海南房屋买卖纠纷案

　　海南华典实业有限公司等诉海南欧*国际建设发展有限公司房屋买卖纠纷案

　　上诉人(原审被告)海南华典实业有限公司(以下简称华典公司)，住所地海口市海秀路金牛新村别墅。

　　法定代表人乔某瑞，董事长。

　　委托代理人丁馨，海南经和纬律师事务所律师。

　　委托代理人高某岭，华典公司办公室主任。

　　上诉人(原审被告)海南海*大厦有限公司清算组(以下简称清算组)，住所地海口市滨海大道**号黄金大酒店**室。

　　负责人陈某光，清算组组长。

　　委托代理人白江，海口市”148”法律服务所主任。

　　被上诉人(原审原告)海南欧*国际建设发展有限公司(以下简称欧*公司)，住所地海口市海秀大道凤凰新村凤凰大厦东座**室。

　　法定代表人练某丰，董事长。

　　委托代理人苏艳艳，海南永达盛律师事务所律师。

　　委托代理人张某健，欧*公司总经理。

　　原审被告海南置业集团有限公司(以下简称置业公司)，住所地海口市国贸大道汇通大厦**层。

　　法定代表人杨某虹，董事长。

　　委托代理人徐某健，置业公司职员。

　　原审被告海南长*岭实业开发公司(以下简称海南长*岭公司)，住所地海口市金牛新村别墅。

　　法定代表人柳某专，董事长。

　　原审被告海南海*星房地产开发公司(以下简称海*星房地产公司)，住所地海口市花园新村**幢。

　　法定代表人陈某晖，董事长。

　　原审被告海南中恒信会计师事务所(以下简称中恒信事务所)，住所地海口市国贸大道新达商务大厦**室。

　　法定代表人童某明。

　　上诉人华典公司、清算组因商品房预售合同纠纷一案，不服海口市中级人民法院(2002)海中法民初字第26号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华典公司委托代理人丁馨、高某岭，清算组负责人陈某光、委托代理人白江，被上诉人欧*公司委托代理人张某健、苏艳艳，原审被告置业公司委托代理人徐某健、海南中恒信会计师事务所童某明到庭参加诉讼。原审被告海南长*岭公司、海*星房地产公司经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。

