三亚小产权房

　　三亚小产权房

　　对于三亚小产权房这块“烫手的山芋”，有关部门的最新处置“风向”是中央不会制定统一的处理政策，鼓励地方根据实际情况分类解决。对于小产权房，与房、地相关的两部委——原建设部和国土资源部早已分别表态不合法，但截至今日，对于如何处理已经销售出去的小产权房，仍无统一的意见出台。

　　既然拆除并非最佳解决方案，那么已建成的小产权房应该如何处置?本报记者就此对中国社会科学院金融所金融市场研究室主任的曹红辉、中国社会科学院农村发展研究所研究员党国英、中国管理科学学会副秘书长周毕文、大成律师事务所高级合伙人邓永泉分别进行了专访。

　　产生的根源

　　曹红辉：小产权房产生的根源是小产权房与大产权房之间存在巨大的价差，这主要是土地出让金造成的巨大的成本差异。只要体现为价差的经济利益存在，小产权房问题就不能从根本上得到解决。

　　党国英：问题的根源与中国的体制有关系，是国家特殊法律所产生的一个东西。产权没有大小之分，只有合法与不合法之分。本质上，小产权房就是违法房。按我们现行法律，集体的土地转为(集体以外)建设用地，必须通过国家征地环节。而我们的所有土地要按照“招牌挂”程序，才能进行交易。凡是离开这两个路径建造的房子，都是小产权房。

　　周毕文：和一般意义上的商品房相比，小产权房没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，小产权房的价格比同地区商品房价格低很多，具有一定的吸引力。这是大量城镇居民顶着产权风险购买小产权房的根本原因。

　　邓永泉：中国土地供应量的限制，与人口的数量、变化相比，产生了一种刚性的市场需求，这种市场需求，很难单纯地通过正常的大产权房(不仅包括商品房，也包括保障性住房)得到满足。具有刚性需求的人多数是普通百姓，支付能力有限，高房价导致这部分人不得不寻找其他途径来满足购房需求。客观上，在城市化进程中，部分农民工进城，使得部分土地可以用来建设小产权房。

　　中国房屋的价格除了受刚性需求的影响，也受到制度上的原因。比如，地方政府对地方利益的追求，有些地方政府的主要财政来源就是源自房地产行业的收入;还有“招牌挂”制度，地价的提高势必会导致商品房单价的上涨。

　　总而言之，就是农村乡镇集体有利益驱动;另外，监管难以落实到位。

　　能否合法化

　　曹红辉：显然，目前存在两难，若认可小产权房的合法性，就可能鼓励更多的小产权房形成，若不认可其合法性，又会对实际上已经存在的市场供求关系和市场结构造成冲击，从经济上是不经济的。较好的办法是老房老办法，新房新办法，尽快开展土地出让金制度的改革，才可能从根本上彻底解决小产权房问题。

　　党国英：要解决以后不要出现小产权房，必须通过修改法律降低监督成本。法律不合适，监督成本太高，现有法律框架下，无法解决小产权房问题。家和地方的规划一定要硬、要细、要严格;规划本身应该是法律。在符合规划的前提下，任何产权主体，无论是国家或集体都可以自由交易建设用地，不一定要经过"招牌挂"程序。

　　周毕文：不应该给予转正。虽然小产权房有着低廉的价格，可以带动农村经济发展等优势。但是，小产权房的存在在政策上是不予支持的。其存在的背后也意味着农村组织在集体土地上占地建设商品房，使得本应该通过“招拍挂”方式，由政府收取土地出让金的国有土地利益转为由农村集体所得，这在一定程度上也会造成国有资源的流失。