论宅基地买卖中的事实证据保全

　　保全证据公证是指公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对日后可能灭失或者难以提取的证据加以验证提取、收存和固定的活动。在现实生活中，证据保全在很多领域都起到了一定的、不可替代的作用，而农村中的宅基地、农院的买卖就是很大的一个领域。

　　一、 宅基地、农院买卖的现状及寻求法律保护的需求

　　宅基地或者宅院的买卖是自古以来就存在的事情，特别是农村的宅基地买卖活动。而在目前的米东新区，随着近几年工业区的开发，宅基地和宅院的买卖现象也多了起来，而在这些买卖交易中的买方大多又不是本村的村民，由于农村的土地归集体所有，不允许个人自由买卖，因此他们的买卖协议不能得到公证，也就是不能得到法律的认可和保护。

　　然而，农村的宅基地买卖活动并没有因此而停止，因为在经济社会里，有出售方就会产生需求方，因为当地的农民在已有房子居住、进城购买新楼房或者原老宅院面积颇大的情况下，不愿留着多余的宅基地放在那里荒废，又加上家中要负担子女上学经费或扶养家中老弱病残等特殊情况以及经商发展等，因此就想把它变成金钱，把它变成对生活更有用的东西，而一些有经济头脑的商人就看到了这个机会，于是他们的交易就达成了。而购买方的合法权益也应得到合理的保障，拥有法律的保护，因此事实证据保全在这一点上则起到了一定的保护作用。

　　当事人申请证据保全公证的主要目的之一就是防止有理说不清的情况发生，例如买方的买后维修、扩建，甚至是现今报纸、电视上报道的一些开发商蛮横的夜间强拆现象，严重损害了当事人的合法权益，而保全证据公证恰恰是应运而生的一种保护手段，更是预防上述各种纠纷和维护当事人权益最有利的方法。它保全了当事人担心损毁的证据，防止因证据的灭失而损害当事人权益，减轻了当事人的举证责任，使当事人处于主动地位，即使纠纷尚未解决，或已经发生诉讼，事实证据保全公证也会成为将来权益和损害的界定提供有力的证据支持。[page]

　　二、 事实证据保全在宅基地买卖中的具体运用

　　事实证据保全就是针对于在这些宅基地、宅院交易中的买方，给予了法律事实上的切实保护。因为在他们的买卖协议达成之后，受让方则成了这个宅基地或者宅院的新主人，拥有了对宅基地的使用权，房屋、院子的所有权。具体来说，其运用程序有以下四个方面：

　　(一) 事实证据保全的谈话笔录的制作

　　在接到当事人的申请后，公证处按照法律规定的程序予以受理，并且要对当事人也就是对申请人所申请公证的事项做一个具体的了解和描述。在这个谈话笔录里，能清楚的反映出申请人所要申请保全的宅基地或者宅院的坐落位置、现状以及四周的环境，这样就从文字方面作出了对申请人所要申请保护的事实有了一个清楚的文字记载。

　　(二) 事实证据保全中保全现场简平图的绘制

　　简平图的绘制是在公证员随同申请人一起到达所要申请保全的宅基地或者

　　宅院之后，根据证据保全对象的具体现状、特征而亲自绘制的。从这个简平图中可以清楚的看出申请人所要保全的对象简单的外貌特征，因为在这个简平图内标出了宅基地或者宅院的方向和四周的状况，是对申请人所口头描述的一个平面确认。

　　该简平图的作用在于向第三人展示，申请人多要申请事实证据保全的对象确切存在，就像在谈话笔录所记载的那样，该宅基地或者宅院的坐落位置、现状、以及四周的建筑物或者邻居的房屋等，都在该简平图内显示了出来。从而当以后出现国家的征收、征购等现象时，或者因为该标的物进行民事诉讼时，能作为申请人保护合法权益的一个有力证据，使当事人的合法权益得到保护，使其得到应有的合乎法律规定的补偿。

　　(三) 现场工作记录的制作

　　当受理该事实证据保全的公证员及公证工作人员随同申请人到达保全现场时，会针对办理该现场保全公证的具体时间和地点以及所参与现场保全的人员做一个文字记录，并且对这个事实证据保全公证的标的物进行具体的描述和记载，同时还记录有参与该证据保全过程中的人员的亲笔签名，以确保该公证事项的真实性。

　　(四) 现场照片的拍摄

　　对于事实证据保全公证，一般都要有现场的拍照记录，从而能和谈话笔录、

　　简平图、现场工作记录有个对应。因为前面三项程序，都只是一个文字、图的描述，始终有一些不足，不能准确、明了的反应出申请人所申请保护的标的物的外貌特征，而现场拍照则从很大程度上弥补了上述的不足之处。一般情况下，会有专业的摄影师配合公证员办理该事实证据保全公证，因为对于专业的摄影师来说，能更好的掌握住拍摄的角度，同时在公证员的建议下，找到更好的拍摄点，从而用一张张清晰的相片如实的记录好该申请标的物的确切外貌特征，以及宅基地上的建筑物的特征，以确保申请人的合法权益在受到损害时，手里能掌握有更有力的事实证据，来维护自己的合法权益。

　　三、 事实证据保全的意义

　　宅基地买卖的事实证据保全，其意义主要是针对于买方，因为目前我国法律尚不支持农村集体的宅基地转让给该村以外的公民所有。但是当事人又是通过合法的手续得来的财务，因此就应当得到其他形式的支持和保护。而事实证据保全公证正是一种保护当事人合法权益的一种有效方式。

　　在随着当事人的申请、公证处的受理、公证员的办理、公证书的发出，该事实证据保全公证也就表示着起了法律保护的作用，而该公证书也就变成了当事人手里的一种有利的武器，来维护自己的合法权益受到非法的侵害。正如前文所描述的，以至于防止以后当事人在有理说不清的情况发生后，或者遇到了国家的征收、政府的征购、一些房地产商的野蛮强拆等现象时，使当事人手中能握有有利于自己的合法证据，使当事人处于主动的地位，即使该纠纷尚未解决，或者已经发生诉讼的情况下，该事实证据保全公证能有为将来其权益和损害的界定提供有力的证据支持，从而使其合法权益得到维护和应有的补偿。