　　原审查明：1992年，海口市土地管理局同意海南省第三招待所将其位于海口市龙华路的7.045亩土地使用权中的5.093亩土地以合作兴建”海*星大厦”方式转让给海*星房地产公司。海*星房地产公司于1993年获得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，由此获得项目开发权。之后，海*星房地产公司将项目转让给海南天景房地产有限公司(简称天景公司)，天景公司又与海南长*岭公司等就海*星大厦的建设签订了承包合同，但项目一直挂在海*星房地产公司名下。1993年5月28日，天景公司将海*星大厦的5-20层卖给置业公司。1993年10月5日，海*星房地产公司与天景公司给置业公司出具《售楼授权书》，授权置业公司全权销售海*星大厦房屋。1993年10月17日，原告与置业公司签订购房合同，购买海*星大厦第16层共10套期房，并向置业公司支付了全部购房款3562500元。合同约定交房期限为1994年12月底前。由于置业公司未能如约交房，双方又于1998年5月19日、1998年5月20日、1998年6月30日，分别签订了三份购房合同。约定置业公司除已收原告3562500元购房款外，加上逾期交房造成的利息损失和1997年拆借的300万元，实欠原告7230400元;置业公司愿以海*星大厦的期房26套抵偿该债务，交房期限为2000年1月31日。1998年9月，置业公司、海南长*岭公司、海*星房地产公司用海*星大厦在建项目及工程作为注册资本联合成立海南海*星大厦有限公司(以下简称海*星大厦公司)。2000年6月13日，原告在置业公司再次逾期交房情况下，与海*星大厦公司重新签订《房地产买卖契约》，再次明确用置业公司欠款7230400元购买海*星大厦期房28套(第12层10套、第13层10套、第14层5套、第19层3套)。该合同于2000年6月办理了公证手续，并于2000年7月5日在海口市房产交易所办理了房产预售备案登记。2000年10月10日，海*星大厦公司的三家股东决定对公司进行终止清算，并委托海口市房地产代为处置中心公开拍卖海*星大厦。海*星大厦经拍卖被华典公司以3000万元价格购买。土地及项目规划手续均办理至华典公司名下。该大厦现已更名为华典大厦，并由华典公司投资续建。华典公司在通过竞买取得海*星大厦产权前，该大厦的前开发商已将大厦部分房产预售给单位及个人，办理预售备案登记共计10家，面积18127.9平方米。原判认为：原告欧*公司与被告置业公司因购房和拆借而引起的债权债务关系是真实存在的。在此基础上，双方签订的购房合同从内容到形式均不违反法律规定，属有效合同。置业公司以其在海*星大厦的资产并入海*星大厦公司后，海*星大厦公司又与原告签订了房地产买卖契约，再次承认其股东置业公司与原告之间的房屋买卖行为，并办理了公证和预售登记手续。最后签订的买卖契约真实有效。预售登记后，权利人在法律上应当享有”准物权”，原告据此主张房屋产权，于理于法有据，应予支持。清算组提出原告与置业公司、原告与海*星大厦公司之间合同印章真伪问题，虽以相关机关出具的鉴定结论为凭，但是海*星大厦公司未在公安部门申请办理过公章，其送检的有效公章的真实性同样受到质疑。至于海*星大厦公司成立的合法性及其在运作上是否存在违法行为，如是否同时使用两枚公章、拍卖海*星大厦是否合法等问题，不属本案审理范围。清算组对海*星房地产公司与海南长*岭公司联合向置业公司出具的《售楼授权书》提出质疑，但是未能提供反证。华典公司以其实际取得项目产权为由拒绝承认原告的房屋产权，忽略了项目产权与房屋产权并非同一概念。海口市房产局拒绝为其办理已预售部分房产的预售登记，也正是这个道理。在所购项目的房屋产权尚未明晰情况下盲目购买，后果责任由谁承担，亦不属本案审理范围。因本院已支持原告房屋确权诉求，其他被告是否侵权是否违法，已与本案无涉，故应驳回原告对其余被告的诉讼请求。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、第五十七条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条之规定判决：一、确认欧*公司对海*星大厦(现更名为华典大厦)第12层A1、A2、C1、C2、E1、E2、F1、F2、D、B，第13层A1、A2、C1、C2、E1、E2、F1、F2、D、B，第14层A2、C2、B、E2、F2，第19层A1、E1、E2共计28套房屋享有财产所有权。二、驳回欧*公司的其它诉讼请求。案件受理费46162元，由清算组承担。[page]

　　华典公司不服原判，提起上诉，请求撤销原判，驳回欧*公司诉讼请求。理由是：(一)我方不应作为第二被告。原海*星大厦半拉子工程系经海口市人民政府批准，由海口市代为处置中心委托海南亚奥拍卖公司公开拍卖的。我方通过合法竞买程序，竞买成功并支付了全部竞买价款，合法取得了海*星大厦土地及其建筑物的所有权。(二)原判毫无事实根据和法律依据。原判认定”被告华典公司以实际取得项目产权为由、拒绝承认原告的房屋产权，但却忽略了项目产权与房屋产权并非同一概念这个事实”，属于认定事实不清。　1、被上诉人对华典大厦不享有所有权。被上诉人与海*星大厦有限公司签定《房地产买卖契约》(假如是真实的)，所享有的只是一种预期的合同权益而非财产所有权。原判认定被上诉人所享有的只是一种”准物权”，但又确认被上诉人对海*星大厦28套房享有所有权。海*星大厦只是一栋建到14层枢架的半拉子工程，现在盖起来的已不是海*星大厦，而是由上诉人投资7OO0多万元建成的华典大厦。如按一审判决执行的话，大量国有资产将被瓜分。2、上诉人通过竞买，取得了原海*星大厦的所有权。上诉人购买的是整个14层枢架的所有权以及相应的开发建设权。原判却混淆是非，说上诉人所获得的只是项目产权。(三)原判前后矛盾。原判确认欧*公司对28套房有财产所有权，而驳回原告欧*公司其他诉讼请求。既然拍卖有效，就说明上诉人对华典大厦所有的房产享有所有权。同一财产不能同时存在两个独立的所有权。(四)有欺诈行为的购房契约不能对抗善意第三人。被上诉人与海*星大厦公司签定的购房契约具有严重的欺诈事实。1.购房契约所使用的公章不是海*星大厦公司有效公章。2.原判将海*星大厦公司成立时间说成是1998年9月(实际是1997年9月)，其目的是使被上诉人与置业公司于1998年签定的三份合同有效。海*星大厦有限公司成立后从未委托过置业公司售房。3.原判适用房地产管理法第四十四条，而违反该条规定的正是被上诉人。该条文规定”商品房预售款项，必须用于有关的工程建设”，而被上诉人的三笔款项没有一笔付到建设方。4.欧*公司用假章进行交易登记的房屋是早于1998年停工的半拉子工程和空中楼阁。5.置业公司卖给被上诉人的房屋已分别卖给了案外人。”一女二嫁”的购房合同不应有效。(五)上诉人办理”商品房预售许可证”后，已经销售了部分房产，其中包括以上所谓被上诉人有”所有权”的房产。一审法院应增加更多的被告。

