的手续，而促成双方签订买卖合同，造成合同无法履行的行为存在过 错，损害了买房人的利益，应承担不得要求支付报酬和损害赔偿责任，故对张某要求其返还中介费的请求应予支持。法院同时判决中介返还张某中介费1万元。
买房需严格审查卖房人
沈河区法院民二庭一位法官告诉记者，不少卖房人在卖房办理过户手续过程中，发现房屋价格又上涨了，于是反悔，以种种借口不办理过户手续，导致另 一方起诉至法院。卖房人反悔的理由比较常见的有：没有收取定金;尚未办理房产证;夫妻双方中有一方不同意;签订房屋买卖合同时存在重大误解等。
据法官介绍，从该院审理的该类型案件的结果看，卖房人都败诉了。根据“合同必须遵守”的法律原则，在房屋买卖合同没有无效事由或没有被依法撤销的情况下，不论是买房人还是卖房人都应严格按照房屋买卖合同履行各自的义务。
法官提醒买房人，在签订房屋买卖合同时一定要对违约情形进行事先约定，要严格审查卖房人的身份资格，尽量了解清楚房屋是否属于夫妻共同财产、遗 产，或者房屋上面是否有其他权利如抵押、担保等，尽量要求卖方全面陈述自己的家庭情况以及房屋涉及的担保、抵押等情况。在与不动产登记簿上未有登记的产权 人交易时，为保障交易安全，应当要求其出示产权人的授权委托书，而不能轻信任何承诺。
