浅谈业主委员会在物业管理工作中的作用

　　摘要: 随着物业管理行业的全面发展及业主维权意识的不断提高，物业管理领域的各种投诉、纠纷呈不断上升趋势。如何处理好物业管理工作中各方面的关系，是有效解决各种纠纷的关键，而业主委员会在这一方面发挥着重要的作用。

　　随着物业管理行业的全面发展及业主维权意识的不断提高，物业管理领域的各种投诉、纠纷呈不断上升趋势。如何处理好物业管理工作中各方面的关系，是有效解决各种纠纷的关键，而业主委员会在这一方面发挥着重要的、无可替代的作用。

　　从世界范围内看，业主委员会是伴随着房地产业和物业管理领域的法制化、现代化而产生的。自从 1908 年世界上成立第一个物业管理行业性组织 —— 国际建筑物业主和管理人员协会( BOMAI )以来，物业管理就进入了法制化、现代化的时代。我国的物业管理起步比较晚，我国的物业管理行业的法制化、现代化程度还相对落后，因而在其蓬勃发展的同时也会呈现出不少的问题。

　　与计划经济体制下由政府或企、事业单位采用行政手段进行的传统房产管理不同，物业管理是社会主义市场经济条件下产生的一种新型管理服务体制，它把以前不可能出现的业主自我管理与现在的物业管理企业统一专业化管理服务相结合，呈现出一种新的发展态势。

　　业主委员会在相关机构的指导下行使以下权利 : 负责制定业主委员会章程，选择物业管理企业，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行管理工作。可以说，业主委员会的存在有利于明确业主与物业管理企业之间的责、权、利关系;有利于促进形成物业管理市场的竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用。

　　一、业主委员会的性质与职责

　　业主委员会作为业主大会的执行机构，是业主与物业管理企业之间的桥梁，业主委员会承担着召集、主持业主大会或业主代表大会会议，并受业主大会的委托，完成与选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同，监督和协助物业管理企业履行合同，监督业主遵守业主公约，听取业主的意见和建议，协调物业管理工作中的纠纷等职责。

　　二、业主委员会与物业管理企业的关系

　　业主委员会和物业管理企业都是共同负责着一定范围和区域内的物业。也可以这样讲，业主委员会就是全体业主聘请的管家，而物业管理公司就是管家代表业主聘请的保姆。这样，在客观上就决定了他们之间特定的关系。

　　1. 双方在地位上是平等的，双方是在市场环境下，根据物业管理合同开展的一种市场活动，是委托与被委托的关系。因此，不存在管理与被管理，领导与被领导的关系。

　　2. 双方在工作上是合作关系，在物业服务合同中，很明确的规定了双方的权利和义务，双方是相互制约，但又是相互协作、相互配合的。比如 : 业主委员会有权审议物业管理企业按计划实施各项管理工作等，就是双方协作、配合，共同为管理区域全体业主提供服务性管理工作的体现。

　　3. 双方工作的目的是一致的，业主委员会和物业管理企业工作的目的都是为给广大业主提供一个温馨、舒适、干净、有序的居住环境。因为彼此的目的是一致的，所以业主委员会和物业管理企业之间更多的是彼此的沟通和协调，而不是现实情况中所屡次发生的矛盾和对抗。

　　三、业主委员会在具体工作中存在的问题及对策

　　1. 自身管理与定位不当[page]

　　有的业主委员会或业主委员会的成员，不能恰当的处理与物业管理企业的关系，往往以“主人”自居，将与物业管理企业的关系定性为“主仆”关系，一旦涉及自身利益，就到处吵闹、威胁、恐吓物业管理企业，影响物业管理企业的正常工作秩序，而不能从全体业主的切身利益出发，为广大业主创造福利，总是考虑到个人或小团体利益。

　　A 、自身管理不当

　　由于业主委员会的组成人员受教育水平参差不齐，在管理过程中大部分意见无法统一。在管理过程中对物业管理相关法律法规认识不足，缺乏对业主委员会管理职责和业主委员会管理内容的正确认识。

　　B 、定位不当

　　不同的社区由于所处环境和社区配套设施的差异，在物业管理过程中所提供的相关服务标准和服务内容也是不同的。相关设施设备的运行成本是固定的，而业主委员会往往忽视物业管理企业的经营成本，提出各种有违市场的要求。

　　这些问题首先造成了业主委员会的先天不足，也使得西安地区的物业管理企业在社区物业管理过程中举步维艰。

　　2. 不能积极充分发挥作用

　　目前，绝大多数业主委员会，没有积极地履行其职责，不能主动为广大业主服务，只要不出大问题，只要业主不吵不闹，就不去与物业管理企业进行沟通、协调，不去主动听取业主的意见和建议。而一旦有事提出需要履行职责，因为不了解情况，往往工作非常被动。

　　3. 不能妥善处理个人与全体业主共同利益的关系

　　目前，部分业主委员会的成员中，存在这样一个现象，即 : 自己的权利或利益未受到损害，或损害的只是全体业主共同使用的公共物业时，往往不太关心，导致部分物业管理区域的业主们对选举出的业主委员会失去信心，逐渐使业主委员会成为“空架子”，无法有效发挥其应有的作用。

　　如何让业主委员会有效地发挥作用呢?

　　首先，在业主委员会成立时，政府等有关部门要进行正确的宣传、引导，对候选人资格进行严格的审查，把那些真正热心、有能力、有时间的业主组织起来，建立一支素质高、有信誉、有威望，公平、热心为全体业主为事的队伍。同时，政府部门应对业主委员会的相关负责人进行适当的培训，使之了解业主委员会与业主、物业管理企业的关系。只有这样，才能保证其在日后的工作中充分发挥作用。

　　其次，在业主委员会成立后，政府相关部门应对其进行相应的奖励和制约机制。由于各种原因，召开业主大会会议较为困难，往往是业主委员会代表业主大会行使大会的权利。如大修基金的使用，选聘物业管理企业，物业费用的调整等等，这些都关系到全体业主的切身利益。因此，政府相关部门应对业主委员会建立相应的奖惩机制，对其有所约束，以保证其工作的公平、公正性，督促其积极、主动地为全体业主服务，并协助物业管理企业有效开展工作，使物业管理工作走上健康发展的道路。

　　最后，在业主委员会成立过程中，由物业管理企业加强对业主进行物业管理法律法规，以及业主委员会职能职责的宣传工作。并且在日后的工作中加强和业主委员会的沟通，以发挥业主委员会在物业管理工作过程中的作用。