　　清算组不服原判，提出上诉，请求查明本案的基本事实，正确适用法律，直接改判海*星大厦拍卖有效，并驳回欧*公司产权要求。理由是：(一)一审在基本事实未查清的情况下，违背客观事实认定”双方合同有效”。首先，海*星大厦公司成立于1997年9月。同年，项目土地使用权过户到海*星大厦公司名下。置业公司在海*星大厦公司成立之后背着海*星大厦公司售楼，意思表示不真实。其次，欧*公司用假公章进行交易登记是在2000年6月13日。合同约定6个月后即2001年1月31日交房，该工程已于1998年停工，不可能交房。即使被上诉人拿得出1993年售楼委托书的原件，也与上诉人无关。(二)由于基本事实不清，导致适用法律不当。首先，一审适用房地产管理法第四十四条，而违反该条的正是买卖双方即置业公司与欧*公司。该条第四项最后一款明文规定”商品房预售款项，必须用于有关的工程建设。”没有按法律规定将款项用于工程，又怎么适用该条文呢?　其次，合同约定房款”一次性付清给甲方”。请拿出欧*公司履行合同付款到甲方的凭证来。三份合同不仅违法无效，而且意思表示不真实。第一，置业公司早在几年前已将该楼的14层、19层卖给了案外人，收了款，在审判、仲裁机关未撤销该合同之前，又将楼房卖给被上诉人。第二，政府处置积压房地产法规明文规定60日公告确权，被上诉人的楼花并未通过政府确权。第三，早在1999年与2000年，海*星大厦地上财产已被外地人民法院查封。查封期间被上诉人不向查封法院主张产权。如果查封、处置错了，应告法院与政府。第四，假合同的公章是公司从未使用过的。一审法院认定曾经用此公章”出具报告”，没有证据，至少没有质证与鉴定。要么采纳司法鉴定机关的意见，要么两枚公章都无效。(三)一审程序有不当之处。本案到底是合同效力确认之诉还是房屋侵权纠纷，混淆不得。如作为预售房屋合同纠纷，必须判决预售合同有效或无效，如是侵权纠纷，则应判侵权方的合同无效。一审判决未按原告的诉请判决拍卖行为无效，那就是海*星大厦土地使用权及地上建筑物的拍卖行为是有效。欧*公司的”准物权”包含在拍卖物中，”准物权”的合同与拍卖行为都有效，判决无法执行。一审以涉及诸多因素为由对拍卖行为不审理，不仅回避了原告的诉请，而且导致法律逻辑违反。

