配套设施交付相关法律问题分析

　　一、配套设施的界定

　　关于配套设施，《北京市居住公共服务设施配置指标》（《配置指标》）将其分为三级，共6类52项：建设项目级配套设施、社区级配套设施和街区级配套设施。其中，建设项目指按立项文件确定的规模小于1000户的住宅类项目。社区居住人口规划规模一般为1000～3000户。每个街区规模约2～3平方公里。

　　根据《配置指标》，建设项目的必备配套设施共4类18项，社区级配套设施共5类12项，街区级配套设施供6类22项。

　　根据《配套指标》，建设项目级配套设施、社区级配套设施和街区级配套设施中的商业服务类设施以及土地公开交易条件中明确规定由建设单位投资建设的设施，由建设单位投资建设，也就是由房地产开发企业投资建设。

　　综上，房地产开发企业应交付的配套设施为建设项目级配套设施、社区级配套设施和街区级配套设施中的商业服务类设施以及土地公开交易条件中明确规定由建设单位投资建设的设施。

　　二、交付相关规定

　　《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》（“暂行办法”）专门对配套设施的交付进行了规定。该规定属地方规范性文件，由北京市建设委员会、北京市规划委员会、北京市国土资源局联合发布，于2007年3月1日生效，目前仍有效。该规定的主要内容如下。

　　（一）监督管理机关

　　市国土资源、规划、建设行政主管部门共同负责北京市住宅小区住宅与市政公用基础设施和公共服务设施同步交付使用的监督管理工作。

　　区县国土资源、规划分局和建设行政主管部门负责辖区内住宅小区住宅与市政公用基础设施和公共服务设施同步交付使用的具体监督管理工作。

　　据此，配套设施的交付具体由所在地区县国土资源、规划分局和建设行政主管部门负责，相关审批申请应向该具体负责机关提出。

　　（二）土地出让

　　市和区县国土资源行政主管部门与土地使用者签订用于住宅小区开发的土地使用权出让合同时，应当将规划意见书中明确同步建设的市政公用基础设施、公共服务设施及其建设时序作为出让条件，并约定土地受让人应当持住宅小区建设方案（以下简称建设方案）向相关规划、建设行政主管部门办理有关审批手续。

　　据此，如房地产开发企业获得的出让地块用于建设住宅小区，则其应按照规划意见书的要求建设相关配套设施。

　　（三）同步交付

　　房地产开发企业应当按照规划意见书的要求安排住宅小区市政公用基础设施和公共服务设施，并与住宅同步建设、同步交付使用。

　　教育、医疗卫生、社区管理服务等公共服务设施，应当在住宅总规模完成50%之前同步建设、同步交付使用；其他公共服务设施应当在住宅总规模完成80%之前同步建设、同步交付使用。

　　（四）交付条件

　　房地产开发企业在预（销）售商品房时应当公示建设方案，并将建设方案和暂行办法第十三条内容作为合同约定的房屋交付条件写入商品房预（销）售合同。第十三条内容如下：

　　住宅小区每期建设的市政公用基础设施和公共服务设施等工程达到下列要求时，房地产开发企业方可组织住宅工程的竣工验收：

　　1. 按照建设方案内容，完成市政公用基础设施和公共服务设施建设，并且竣工验收合格。

　　2. 公共服务设施规划验收合格，具备投入使用条件，已经明确产权、管理权及其关系，并且以书面形式明确管理责任。

　　3. 市政公用基础设施等工程达到下列要求：

　　（1）生活用水及节水设施齐全，水质符合相关标准。生活用水纳入城乡自来水管网的，须取得供水专业单位的供水认可。采用自供水的住宅小区，供水设备应符合给水设计规范、设备完好。

　　（2）生活用电应按有关部门的供电方案纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。若因分期建设暂时无法提供永久供电的，须取得供电专业单位的认可，在规定的期限内，采取过渡性供电措施，并需保证用电的使用功能要求和使用安全。

　　（3）采用市政管道燃气的住宅小区，应当按照开发建设单位与燃气供应企业确定的燃气供应方案完成室内和室外燃气管道的敷设和衔接，并经燃气供应企业验收确认。若确因客观条件限制，暂时无法实现燃气供应，应由房地产开发企业会同燃气供应企业提出过渡性解决方案。采用自建管道燃气供应站的住宅小区，须提供该自建管道燃气供应站的竣工验收报告和北京市燃气经营许可证。

　　（4）供热系统要符合供热配建标准，达到建筑节能设计要求。使用城市集中供热系统的，要取得供热专业单位出具的具备供热条件认可文件。

　　（5）电话通信线、有线电视线按设计要求敷设到户。

　　（6）道路建设符合规划要求，与外界交通干道之间有道路相联，并按照设计要求完成相应的公共照明设施建设。

　　（7）完成住宅小区相应绿化建设，因季节原因未完成绿化的，应有防尘措施。

　　（8）住宅周边场地清洁，道路平整。采取分期建设的，已建成与下一期施工工地有效的临时隔离措施。分期界限是道路或者绿地的，已完成道路、道路照明或者绿地建设。

　　（五）违法交付

　　房地产开发企业未按照建设方案进行竣工验收的，或者在市政公用基础设施和公共服务设施等不符合第十三条规定条件时进行住宅工程竣工验收的，建设工程质量监督机构应当责令改正。

　　房地产开发企业在建设过程中违反暂行办法规定或弄虚作假交付使用的，由建设行政主管部门责令其改正，并作为不良经营行为记录在开发企业信用信息系统，向社会公布。情节严重的，建设行政主管部门应依法降低或取消房地产开发企业资质。涉嫌犯罪的，由建设行政主管部门将案件线索移交公安检察机关进行查处。

　　三、配套设施交付相关法律责任

　　房地产开发企业应依法准时交付配套设施。如违反暂行办法进行交付（即违法交付），则应接受行政处罚；如违反合同关于交付的约定逾期交付（即违约交付），则应承担违约责任。

　　关于违法交付，上述规定已明确，房地产开发企业将承担如下形式的行政处罚：责令改正、在开发企业信用信息系统记录不良经营行为、较低或取消房地产开发企业资质、构成犯罪的移送公安检察机关。

　　关于违约责任，房地产开发企业一般需在商品房预（销售）合同中对房屋的交付进行规定。如房地产开发企业违反交付相关约定，则应按合同约定向房屋买受人支付违约金并承担其他相关违约责任。

　　应当注意的是，如房地产开发企业因违法交付，受到行政处罚，因此无法按时向房屋买受人交付房屋，则其仍应向房屋买受人承担违约责任。

　　四、房地产开发企业风控建议

　　为避免承担前述法律责任，房地产企业在房地产开发过程中，应严格按照暂行办法的规定和建设方案建设配套设施并交付，并严格遵守商品房预（销）售合同确定的交付时间。如确实无法按合同约定交付时间交付房屋，建议提前与购房人协商，变更交付时间，避免承担违约责任。