农村土地流转无效合同表现的特征

　　【合同效力】农村土地流转无效合同表现的特征

　　农村土地流转无效合同，是指违反法律、法规的不具有法律效力的流转合同。无效的流转合同从订立时起就不受法律的保护。当事人却应承担由此而产生的法律后果。《湖北省农村集体经济承包合同管理条例》虽然对无效承包合同的确认从六个方面作了规定，但是，对处理农村土地无效流转合同在很多方面没有包含。在调查中我们发现农村之所以会出现那么多的土地纠纷，关键是当事人双方订立的流转合同不符合法律法规的要求，所表现出的特征，可归纳为以下几种：

　　1、土地流转合同的主体不合法。农村土地流转的主体是承包方。《农村土地承包法》第三十四条作了明确的规定“土地承包经营权流转的主体是承包方，承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”但是，在农村土地流转合同中土地流转的主体不明确十分普遍。引起农村土地流转合同无效的不合格主体主要有五种

　　(1)主体错位，发包方成为土地流转的主体。农村土地流转合同中，经常发现对农户已经承包了的集体土地，又由发包方(村集体)作为流转土地的主体对第三人进行转让或转包。如**镇**村农户**因异地迁居，将其承包的耕地转让给同组农户**经营，合同却是由**村委会与**签订的《承包责任转包委托书》。后来，因**与村干部发生矛盾，村委会毁约，硬性将“转包”的土地收回。由此，双方发生土地经营权争议。

　　(2)未经授权代理或超越代理权限签订土地流转合同。此类情况多发生在父子之间。在农村由于当子女的要瞻养父母，父子之间的财产(主要是房屋)往往没有分开，而土地承包又是父子分户承包的。当子女在处理(变卖)房屋时，往往因房屋附带着土地的转让而升值。因此，农村经常出现农户在变卖房屋时，土地随着房屋走。而在签订合同时又忽视了土地的承包主体是两个，不经委托父子之间两户合二为一，与受让方签订土地转让合同。于是，埋下了纠纷隐患。

　　(3)签订合同的当事人是无民事行为能力人或限制民事行为能力人。按照《民法通则》的规定，行为人具有相应的民事行为能力是民事法律行为应当具备的条件之一，无民事行为能力人实施的民事行为和限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为无效。签订土地流转合同是一种民事行为，因此，无民事行为能力人和限制民事行为能力人所签订的土地流转合同为无效合同，只有双方都是完全民事行为能力人所签订的土地流转合同才有效。

　　2、土地流转合同的内容不合法。在农村土地流转合同中，违背法律法规和政策规定的情况比比皆是。譬如：有的农户为了获得一定的经济收益，将未按发包程序承包的集体其他土地流转给他人使用，侵占了集体组织的利益;有的土地流转合同，改变了耕地的农业用途;有的在流转合同中忽视了出嫁妇女的承包权益;有的甚至签订私自买卖土地的合同，等等。违法的土地流转合同，是不受法律保护的，一方对另一方造成了经济损失，还要承担相应的赔偿责任。

　　3、土地流转合同的程序不合法。土地承包经营权流转的程序十分严谨，《农村土地承包法》第三十七条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”第三十八条规定：“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上人民政府申请登记……”在流转土地经营权时，首先，当事人双方要签订书面合同，采取转包、出租方式流转的要报发包方备案。采取转让、互换方式流转的，书面合同签好后，要经发包方签字同意，并盖上发包方的公章。流转土地的受让方再与发包方签订新的承包合同，然后写出登记申请，持登记申请书和已变更的农村土地承包合同、农村土地承包经营权证原件或其它证明材料到乡(镇)人民政府农村经营管理部门申请变更登记。乡(镇)人民政府农村经营管理部门受理变更申请后，对申请材料进行审核。符合规定的，报请原发证机关办理变更手续。农村土地承包经营权是换发、补发的，还应当在农村土地承包经营权证上注明“换发”、“补发”的字样。在我们受理的众多的土地纠纷案件中，没有一例是按照以上程序操作的。有的虽然经发包方同意，但没有报乡(镇)农村经营管理部门审核进行变更登记。有的甚至由村干部在《农村土地承包经营权证》上随意签上土地变更内容，没有一点严肃性和约束力。

　　4、合同标的不明确。有的合同标题写的是房屋买卖合同，而其内容充满了土地流转事项，有的甚至在房屋买卖合同中仅将土地流转事项一代而过，既不经过发包方签字盖章同意，也不进行经营权流转登记，当事人就心满意得地认为所流转的土地经营权就是自己的了。

　　5、土地流转合同的必要要件不全。《农村土地承包法》第三十七条对土地承包经营权流转合同的内容规定得十分详细，但在许多农户签订的土地流转合同中，许多必须写明的要件没有写上，有的甚至连签订合同的日期、土地流转期限和起止日期都没有。如 某县**乡**单位**户农户签订的土地使用合同，此类问题特别明显 。