　　欧*公司针对华典公司和清算组的上诉，提出如下答辩意见：　一、海*星大厦的拍卖不是海口市政府的行为，而是清算组和华典公司的民事行为，其行为侵犯了欧*公司的财产所有权。2000年10月10日，海*星大厦公司股东会作出决议：”公司清算，由置业公司清理所有的对外预售及抵押合同及协议，将所有的预售合同和协议全部变成与置业公司的债权合同，并到房产部门进行登记撤销原预售合同，对海*星大厦评估、公告，确定处置方案。”清算组在未完成清理工作、未征得购房者同意、未形成债权人大会决议、未到房产部门撤销原预售登记的情况下，委托海口市房地产代为处置中心代为处置海*星大厦项目。处置行为是基于清算组委托的民事行为，不是市政府代为处置行为，市政府公告的海口市代为处置的房地产项目也没有海*星大厦项目。二、欧*公司与置业公司、海*星大厦公司的房屋买卖合同合法有效，欧*公司依法享有所购买28套房产的所有权。海*星房地产公司把海*星大厦项目卖给了天景公司，天景公司又把项目5-20层期房卖给置业公司。由于项目一直未办过户，因此天景公司和海*星房地产公司给置业公司出具《售楼授权书》。欧*公司与置业公司于1993年10月17日签订购房合同，以3562500元购买海*星大厦16层10套期房。由于置业公司逾期交房，1998年5月20日、6月30日，欧*公司又与置业公司重新签订三份购房合同，用1993年支付的购房款及利息损失和1997年借给置业公司的300万元，购买海*星大厦期房26套。欧*公司之所以在海*星大厦公司成立之后，仍与置业公司在1998年签订购房合同，是因为海*星大厦的土地使用权、规划许可证、房产预售许可证直至1999年2月才办到海*星大厦公司的名下。海*星大厦项目的有关手续办到海*星大厦公司名下后，欧*公司又与海*星大厦公司重新签订《房地产买卖契约》，用已支付的购房款购买海*星大厦房产28套，并办理了预售登记。公安机关印章管理制度规定：企业的印章只有在公安机关注册备案后方可使用，只有经过备案的印章才是企业的法定印章。清算组向法院提供的鉴定结论无法证明送检印章是海*星大厦公司在公安机关备案的法定印章，因此以《房地产买卖契约》上加盖的海*星大厦公司印章不是海*星大厦公司法定印章为上诉理由，不能成立。至于开发商是否把购房款用于房地产项目的开发，不是购房者所能控制。欧*公司从预售登记之日即享有所购期房的”准物权”。三、海*星大厦的拍卖行为因海*星大厦公司清算组及其股东与华典公司及其股东恶意串通损害欧*公司和其他购房者的利益而无效。1.海*星大厦公司的股东海南长*岭公司及其出资方与华典公司及其股东是关联公司。海*星大厦公司股东海南长*岭公司，是由中石化巴陵公司长*岭炼油化工厂(后更名为中石化集团长*岭炼油化工有限公司，以下简称中石化长*岭公司)出资成立的国有独资公司。华典公司由中石化长*岭公司和深圳深长实业股份有限公司(简称深长公司)出资成立。深长公司又是中石化长*岭公司设在深圳的子公司。华典公司住所地及工作人员均是海南长*岭公司的。2.华典公司购买海*星大厦时对海*星大厦的产权状况一清二楚。2000年10月10日，海*星大厦公司股东会作出决议，由置业公司将所有的预售合同和协议全部变成与置业公司的债权合同，并到房产部门进行登记撤销原预售合同之后，确定处置海*星大厦方案。清算组及股东在未完成以上工作的前提下就委托拍卖海*星大厦项目，华典公司对此是清楚的，而且在海*星大厦拍卖前华典公司股东中石化长*岭公司已就其与海南长*岭公司的债务纠纷，申请湖南省岳阳市云溪区法院查封了海南长*岭公司在海*星大厦公司的股权及海*星大厦房产，华典公司的另一股东深长公司已于1996年11月7日购买海*星大厦部分房产。海*星大厦拍卖时华典公司尚未成立，买受海*星大厦的不是华典公司，而是海南长*岭公司的主管部门中石化长*岭公司。海*星大厦拍卖时，海*星大厦的竞买人为两家，一是中石化长*岭公司，一是深长公司。海*星大厦的拍卖，实际上是委托人参与了竞买，买受了海*星大厦。从清算组与华典公司签订的《海*星大厦转让补充合同》第2条规定可以看出，华典公司不是向清算组支付购买项目款，而是直接对购房者进行审查并与购房者结算，行使清算职责，第三期拍卖款余额及有争议的债权约800万元至今尚未支付。这份合同完全可以否定华典公司为海*星大厦项目善意购买人的说法。3.拍卖款中的10929153元名义上是因为云溪区法院查封了海南长*岭公司在海*星大厦公司的股权及海*星大厦的房产，海南长*岭公司应向中石化长*岭公司支付的款项，但华典公司和清算组至今无法向法院提供该款的划款凭证。华典公司的另一股东深长公司名义上因向置业公司购买了海*星大厦的房产，清算组向其退还购房款876000元，但清算组和华典公司提供不出银行凭证。4.置业公司在海*星大厦公司清偿债务前也先分得1050000元，此行为不符合《公司法》关于清算组未清偿公司债务前股东不得分配公司财产的规定，清算组也未向法院提供支付该款的凭证。四、海*星大厦公司清算组的成立是非法的。占有海*星大厦公司55%股份的股东置业公司的法定代表人因刑事犯罪负案在逃，不可能在2000年10月10日的公司中止决议上签名。该决议上置业公司的盖章与置业公司在公安机关备案的公章明显不同。该决议把应由清算组完成的工作规定给了置业公司，而置业公司法定代表人负案在逃，不可能完成清理对外预售合同及抵押合同的工作。五、根据《公司法》第196条规定，清算组发现公司财产不足以清偿债务后应当立即向人民法院申请破产。但是，清算组一直不向法院申请破产，其目的一是为了掩盖拍卖行为是公司及股东恶意串通的行为，二是为了掩盖因公司清算时尚未清偿债务股东就分配公司财产的事实。[page]

