租房被拆出租人承担违约责任：政府拆迁行为不可抗力？

　　政府的拆迁行为是否属于不可抗力，以及不可抗力下当事人的民事责任是马美琴诉青海德令市旅游餐饮服务公司一案中双方当事人的争议焦点。该经一审二审再审及再再审，最终结论是，拆迁属于行政行为，不属于法律规定的不可抗力，出租人虽无过错，但也不能免责，最终判决作为出租人的旅游公司赔偿承租人的马美琴的房屋装潢损失。

　　在这里，重庆律师廖正远就想简要的分析一下政府拆迁类行政行为是否可以构成民事上的不可抗力。

　　关于不可抗力的规定，主要是民法通则和合同法，采取了“三个不能”的标准，即不能预见、不能避免、不能克服。但是立法并没有明确不可抗力的适用范围。王利明教授在《违约责任论》中认为，作为免责事由的不可抗力认定，要看当事人在主观上是否尽到应有的注意义务，据此判断当事人主观上是否存在过错，同时得兼顾不可抗力事件在性质上的客观性。

　　根据最高人民法院审判监督庭编著的《全国法院再审疑难问题》中的观点，从具体行政行为和抽象行政行为分别论述了不可抗力的构成条件。

　　(一)关于具体行政行为是否导致不可抗力的分析。

　　首先、行政许可、行政处罚这类具体行政行为，导致当事人不能完全履行债务，均不得适用不可抗力原则。

　　其次、行政征收、行政征用、行政强制等具体行政行为可能发生不可抗力。如果行政机关实施这类具体行政行为违法或错误，行政相对人可以获得救济，不应属于不可抗力范围。但如果行政机关在紧急情况下的征收、征用行为合法，相对人对该行政征收、行政征用行为无法预见、不能避免并不能克服。所以从“应否发生损害赔偿义务”这种法律政策的角度考量，因这类合法的具体行政行为导致相对人无法履行合同，则应归入不可抗力的范围。

　　(二)抽象的行政行为是否发生不可抗力呢?抽象行政行为，针对的对象不特定，包括行政立法行为和制定规范性文件的行为，立法和规范性文件在正式颁布前公开征求意见，但对普通群众而言，其具体内容和颁布、生效时间是完全不得而知的。故该两种行为对普通群众应属于不可抗力事件。其次，一般的行政立法和规范性文件的产生均经过较严格的论证程序，如属良法，其颁布并生效显属不能避免;再次，行政行为的强制性决定了其在一定范围内的普遍约束力，表现为不能克服。因此，抽象行政行为可构成不可抗力。

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