加强业主委员会工作

　　常州是长三角经济发达地区的中等城市。随着近几年的持续快速发展，大量新建住宅小区，包括农民拆迁安置小区全部实施了物业管理，老住宅小区经过综合整治后也大都转入了物业管理，全市住宅物业管理覆盖率已达80%以上。但作为业主自治组织的业委会，其发展和建设却远远滞后于物业管理行业，这不仅成为物业管理行业发展的瓶颈，也是许多物业管理矛盾纠纷频发的重要原因。

　　近年来，常州市通过创新物业管理工作机制，实行重心下移，努力为业委会创造工作条件，促进物业管理市场健康发展。

　　当前业委会工作现状

　　常州市1997年开始推行业主委员会制度，到目前为止，全市已成立的180个业委会中，有少数业委会的成员素质较好，能认真履行职责，不仅能督促物业管理公司按合同加强管理，还能做好业主的宣传引导工作，使小区的物业管理进入良性循环。但是，大部分业委会的整体状况尚不如人意：

　　一是覆盖率偏低。全市300多个实施物业管理的住宅小区中,成立业委会的仅占60%左右;业主本身对业委会认识不足，缺乏热情、时间、精力、能力等筹备、组建业委会。

　　二是在已成立的业委会中，有相当一部分没能规范运作并真正发挥作用，或缺位或越位;缺乏信息和专业知识支持，也给业委会工作造成困难，从而很大程度上影响了小区的物业管理工作。

　　三是少数业委会内部分歧大，甚至形成派别，相互争斗;还有个别业委会成员为谋取私利，采取不正当行为。

　　造成业委会不规范的现状，有缺乏群众基础的原因，有物业管理企业经营不规范的原因，但一个重要原因，就是有关业委会的运行机制设计尚不完善。

　　就政府而言，物业管理行政主管部门对业主大会、业委会的指导只是一种非强制性的、助成性指导，除对其违法违规的决定可依法予以撤销外，不具有服从的任意性;就业主而言，鲜有人愿主动牵头筹备成立业委会、召开业主大会，造成事实上业委会无人制约和监管的局面。此外，缺乏对业委会法律地位和责任的约定，也使业委会如何在法律的框架内行使权利和义务不甚明确。

　　创新工作机制，实行重心下移

　　常州市在加快城乡现代化建设步伐的同时，进一步完善城市管理体制，探索和创新城市长效管理的新机制，实行城市管理“重心下移”。按照 “两级政府、三级管理、重心下移、条块结合、以区为主”的原则，强化区级政府在城市管理中的职能。

　　1.以区为主，属地管理。

　　按照常州市政府《关于进一步明确区级政府城市管理职权的若干意见》和《关于进一步完善城市长效综合管理机制的意见》，各区负责辖区内的物业管理日常工作，建立了“条块结合、以块为主、重心下移、纳入社区建设统一管理”的新体制，确保事权、财权和相应职权下放到位，形成由常州市房管局牵头，以区为主，市、区相关部门配合，街道办事处具体落实，市、区、街道、社区共同监管的物业管理工作体系和长效管理机制。[page]

　　2.明确职责，加强考核。

　　各区政府负责指导与监督辖区内的物业管理活动，协调和处理辖区内住宅小区物业管理方面的纠纷与投诉，会同市相关部门维护辖区内的物业管理市场秩序;

　　各区房管局作为行政主管部门，负责对辖区内住宅小区的物业管理日常工作的指导、监督和考核。其中特别明确要会同街道办事处主动做好业主委员会筹建、换届及日常工作的指导和监督，撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律、法规的决定;受理并解决辖区内物业管理活动中的投诉和纠纷;

　　街道办事处接受市、区物业管理行政主管部门的业务指导，负责指导和监督本区域内的物业管理活动，会同区房管局做好本区域业委会的筹建和换届工作;发挥街道办事处的综合协调作用，协调物业管理与社区管理的关系;指导社区居委会、人民调解委会员等组织及时协调处理住宅小区物业管理中的矛盾纠纷;