　　欧*公司在二审开庭时明确表示已放弃对原审被告海南中恒信会计师事务所的诉讼请求。

　　经审理查明：1992年9月17日，海口市土地管理局批复同意：由海南省第三招待所提供位于海口市龙华路的7.045亩所属用地，海*星房地产公司负责投资，双方合作兴建”海*星大厦”;海*星房地产公司在该大厦中拥有不可分割的共用地面积5.093亩。海*星房地产公司于1993年1月以自己名义领取了该5.093亩土地的建设用地规划许可证，并与海南省第三招待共同作为建设单位领取了合建项目的建设工程规划临时许可证(批准建地上24层、地下2层)。之后，海*星房地产公司将项目转让给天景公司，但没有办理项目过户手续。天景公司曾就海*星大厦的建设与海南长*岭公司等签订承包合同。　1993年5月28日，天景公司与置业公司签订《房屋买卖合同》，约定：海*星大厦系由天景公司从海*星房地产公司买项目过来独立承建的;天景公司将海*星大厦的5-20层卖给置业公司;置业公司支付100万元定金后，即可以总承销商名义进行房屋销售或销售前的准备工作。同年8月31日，置业公司以”总承销”名义在《海南日报》上刊登销售海*星大厦房屋的广告。同年10月5日，海*星房地产公司与天景公司共同给置业公司出具《售楼授权书》，授权置业公司全权销售”海*星阁”(海*星大厦)。同年10月27日，欧*公司与置业公司签订《购房合同》，约定置业公司将其从天景公司购得的海*星大厦第16层共10套期房转卖给欧*公司，交房期限为1994年12月底前。欧*公司于合同签订次日向置业公司支付全部售价3562500元。1993年12月，海南长*岭公司(甲方)与置业公司(乙方)签订《联营合同》，约定：甲乙双方共同完成海*星大厦的施工和销售任务;乙方承认甲方与天景公司、海南惠融发展有限公司三方签订的”海*星大厦承包合同书”的所有条款，并与甲方共担风险、共享利益;甲乙双方与天景公司签订的购买海*星大厦期房合同终止执行;甲方所付购房款及其利息和投资款及回报共计16940160.87元、乙方所付购房款及其利息共计18220030元，转为投资款;海南惠融发展有限公司分利和已抽走资金及其利息，由甲乙双方按所购期房数量分摊之后，甲方增补投资3480023.63元，乙方增补投资4782842.60元，双方投资均为2000万元，各占50%股份;乙方负责海*星大厦的销售，其中第5至20层由乙方包干销售;除包干销售部分外，其余部分由甲乙双方共同销售。海*星大厦建至第14层后，于1996年停工。置业公司、海南长*岭公司和海*星房地产公司于1997年9月8日注册成立海*星大厦公司，法定代表人为杨某虹(即置业公司的法定代表人)，注册资本为1000万元。海南华夏会计师事务所接受海*星大厦公司委托，对海*星大厦公司截至1999年1月31日止的实收资本及相关资产和负债进行审验之后，于1999年2月8日出具《验资报告》，确认置业公司、海南长*岭公司、海*星房地产公司用海*星大厦在建项目及无形资产(土地)出资;由于工程分段由置业公司、海南长*岭公司负责施工付款而后划帐转入海*星大厦公司，置业公司支付的21631259元转为实收资本550万元，转为长期应付款16131259元，海南长*岭公司支付的1000万元，转为实收资本350万元，转为长期应付款650万元，海*星房地产公司支付土地款2192278元，转为实收资本100万元，转为长期应付款1192278元;海*星大厦的建设资金按实际总造价由置业公司、海南长*岭公司按所占股份比例投资建设，海*星房地产公司以土地入股不再投入建设资金。1999年2月，海*星大厦公司将海*星大厦项目用地的《建设规划用地许可证》和《国有土地使用证》办理到其名下。置业公司(甲方)与欧*公司(乙方)于1998年5月19日、1998年5月20日、1998年6月30日，分别签订了三份《房屋买卖合同》，约定欧*公司购买海*星大厦第20层A2，第21层A1、B、C1、C2、D、E1、E2、F1、F2，第22层A1、A2、B、C1、C2、D、E1、E2、F1、F2，第18层A1、A2，第19层B，第20层C1、C2、D共26套房屋，总价款为7230400元，交房期限为2000年1月31日。