一个韩国人投资物业的术与道

李润尚认为，随着房地产宏观调控持续深入，上海住宅市场将暂时步入到一个平稳期，炒房者的黄金年代渐行渐远。

　　从理论上来讲，“别墅禁地”政策对于开发商和持有别墅物业的投资者来说，是一大利好。因为供应量的减少意味着价格将不断上涨

　　“现在，我和家人已经衣食无忧，正在做一些自己感兴趣的事情。”操一口流利普通话的韩国人李润尚 （化名）是韩国一只投资基金的中国区总经理。14年前，他来到中国，服务于韩国企业大宇集团，负责中国房地产投资业务。

　　不料，李润尚曾经服务的这家与现代、三星共执韩国经济牛耳的企业集团，1998年后因亚洲金融危机而困难重重，其在中国的地产业务也受到牵连。于是，李润尚在2001年转投韩国最大汽车制造商现代汽车公司海外事业部。

　　这位谦和、温文尔雅的“中国通”，对中国市场有着敏锐的洞察力。他在中国14年，见证了上海楼市从市场化至今的每一次跌宕起伏。

　　置业古北

　　古北新区一直以外籍在沪人员为主要居住人群。近年来租金节节攀升，堪称上海高档房租赁市场的样本。李润尚与家人居住的古北罗马花园2000年开盘时的价格最高达到每平方米11000元。

　　有意思的是，李润尚几次炒卖房子的“福地”，也是在古北。

　　距离古北罗马花园不远的古北新苑（又名“上城uptown”），是复地集团开发的国际化住宅小区之一，以玫瑰园、瀑布和人造湖为特色。

　　2005年，李润尚在古北新苑买了一套155平方米的住宅，当时的买入价为15000元/平方米。在他眼中，古北新苑所在的古北新区租赁人群以境外人士为主，群居效应给古北租赁市场带来稳定的客源。一方面，该楼盘出租可以收取较高的租金，从而以租金抵消月供，另一方面物业自身的不断升值是未来获利套现的空间所在。目前古北地区两房物业的租金一般在1000~1100美元/月，三房物业租金一般在1500~2000美元/月。

　　2007年下半年，上海房价一路飙升，达到一个新的高位。李润尚敏锐地觉察到，眼下的上海房价已经逼近“警戒线”，如果再往上冲，可能将碰到“危险线”。于是，他将古北新苑的房子抛售，卖出价为27000元/平方米。粗略估算，他的税前获利空间为185万元人民币。

　　“除了抛售古北新苑的这套房子，我把一号线锦江乐园地铁站附近的一套150平方米左右的房子也给卖了。” 李润尚说，随着房地产宏观调控持续深入，上海住宅市场将暂时步入到一个平稳期，炒房者的黄金年代渐行渐远。

　　李润尚还表示，他目前正在同济大学攻读土木类的研究生专业，希望对于中国的政策环境、市场环境、土地与房产交易有着更本土化的认识。

　　投资别墅

　　“去年底，我和一个好朋友合伙在昆山与青浦交界的淀山湖别墅板块，买了一栋独立别墅，面积有800多平方米，另外附送200多平方米的私家花园，以及车库。”李润尚开心地说，“我当时一个人出那么多钱，现金流比较紧张，所以就采取了合伙方式买入。买的时候单价不足10000元/平方米，现在已经突破20000元/平方米。”

　　2006年底，一家韩国地产巨擘首次以独资身份切入长三角楼市，其在中国的开山之作选在昆山。当时，李润尚作为公司上海代表处的负责人，全面负责昆山项目的营销工作，因此，他对昆山别墅有着清晰认识。

　　李润尚认为，从理论上来讲，“别墅禁地”政策对于开发商和持有别墅物业的投资者来说，是一大利好。因为供应量的减少意味着价格将不断上涨。

　　在李润尚和合伙人共同买入的淀山湖别墅周围，湖岸线长达数公里，视野壮丽开阔。不远处有36洞旭宝高尔夫球场、国际高尔夫乡村俱乐部等多种休闲娱乐配套。

　　曾成功代理销售淀山湖板块代表性楼盘?D?D耀江·淀湖桃源的营销专家、上海新禾＆禾璞营销咨询有限公司总经理崔明远认为，淀山湖周边地区休闲度假型别墅购房者中，上海人是消费主体，比例高达60%以上。

　　目前，李润尚的房子还没有交房。他表示，淀山湖距上海市中心约60公里。一小时车程的便捷交通使得淀山湖板块成为“‘5＋2’候鸟式度假型生活基地”，即前来置业的业主一周当中5个工作日在外地工作，周末2天到淀山湖度假。此外，还可以将别墅出租给出差至此的外籍人士。