物业管理条例释义　第二十条

　　第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

　　【释义】 本条规定了业主大会、业主委员会与居民委员会之间的职责协调问题。

　　如何协调业主大会、业主委员会与物业所在地的居民委员会之间的关系，一直是我国物业管理条例立法过程中有待解决的问题。不过从最基本的法理来看，业主大会、业主委员会和居民委员会各自所行使的职责有本质的差别。

　　居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。具体而言，依据《城市居民委员会组织法》的规定，居民委员会的主要任务包括：(1)宣传宪法、法律、法规和国家政策，维护居民的合法权益，教育居民旅行依法应尽的义务，爱护公共财产，开展多种方式的社会主义精神文明建设活动；(2)办理本居民地区居民的公共事务和公益事业；(3)调解居民纠纷；(4)协助维护社会治安；(5)协助人民政府或它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济以及青少年教育工作。

　　从这些规定和居民委员会的实践中可以看出，事实上居民委员会的主要职责在于完成相关的政府工作事项。因而居民委员会主要是居民自我组织起来对于公共事务进行管理的组织。居民委员会的合法性来源于作为政治权利拥有者的居民的选举，所以说居民委员会是居民行使民主政治权利的产物。


　　至于业主大会、业主委员会，是出于物业的使用、维护与管理的目的组成的。在公寓化住宅中，一栋建筑物中居住着多户住户，每个住户只占有使用该建筑物中一个有限的空间；但是除了每一个住户所占有的该有限空间之外，建筑物整体也需要开展维护与管理工作。同理，在同一住宅区域内不同建筑物所共享的公共设施也需要开展管理与维护工作。在法律上，每一个住户除了对自己居住的特定空间享有所有权(这就是一般所说的建筑物区分所有权)之外，还应该对于建筑物的整体以及公共设施拥有一定的权利。

　　由于存在事实上与法律上的关联关系，各个业主行使自己所有权已经不可能完全不牵扯到其他所有权人的利益，为了协调全体所有权人的利益，同时对于共有部分进行有效的管理与利用，就必须建立全体所有权人参与的协调机制与组织，这就是条例所规定的业主大会与业主委员会。由此可见，业主大会与业主委员会事实上是财产权人行使自己财产权的组织。换言之，业主大会与业主委员会所负责的事项在于如何行使业主的财产权，业主大会与业主委员会的合法性来源于作为所有权人的业主。

　　由此可见，业主大会、业主委员会与居民委员会各自所行使的职责有着本质上的区别，因为其权力来源存在重大差别，前者强调其行使私人财产权的属性，而后者则是实现政治民主权利的结果。所以不可将二者混为一谈。

　　正是由于认识到了业主大会、业主委员会与居民委员会之间的性质差别，物业管理条例在二者的协调配合上作了较为明确的规定。


　　条例首先就公共事务问题上二者的协调作出规定，其中较为突出的是物业管理区域的社会治安工作。条例要求业主大会、业主委员会应当配合公安机关，同时与居民委员会相互协作，共同做好社会治安工作。公安机关作为负责社会治安的政府机关自然对于物业区域内的治安事项责无旁贷，而治安作为重要的公共事务，居民委员会也负有相应的责任。业主大会、业主委员会作为行使业主自己财产权的组织，自然而然的可以就维护自己财产权作出合法妥当的安排。不过，在公共事务问题上，正如公民应当配合有关机关一样，业主大会、业主委员会自然应当与负责公共管理的相关行政机关和协助行政机关的居民委员会配合与协作。


　　条例还明确了业主大会、业主委员会应当配合居民委员会依法履行自治管理的职责。正是因为二者存在前述的基本差别，各自行使的是不同的权利，因而业主大会、业主委员会才要协助居民委员会发挥自我管理的职责。同时，由于住宅小区的业主往往兼具业主和居民双重身份，条例为了促进沟通，加强业主大会、业主委员会与居民委员会彼此的相互了解与联系，要求住宅小区的业主大会、业主委员会做出的决定应当告知居民委员会，并听取其建议。