上述三份合同的落款处，除了加盖甲、乙双方的公章外，还加盖了海*星大厦公司的公章。合同附件一约定付款方式为一次性付款。购房总价款7230400元包括，欧*公司原已支付的10套房屋的购房款3562500元及其利息损失，欧*公司于1997年拆借给置业公司的300万元。2000年6月13日，在置业公司再次逾期交房情况下，欧*公司与海*星大厦公司重新签订三份《房地产买卖契约》，约定用上述7230400元购买海*星大厦期房28套(即第12层A1、A2、B、C1、C2、D、E1、E2、F1、F2，第13层A1、A2、B、C1、C2、D、E1、E2、F1、F2，第14层A2、C2、B、F2、E2，第19层A1、E1、E2)。该三份合同于2000年6月19日办理公证手续，并于同年7月5日在海口市房产交易所办理房产预售备案登记。2000年10月9日，海*星大厦公司出具《委托书》，委托海南干诚律师事务所陈某光律师为清算组负责人，对公司进行终止清算。同年10月10日，海*星大厦公司的三家股东作出《关于海*星大厦有限公司进行终止清算的决定》，确定如下清算步骤：1.召开股东会确定各股东的实际投入;2.由置业公司负责清理所有的对外预售及抵押合同，并与债权人和购房者达成如下协议：将所有的预售合同全部变成与置业公司的债权合同，并到房产管理部门进行登记撤消原预售合同;3.进行资产评估;4.依据评估价和实际投入确定各股东在海*星大厦的债权和股份;5.实施公告，确定处置方案。清算组直接根据三家股东自己的申报及编制的”借贷明细帐”、”投入金额明细表”、”记帐凭证”和少量银行进帐单(收款人并非海*星大厦公司)，确认置业公司、海南长*岭公司、海*星房地产公司对海*星大厦公司享有的债权分别为41407324.82元、5670万元、1268.3万元(未扣除各股东的注册资本)。在海*星大厦公司清算期间，欧*公司和其他购买海*星大厦房屋的单位和个人，向清算组提出异议和债权申请，但均被清算组认定为置业公司的债权人而驳回债权申报。清算组于同年10月24日委托海口市房地产代为处置中心代为处置海*星大厦项目。海口市房地产代为处置中心于2000年10月27日向海口市人民政府请示，拟将海*星大厦做为首宗代为处置的停缓建工程项目，采取向社会公开拍卖的方式进行产权转让。市政府有关领导在该请示报告上批示”按代为处置的规定办理”，但没有正式批复。受海口市房地产代为处置中心委托，海南亚奥国际拍卖公司于2000年11月10日公开拍卖海*星大厦。此后，海口市城市规划管理局于同年12月25日作出批复：现市政府批准该项目按代为处置方式处置，并要求按现状竣工，限期一年内完成;海*星大厦公司应在10日内与海口市房地产处置房地产工作小组办公室或我局联系，并在规定期限内办理相关手续，逾期将按海口市人大常委会《关于加快停缓建工程处置工作的决定》的相关条款将该项目转市代为处置机构代为处置。在拍卖之前，海南物证鉴定中心和海南建海房地产咨询有限公司受清算组委托，采用重置成本法对海*星大厦(半拉子工程)进行评估，确定其总价格为4052.7万元(其中地价为535.44万元，房产总价格为3517.26万元)。在海*星大厦公司清算期间，债权人申报的债权为230141210元，已大大超过海*星大厦资产价值。经公开竞买，海*星大厦被中石化长*岭公司以3076万元(包括佣金76万元)总价格竞得。但是，中石化长*岭公司后来并不履行竞买协议，而是将其竞得的海*星大厦买受权利转让给华典公司(股东为中石化长*岭公司和深长公司)，由华典公司与清算组签订《海*星大厦转让补充协议》，以3000万元购买海*星大厦。清算组将该3000万元拍卖款进行分配。其中，置业公司分得10807311.78元;海南长*岭公司分得14798700元;海*星房地产公司分得3310263元。该大厦的土地使用权证、用地规划许可证及建设工程规划临时许可证均已办理到华典公司名下。华典公司已将海*星大厦更名为华典大厦，并投资续建至25层。在本案二审诉讼期间，华典公司已经领取华典大厦房屋所有权证。海*星大厦公司为项目公司，其资产只有海*星大厦停建工程项目。该大厦从1996年开始停工，至2000年11月10日被拍卖，股东对该大厦没有投入资金。[page]

