业主委员会的成立及其职责

业主委员会的成立及其职责

一个物业管理区域内,有下列情况之一的,所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会,选举产生业主委员会:

(1)公有住宅出售建筑面积达到30%以上；

(2)新建商品住宅出售建筑面积达50%以上；

(3)住宅出售已满两年。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成；业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。

业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。

业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会；经15%以上业主或者业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。

业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席。

根据《上海市居住物业管理条例》第七条规定，第一次业主大会应当由区、县房地产管理部门会同住宅出售单位组织召开。也就是说，第一次业主大会的召开组织者应当是政府房地产管理部门。如果一个小区符合了应当组织召开业主大会的条件而房地产管理部门没有组织召开的，业主有权建议或要求房地产管理部门召开。

《上海市居住物业管理条例》第八条规定：“业主大会或业主代表大会应当有过半数业主或业主代表出席”。业主委员会应当自选举之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记。

（1） 成立业主委员会登记申请书；

（2） 业主委员会委员名单；

（3） 业主委员会章程。

区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作；对不符合《上海市居住物业管理条例》规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。

业主委员会自区、县房地产管理部门核准登记之日起成立。

《上海市居住物业管理条例》并未要求召开业主大会选举业主代表时必须要有律师或公证人员或上级部门来监督，但根据《上海市居住物业管理条例》，第一次业主大会应当由所在地的区、县房地产管理部门、住宅出售单位、组织。第一次业主大会选举出来业主委员会后，以后业主委员会的每次会议没有义务邀请房地产管理部门及开发商参加。

《上海市居住物业管理条例》第十二条规定: 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：?

（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；?

（二）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；

（三）依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；

（四）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；

（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

（六）监督公共建筑、公共设施的合理使用；?

（七）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。?

业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。