房屋担保问题

　　合同是双方自愿订立,表达了双方的真实意思表示,只要不违反法律的强制性规定,就有效。

　　双方在买卖合同中约定以买方房屋作为买方付款的担保，并依据此条款，签订了房屋买卖合同，办理了房屋过户手续，现在房屋产权人为卖方。这一些列行为的基础，都是依据买卖合同的担保条款，即“买方将自己所有的房屋在协议中约定暂时过户给卖方,等到约定时间付款的,便将该房过户回买方”。因此，这系列行为是否合法有效并具有法律约束力，必须考量买卖合同担保条款的效力，而不是仅仅割裂地单独看房屋买卖合同及过户行为是否有效。

　　根据我国担保法，设定抵押担保的，不得约定债权无法实现时直接以抵押物充抵。违反担保法的约定的，担保行为无效。本案中，担保条款虽没有类似于“不付款则房屋归卖方所有”的字样，但双方履行担保条款后的实际效果，就是买方不按期付款，买方房屋就归卖方所有。因此与担保法的强制性规定相抵触，属于无效条款。

　　由于担保条款属于无效条款，那么双方为履行担保条款，而签订的房屋买卖合同、办理的房屋过户手续等行为皆无效。无效的民事行为自始无效。买方得以任何时候采取法律措施要求撤销无效的民事行为。

　　鉴于房屋的所有权实行登记主义。现房屋登记在卖方名下，卖方可以随时行使出让、抵押房屋的行为，危害买方的权利。因此，建议买方及时采取法律措施，向法院起诉要求撤销房屋过户的行为，将房屋所有权人变更为买方，并在起诉同时申请财产保全查封房屋，防止卖方任意处置房屋权利。