开发商不履行售房承诺引纠纷

　　物业管理行业从诞生之日起，业主与物业公司之间的纠纷事件就没有断过。这是因为物业管理服务活动涵盖了房屋维修、设备保养以及个性化服务等诸多方面;同时，业主入住后不少开发商不履行售房时的承诺，由此导致了很多物业与业主的纠纷。而在实际生活中，业主维权更多凭借一腔热诚，在这样的情况下，极容易使维权走进误区，给业主造成更多的损失。下面就向大家分析几种常见的维权误区，希望能对业主们维权有所帮助。

　　误区1 用侵权手段维权

　　在维权过程中常常发生这样的情况：堵塞小区出入通道，甚至堵塞公共交通，对其他业主的通行权利甚至对其公共利益造成侵害。去年底某时代小区的一些业主认为开发商对地下停车位定价过高，协商未果，就用汽车堵塞了小区北门，给其他业主生活造成了影响。

　　北京汉卓律师事务所杨曙光律师指出，这种维权往往导致在和一个对手维权时，却造成对其他业主权益损害和正常生活的侵扰。这种维权的结果，使得维权者顾此失彼，甚至可能因小失大。

　　误区2 用“双败”方式维权

　　北京仁和律师事务所孟宪生律师指出，为了达到维权目的，业主们常常在小区内部刷标语，贴大字报，在售楼处静坐等待行为。业主们希望以这种方式告诉前来看房买房者：“这小区有问题。”从而影响开发商卖房，迫使开发商妥协，满足业主们的维权要求。

　　该种状况的直接后果，是以维权为由拒交物业管理费，管理费的缺失必然导致物业管理活动的缺失，造成生活质量下降。结果往往是影响了项目的美誉度，造成房产价值的损失。而开发商也容易产生“鱼死网破”的心理，彻底放弃和业主对话，最终问题仍然得不到解决。

　　误区3 找错维权对象

　　业主由于天天和物业打交道，所以经常是一发生问题，就向物业问责，其实很多情况是跟物业无关的。比如有的业主发现楼上厕所漏水影响自己生活，就理所当然地认为是物业公司的事;有业主对窗外交通的噪声过大而问责物业公司。

　　其实，漏水很可能是业主装修时不慎破坏防水层所致牞或者是开发商在房屋开发时出现建筑质量问题，这些都不应该由物业“埋单”。对于后者，更是开发商的责任，孟宪生律师认为通惠家园的业主就做得很好，此前通惠家园因为靠近城铁，一部分住户噪音超标，他们没有一味指责物业，而是向开发商索赔，最终法院支持了业主的主张，令开发商更换业主的窗户并采取了其他降噪措施。

　　误区4 动辄更换物业

　　自从《物业管理条例》实施以来，换物业成了最时髦的话题。由于当前业主和物业之间缺少信任，不少小区在出现问题后，业主和物业往往不能有效沟通，“换物业”就成了业主的王牌。

　　其实换物业并不一定是最有效和最经济的维权方法。例如此前闹得沸沸扬扬的某换物业事件，到目前小区仍未完全恢复正常，颇有些得不偿失。再如正在更换物业的太阳园小区，不久前就有业主对换物业的做法不满，认为旧物业的服务其实并不差。业主代表王桐表示将成立业委会的监督委员会，重新召开业主大会，把旧物业留下来。

　　误区5 维权言论过激

　　某小区，该小区业主在社区论坛发帖反映“小区生活用水水质低劣”的帖子，并将水塔照片发到网络论坛上，说半年以来小区业主们喝的是“毒水”。令业主产生了恐慌，为此开发商状告李先生侵犯名誉权。受理此案的东城法院认为，由于相关证据不足，不能认定图片真实反映了小区自备井供水情况，拿这些图片和言论在网上传播，使首佳兴公司名誉受到贬损，因此该业主构成侵权，判决他在论坛上发表致歉声明三次，并赔偿名誉损失。

　　盛德物业公司项目主任苏宝炜认为，业主调查小区供水情况的做法值得肯定，但是其后采取的在网上公布自己调查结果的维权措施却非常欠妥，以致产生了一系列严重的后果。其实，业主完全可以对怀疑有问题的饮用水源进行采集，并送相关卫生防疫部门检验，也可以直接向当地卫生督察部门投诉或举报，得到权威部门的检验结果后再进行维权。

　　除了上述5处误区外，孟律师还指出：有的业主拒绝和排斥开发商与物业公司之间的上下级关系，未认识到开发商为了整个楼盘的形象及后期开发销售需要，往往对物业公司采取补贴的方式，以加强物业管理。

　　此外，维权专家舒可心还认为：“目前某些小区中已经出现个别人企图操控业委会的苗头，并且出现‘劣币’驱逐‘良币’的逆淘汰现象。”他认为业主维权重点要开始向监督业委会方面转移，只有业委会规范了，才能更好地规范物业。