　　2002年5月，清算组将海*星大厦公司向海口市房地产交易管理所填报的三份房地产预售(购)登记申请审批书、置业公司与欧*公司于1998年5月19日签订的《房屋买卖合同》和海口市新华区公证处(99)市新证经字第12号《公证书》公证的一份合同上加盖的海*星大厦公司公章作为验材，将海*星大厦公司公章管理及使用办法和海*星大厦公司年审报告上加盖的海*星大厦公司公章作为有效公章印文的样本，申请海南省检察院、海南高级人民法院进行技术鉴定。2002年6月3日，海南省人民检察院以琼检技鉴文字〔2002〕14号《检察技术鉴定书》作出结论：送检材料中的”海南海*星大厦有限公司”公章印文均与清算组提供的公司有效公章所盖印文不同一，故上列送检材料上所盖印文均不是海*星大厦公司的有效公章所盖。2002年9月16日，海口市公安局出具证明，内容为：经电脑查询，海*星大厦有限公司自1991年1月1日至2001年12月31日止，未到海口市公安局治安支队办理刻章手续。

　　本院认为：本案原审原告欧*公司的诉讼请求实际上涉及清算行为是否违法，清算组、置业公司等五被告的行为是否共同侵权的问题。二审在查明所预售之房屋已无法交付的情况下，应当回到对欧*公司选择的另一诉讼请求即返还购房款请求进行审理。因此，对清算行为是否损害欧*公司合法权益的问题，应当进行审理，以确认原审被告是否应当共同承担返还购房款及其利息的责任。

　　海*星大厦原开发商是海*星房地产公司，后来海*星房地产公司将该项目转让给天景公司。天景公司又与置业公司签订《房屋买卖合同》，约定天景公司将海*星大厦的5-20层卖给置业公司，置业公司支付100万元定金后即可以总承销商名义进行房屋销售。合同签订后，置业公司便以”总承销”名义在《海南日报》上刊登销售海*星大厦房屋的广告。欧*公司与置业公司签订《购房合同》，约定置业公司将其从天景公司购得的海*星大厦第16层共10套期房转卖给欧*公司。虽然欧*公司提供的海*星房地产公司与天景公司于1993年10月5日出具给置业公司的授权其销售海*星大厦的《售楼授权书》是复印件，但是置业公司以”总承销”名义在《海南日报》上刊登销售海*星大厦房屋的广告，已是众所周知的事实，而且海*星房地产公司与天景公司从未提出异议。清算组以欧*公司未能提供《售楼授权书》的原件，否认海*星房地产公司与天景公司授权置业公司销售海*星大厦的事实，其理由不能成立。海南长*岭公司与置业公司签订的《联营合同》约定，双方共同完成海*星大厦的施工和销售任务;置业公司负责海*星大厦的销售，其中第5至20层由置业公司包干销售。后来，置业公司、海南长*岭公司和海*星房地产公司以海*星大厦实物资产的其中1000万元作为注册资本成立海*星大厦公司，法定代表人为置业公司董事长杨某虹。海*星大厦公司的三家股东作出的《关于海*星大厦有限公司进行终止清算的决定》，也明确提出清算的第二个步骤是由置业公司负责清理所有的对外预售及抵押合同，将所有的预售合同全部变成与置业公司的债权合同，并到房产管理部门进行登记撤消原预售合同。由此可见，海*星大厦公司及其股东对于海*星大厦房屋已被销售的事实是知道而且试图由置业公司负责清理，到房产管理部门撤消原预售合同。但是，在该清算步骤未完成、原预售合同未被撤消的情况下，清算组却行使本来应由司法机关在破产程序中行使的权利，单方面断定欧*公司申请的权利与海*星大厦公司和海*星大厦房产无关，直接驳回欧*公司的债权申请。

