建议给宅基地使用权流转适度松绑

　　宅基地使用权能否向城镇居民流转，我国《土地管理法》和《物权法》未明确规定，为今后立法留下了空间。笔者认为应逐步建立必要的宅基地使用权流转制度。

　　一、宅基地使用权流转符合法学理论的要求。其一，我国土地所有权同土地使用权分离，使土地使用权能够流转，成为一项独立物权属性的财产权，是我国土地市场化的核心。我国土地使用权不同于传统民法理论概念的重要一点是它包含了一定的处分权。传统理论中处分权决定物的归属，与所有权人不能分离。但在我国由于两权分离，土地使用权中包含了对占有、使用、收益权能的处分功能，性质上属于用益物权。其二，用益物权的首要制度价值就是促进了使用价值的实现，贯彻了物尽其用这一物权法基本理念，完善市场经济体制。现代民法更加注重效益原则，已从传统民法注重对物的实际支配转向注重对财产价值形态的利用。当前限制宅基地使用权流转的做法，使得宅基地利用效率极为低下，很难说其实现了用益物权的价值要求。

　　二、宅基地使用权流转符合社会现实的需要。其一，我国总体上已进入着力破除城乡二元结构、形成城乡经济社会发展一体化新格局的重要时期。目前，我国农村社会保障进一步健全，户籍制度改革进一步推进，为宅基地使用权流转创造了条件。其二，当前我国转入非农产业的全部农村劳动力中，已经有接近40%常年在外从事非农业，在城市定居的农民工逐渐增多。宅基地不允许流转产生了严重的空心村问题。

　　三、宅基地使用权流转须完善必要的制度。宅基地使用权入市流转需要在法律上明确规定集体土地和国有土地的平等权利，规定任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，可以依法申请使用国有土地，也可以依法申请使用集体土地。只有这样才能为集体土地的流转创造法律环境，才能实现集体土地的自发流转，从根本上消除政府主导宅基地市场产生的连带问题和“土地财政”现象，实现物权的平等保护，提高土地的利用效率。

　　在宅基地使用权流转条件方面，由于当前农村经济发展不够平衡、社会保障不够完善，全面放开宅基地使用权流转市场具有一定的社会风险。在宅基地使用权流转问题上既要保护农民财产权、促进物尽其用，又要照顾农民的居住权利、防止出现社会两极分化。笔者认为从农民自身的情况看，当农民不再需要宅基地作为生存的保障时，可以允许宅基地使用权直接进入土地一级市场流转。在国家政策上，目前可以从以下几个方面来界定流转的条件：一是有稳定的非农职业。二是已经在城市购买商品房，且全家迁入城市生活。三是宅基地已经超过标准面积，只流转超过标准面积的宅基地。四是有两处以上宅基地，只流转其中一处宅基地。五是宅基地流转的价格足以使农民在其将要生存的城市维持一定年限(如至少5年)的中等生活水平，或者足以支付其将迁入城市的一套平均价位的商品房。这样做的目的是通过适当限制宅基地自由转让，减轻农民流转宅基地使用权后可能面临生活水平降低或者居无住所的境况。但从长远看，尽快将社会保障功能从宅基地使用权中分离出来，完善农村的社保制度，使宅基地使用权真正成为一项独立的物权才是宅基地自由流转的前提。

　　在制度上，笔者认为要着力建立宅基地使用权登记制度、超标宅基地有偿使用制度、宅基地使用权流转收益分配制度、宅基地使用权价格形成制度，宅基地使用权的期限制度，并严格界定公共利益的征收范围，使宅基地使用权流转走上规范化轨道。