口头承诺应写入合同文件 看房切防“表面文章”

姓名：李铭

年龄：30岁

嗜好：投资、理财

年收入：15万-20万元

职务：某大型公司销售经理

简介：原先投身股市的李铭先生，在周边股友开始进入楼市“淘金”时，也开始察觉到了新的投资契机。但问题是，李铭对于上海楼市完全是门外汉，对于各种物业的选择、投入完全是一步一摸索。

李铭曾先后投资过住宅、商铺、写字楼等各类物业。在最初阶段，他仅仅只凭感觉，很少考虑地段、开发商信用、附加值等因素，早期的经验不足让他在看房时会被销售人员的花言巧语所欺骗，交房时遭遇开发商违约，转让物业时还出现过被中介欺骗……可谓教训不少。

在售楼人员口若悬河的阐述中，李铭对未来小区形成的概念是：低密度、低容积率、高绿化率。尤其小区外围那一大圈的绿地，在模型上看来令人心旷神怡。但他也同时注意到了，小区最外围有一圈裙房。“裙房是一个商务中心，楼层和模型显示得一样，是一个4层楼建筑。”售楼人员解释说。“我看中的房源跟这个裙房很靠近，而且是6楼，肯定不会有变化吧？”李铭感觉心里不踏实。在得到售楼人员斩钉截铁的确认后，李铭便与开发商签订了房屋预售合同。

但是问题来了。一年之后李铭去收房时，却发现了与原先完全不同的地方：模型上标明的绿化大幅缩水，实际绿化面积远达不到当初的约定，那个裙房居然造到5层。而且最要命的是，由于裙房的楼层略高于普通住宅，不但阻碍了杨铭所买房屋的视线和采光，玻璃幕墙的光线反射更是形成“污染”。

“这房子将来谁肯接手？”李铭想到了可能的投资失败，当然不肯干。与开发商再三协调不成，他向法院提出起诉，要求解除合同退房。

但他没想到，开发商早已把“仅供参考不具合同效力”的模型处理掉了，而且辩称从未就绿化和裙房有任何形式的承诺。最让李铭郁闷的是，双方预售合同中作为附件的小区平面图，与小区实际绿化范围完全相符，且平面图对于裙房的楼层没有注明。最后法院认为，李铭提出开发商擅自改变小区布局的诉讼请求没有足够证据，驳回了他的诉讼请求。

律师点评：

其实，预售合同附件中的各类图纸与预售合同具有同等的效力，这是判断开发商是否违约最重要的依据。李铭如果在购房时能够注意到小区平面图的问题，也不至于以后会那么被动。

还有，售楼人员所做的口头承诺，李铭应该要求在补充条款或者在小区平面图等合同文件中予以明确，日后起诉也就有了依据；而对于习惯通过广告和宣传资料了解楼盘信息的普通消费者，也有相关法律可以提供依据。

但需要强调的是：首先，双方买卖（包括预售）合同有明确约定的，仍应以合同而非广告为准；其次，只有明确对房屋价格或签订合同有重大影响的广告才作为合同内容；此外，购房者应注意收集广告和宣传资料，一旦发生纠纷，李铭就可拿出模型等宣传资料的照片作为证据。（本文作者为新华律师事务所专业律师 连晏杰 ）