　　社区居委会接受街道办事处对物业管理工作的领导。具体负责参与、指导、监督住宅小区业主委员会的工作，及时处理、解决本社区所辖住宅小区内的物业管理矛盾;参与物业管理考评工作;

　　建立市对区、区会同街道办事处对物业管理工作的层级考核机制，在制订工作流程与目标要求的基础上，制定了《辖区物业行政主管部门物业管理工作考核实施细则》，通过日常考核促进工作。

　　3.加强社区对业委会工作的领导。

　　社区党组织要加强对已转入社区党组织关系的党员业主的管理;社区居委会要指派1名主任或副主任负责业委会工作;业委会要接受街道办事处、社区居委会的指导和监督;业主大会、业委会的决策凡涉及小区稳定和业主重大权益的事项要事先征求社区党组织意见，并接受其监督指导;业委会的日常运作费用、业委会主要成员的工作补贴应由业主大会讨论决定，报经市物价、房管部门核定后，每月由街道办事处、社区居委会通过考核后发放。

　　4.建立市、区、街道、社区四级投诉网络体系。

　　市、区房产管理局、街道办事处、社区居委会、物业管理企业以及有条件的业主委员会都要建立投诉受理制度，设立专门的公开投诉电话、投诉点，安排专门工作人员接受并解决业主和居民群众反映的投诉纠纷。

　　在向业委会、物业管理企业投诉后，投诉人对处理情况不满意的，可向社区居委会、街道办事处、区房产管理局、市房管局设立的投诉点逐级申请复核。各级投诉点在受理投诉后，要及时调查处理。

　　为业委会创造工作条件,充分发挥其作用

　　1.强化宣传，为业委会工作创造良好的舆论环境。

　　我们把宣传工作作为推进物业管理和业委会工作的首要环节，制订了《物业管理宣传工作意见》，每季度召开物业管理宣传工作例会，采用建立与媒体的联动网络、进一步办好《常州物业管理》杂志和简报、结合常州市“数字房管”设置物业管理信息网页、充分运用小区宣传栏等多种手段，让广大消费者全面、准确地认识物业管理。[page]

　　2.加强培训，提高业委会依法开展工作的能力。

　　由常州市房管局制订计划、物业管理协会具体组织,举办了多期业委会主任培训班和学习交流会，并请有关方面负责人就如何在常州市推行业主大会制度、如何依法召开业主大会、业委会应如何代表业主处理好与物业管理公司的关系、如何依法维护业主的合法权益、如何使用住房维修基金等内容进行了讲解，并由成立较早、运作规范的业委会介绍经验，受到业委会的广泛欢迎。

　　3.开展“诚信档案”活动，为业委会提供自治管理的平台。

　　协会在前两年“诚信物业管理企业”评比活动的基础上进一步深化，对所有物业管理企业建立“诚信档案”，结合“数字房管”在网上向社会公众开放。企业“诚信档案”内容包括业主评议、政府评价、企业信息等内容。“业主评议”是把履行合同情况和业主的满意程度，作为企业是否诚信的主要标准。由业委会会同物业管理企业，采取上门访谈、随机抽样调查或召开小型座谈会等多种形式，广泛听取业主意见，共同评议，得出评分结果。评议活动旨在引导广大业主自觉遵守合同，做诚信的消费者，从而促进业主自治工作，使问题解决在萌芽状态，得到了广大业主的肯定。

　　4.会同法院系统，研讨业委会工作法律难点。

　　常州市房管局领导会同法院系统行政庭与民事庭庭长，举行了“常州市物业管理法律问题研讨会暨常州市法院系统行政庭长会”，就住宅小区业主大会和业主委员会成立与管理过程中的四大问题，即首届业主大会以及业主委员会成立程序的合法性、业主委员会诉讼资格、业主委员会不按规定履行职责、分期开发的小区业主委员会职责等问题进行了研讨，双方依据有关法规和高、中两院的有关说明、具体案例，结合常州市实际，在法律框架内，对大多数矛盾的解决方案达成了共识，开创了物业管理研讨工作的先河，有助于双方解决工作中的难点。