农村宅基地买卖判决书典型案例

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　　北京市中级人民法院

　　民事判决书

　　（２００９）二中民终字第０２０２５号

　　上诉人（原审被告、反诉原告）白××，男，×年×月×日出生，汉族，北京市朝阳区×村农民，住北京市朝阳区×村×号。

　　被上诉人（原审原告、反诉被告）王××，男，×年×月×日出生，汉族，北京市××公司职工，住北京市朝阳区××村。

　　上诉人白××因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京朝阳区人民法院（２００８）朝民初字第０７４１８号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　２００８年１月，王××起诉白××原审法院称：１９９７年１月１６日，我与白××签定《房屋出售协议书》，购买白××位于北京市朝阳区×乡×村×号房屋八间及院落。白××承诺为我办理承诺为我办理过户及过户迁入手续，白××承担相应费用；房屋总价为十万元，我先行支付九万元，待白××办理完毕一切手续后，再支付另外的一万元。该协议签署还取得了村委会的认可。我在支付了九万元购房款后，多次催促白××办理相关手续。１９９７年１月２０日我对原有房屋进行了翻新及装修，还在院落内新建了一间房屋，并安装了上、下水、暖气等生活设施。２００７年１２月，白××起诉要求确认上述协议无效，并要求我返还房屋。２００８年１月１１日，法院判决确认了房屋买卖协议无效，并判决我将涉诉房屋腾空交还白××等。由于房屋价格原因及白××的不诚信，导致我无力再行购房。为此，我诉至法院，要求白××赔偿我区位补偿价损失、装修损失、无因管理损失等共计七十万元。

　　白××辩称：我与王××于１９９７年１月１６日签订的协议原本无效。王××自１９９７年１月开始管理此房屋，并将该房屋一直用于出租，至今已有十一年。王××主张对房屋进行翻建的情况我并不清楚。因此我不同意王××的诉讼请求，并反诉要求王××返还我１９９７年１月１６日至２００８年３月３１日期间房租二十一万一千二百元。

　　针对白××的反诉王××辩称：坚持我的诉讼意见，不同意其反诉要求。

　　原审法院经审理认为：因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还则应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失。本案中，王××与白××所签房屋买卖协议已经我院认定无效，对此白××应当承担主要责任。就王××对房屋的扩建及添附部分，白××应当折价补偿。因双方签订的无效合同确会为王××造成一定经济损失，白××对此亦应当进行赔偿。具体数额由法院酌情判处。王××主张的无因管理损失等没有依据，法院不予支持。因王××与白××对于王××在使用涉诉房屋受益的具体数额均未提交证据，对此法院亦酌情处理。据此判决：一、白××于判决生效后十日补偿王××房屋扩建、添附折价款并赔偿王××经济损失共计人民币二十八万五千元。二、王××于判决生效后十日内给付白××收益款人民币五千元。三、驳回王××其他诉讼请求。四、驳回白××其他反诉请求。

　　判决后，白××不服并上诉志本院，以原审法院认定事实不清为由，要求撤销原审判决，依法驳回王××的诉讼请求。王××同意原判决。

　　经审理查明：１９９７年１月１６日，王××与白××签定《房屋出售协议书》。白××将其位于北京市朝阳区×乡×村×号院内房屋以十万元的价格出售给王××。王××先支付房款九万元，剩余一万元双方在房屋过户手续办理完毕后交付。协议签订后，王××向白××支付放款九万元，白××将房屋交付给了王××。２００７年白××以王××系非农业户口、不得取得宅基的使用权为由，起诉至原审法院，要求确认双方签订的协议无效。原审法院判决确认王××、白××签订的《房屋出售协议书》无效，王××将购买的房屋腾空后交还给白××，白××返还王××房款九万元。该判决已生效。王××与白××因赔偿损失等再次发生诉争后，原审法院在审理中，委托北京首佳房地产评估有限公司就涉诉房屋进行了评估，结论为：涉诉房屋的拆迁补偿价铬总额为５４０８５５元，其中区位补偿价为４３２８４０元；涉诉房屋价格为６０９４７元，王××与白××确认确认王××自建房屋１１．７８平方米、房屋价值２９２４元。附属价值物为３１４３０元、装修价值为１５６３８元，双方确认暖气、电表、上水、水池、棚子、铁栅栏门、防盗门、狗窝、灯泡、吊顶、隔断、暖气罩、水磨石地面、院墙等部分中王××投入２０９５４．０５元。王××另表示其为房屋做下水设施支出４１８元，但对此没有提交相应证据。

　　以上事实，有（２００８）朝民初字第０２７８７号民事判决书、《房地产估价咨询报告》及双方当事人陈述等证据在案佐证。

　　本院认为：因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还则应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失。本案中，王××与白××所签房屋买卖协议已被生效的判决确认为无效，对造成协议无效双方均有一定责任。双方所签协议被确认为无效的原因系违反了法律、法规的相关规定。但从协议签订的时间及内容上，应当说是双方当事人当时的真实意思表示，且双方在协议签订后，已依协议确定的内容各自履行了相关义务。从双方买卖关系上看，此后白××的反悔，应当说是一种违反诚信的行为。由此给相对方造成的经济损失，应予适当赔偿。原审法院依据评估结果判决由白××给付王××房屋扩建、添附折价并赔偿一定数额的经济损失并无不妥，本院对此予以维持。王××过高的请求及白××的反诉请求，均缺乏依据，本院对此均不予支持。白××上诉要求撤销原审法院判决的请求，理由不充分，本院对其请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　评估费２７０４元，由王××负担１０００元（已缴纳），由白××负担１７０４元（于本判决生效后七日内交至原审法院）

　　一审案件受理费５４００元，由王××负担３２００元（已缴纳），由白××负担２２００元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；反诉费２２３４元，由白××负担２０００元（已缴纳），由王××负担２３４元（于本判决生效后七日内交至原审法院）。二审案件受理费１０８００元，由白××负担（已缴纳）

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　肖ｘｘ

　　审判　员　　张ｘｘ

　　代理　审　判　员　　付　　ｘ

　　二零零九年四月三日

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