　　虽然，海南省人民检察院《检察技术鉴定书》作出关于送检材料中的”海南海*星大厦有限公司”公章印文与清算组提供的公司”有效公章”所盖印文不同一的结论，但是，所谓的”有效公章”其实是清算组自己确定的。事实上，清算组提供作为样本的海*星大厦有限公司公章(即所谓的”有效公章”)也未在海口市公安局办理刻章手续。因此，验材上的公章与清算组提供作为样本的公章印文不一致，并不能因此得出验材上的公章为伪造印章的结论。况且，鉴定书只是对已被2000年6月13日签订的最后三份合同取代的前面两份合同进行鉴定，而未对最后签订并已进行预售备案登记的该三份合同进行鉴定，所以，鉴定结论实际上并不涉及本案讼争之合同。退一步说，即使该印章为伪造的，由于杨某虹本身是海*星大厦公司的法定代表人，欧*公司有理由认为杨某虹所持海*星大厦公司的公章是真实的，因此杨某虹代表海*星大厦公司签订的合同也应认定有效。清算组主张欧*公司与海*星大厦公司之间的商品房买卖合同无效，理由不成立。

　　海南华夏会计师事务所于1999年2月8日出具的《验资报告》证实，截至1999年1月31日止，置业公司、海南长*岭公司和海*星房地产公司在海*星大厦项目的投入分别为21631259元、1000万元和2192278元。海*星大厦从1996年至2000年11月10日拍卖之前，一直处于停工待建状态，股东没有继续投入资金。清算组直接根据三家股东自己的申报及编制的”借贷明细帐”、”投入金额明细表”、”记帐凭证”和少量银行进帐单，将三家股东对海*星大厦公司享有的债权交由股东自己核对，然后确认置业公司、海南长*岭公司、海*星房地产公司对海*星大厦公司享有的债权分别为41407324.82元、5670万元、1268.3万元。海*星大厦三家股东自己申报的债权均大大超过《验资报告》确认的投资数额，而且与海*星大厦停工待建的事实相违背，又未能提供相应的付款凭据予以证明。在海*星大厦公司清算期间，债权人申报的债权为230141210元，已大大超过海*星大厦资产评估价值4052.7万元。清算组明知海*星大厦产权存在争议、海*星大厦公司的资产不足以清偿债务，而未按《公司法》第196条规定向人民法院申请破产，继续委托拍卖海*星大厦并自行将拍卖款进行分配。海*星大厦公司清算组及其股东海南长*岭公司、置业公司、海*星房地产公司的行为实际上是恶意逃避债务的行为。虽然欧*公司与置业公司、海*星大厦公司签订的海*星大厦商品房买卖合同是有效的，但是由于海*星大厦建至14层后已经停工，没有资金续建，该半拉子工程已被拍卖并由华典公司建至25层。海*星大厦已更名为华典大厦，其产权证已办到华典公司名下。欧*公司与海*星大厦公司于2000年6月13日签订的海*星大厦商品房买卖合同已不可能继续履行。原判直接将由买受人华典公司出资续建竣工的房屋判决归欧*公司所有，缺乏事实根据和法律依据。

　　欧*公司预购的28套房屋中有25套位于半拉子工程部分，并且购房款已经付清，欧*公司本应有权直接参加对海*星大厦拍卖款的分配。由于海*星大厦清算组和海*星大厦股东的清算行为，导致欧*公司的权利无法实现，因此，清算组应承担返还欧*公司购房款及其利息的责任;海*星大厦公司股东海南长*岭公司、置业公司、海*星房地产公司对欧*公司已付购房款及利息损失应当在各自分得拍卖款的限额内承担连带赔偿责任。欧*公司主张海*星大厦买受人华典公司及其股东与海南长*岭公司之间存在关联关系，华典公司与清算组及海*星大厦公司股东恶意串通，缺乏事实依据;对其主张华典承担连带责任的请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)、(四)项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：[page]

　　一、撤销海口市中级人民法院(2002)海中法民初字第26号民事判决。

　　二、海*星大厦公司与欧*公司于2000年6月13日签订的三份《房地产买卖契约》有效，因无法履行予以解除。

　　三、清算组在本判决生效之日起10日内返还欧*公司购房款人民币7230400元及其利息(计息时间从2000年6月13日起至本判决确定的付款之日止，按银行同期贷款利率计算);海*星大厦公司股东海南长*岭公司、置业公司、海*星房地产公司在各自分得拍卖款的限额(即置业公司10807311.78元，海南长*岭公司14798700元，海*星房地产公司3310263元)内，承担连带赔偿责任。

　　本案一、二审案件受理费共计人民币92324元，由清算组负担。欧*公司已预交的一审案件受理46162元，由清算组在本判决生效之日起10日内转付给欧*公司。

　　本判决为终审判决。