物业服务费滞纳金的法律定义

　　物业服务费(以下简称物业费)交纳率低早已是物业管理行业中存在的一大难题。滞纳金是行政强制执行中执行罚的一种类型，是指行政强制执行机关对不履行交纳义务的相对人从滞纳之日起按滞纳款比例持续不断地加收金钱，以迫使其履行义务。

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　　物业管理费收取标准

　　物业管理费或出租关系中产生的问题为由拒交物业费，或者以长期不居住为由拒交物业费，还包括个别业主以搭便车为目的蓄意拒交物业费等。

　　在上述4种原因中，第1种情况的责任在房地产开发企业，业主应与开发商积极交涉，必要时应拿起法律武器，保护自身的合法权益。作为物业服务企业，应当主动与开发商取得联系，反映问题;同时向业主沟通，说明责任不在自身，交纳物业费是物业服务合同中约定的业主的基本义务。在此情况下，若还有业主选择继续拖欠物业费，物业服务企业才可选择收取违约金并依法追缴。

　　第2种情况的责任在物业服务企业，物业服务的提供和消费是同时的，业主具有同时履行抗辩权，《合同法》第66条规定，“一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。具体怎样才算“不符合约定”，实践中法院会根据诚信原则加以判断。所以业主能不能因此而拖欠和拒交物业费还要区别情况对待。

　　一般来说，如果物业服务企业已较好履行了物业服务合同中规定的义务，虽然仍存在细微瑕疵，但只要该瑕疵并不影响当事人合同目的实现时，业主就无权引用同时履行抗辩权，不可以拖欠和拒交物业费。但是业主有权要求物业服务企业采取补救措施进行整改，对业主造成损失的，还可以要求物业服务企业补偿损失。此时物业服务企业才可对仍然拖欠和拒交物业费的业主选择收取违约金并依法追缴。

　　如果业主确有证据证明物业服务企业未按合同约定履行债务的，业主也不能拒交物业费，只可以少交物业费，因为物业服务的内容是多方面的，未按合同约定履行的也只能是其中的一项或几项，对于物业服务企业提供的其他项目的服务，业主仍然具有交费的义务。具体少交多少物业费，可以依据双方约定也可以通过法院或仲裁裁定。这时的违约问题就转移到物业服务企业一方了，此时业主拖欠物业费是行使自己的同时履行抗辩权，物业服务企业不能向业主收取逾期付款违约金，而应当吸取教训，改善服务，避免类似问题再次发生。

　　第3种情况的主要责任在业主之间，而不在物业服务企业。但是维护公共秩序是物业管理的一项内容，物业服务企业应积极主动地开展工作，联合物业委员会依据《管理规约》妥善地解决问题，同时向因此而欠费的业主说明问题，争取业主主动交纳物业费，而不能盲目使用违约金条款激化矛盾，致使各方利益都受损失。

　　第4种情况的责任在欠费业主。物业服务企业应做好沟通工作，不得采用停水、停电、停气、停热的方式催逼业主交费。对于欠费业主要做到依法依程序追缴物业费及违约金。

　　四、解决物业费欠费问题的相关建议

　　从—上述业主拖欠物业费的种种原因可以看出，解决物业费欠费问题仅仅依靠收取物业费违约金的方式是远远不够的。解决这一问题的思路应该是从业主欠费的原因入手，寻找正确合理的解决途径，使得业主不会因问题得不到解决而在无奈之下选择拖欠物业费。

　　笔者就该问题提出以下3个方面的建议：

　　1.加强房地产开发企业的诚信建设

　　在商品房出售之后，开发商就没有动力再来解决遗留问题了，而业主在与开发商的交涉中处于弱势地位，所以开发商遗留问题往往难以解决。加强房地产开发企业的诚信建设对于后期的物业管理具有重要意义。譬如建立房地产开发企业的诚信记录制度，对于不负责任的房地产开发企业实行限制贷款等惩罚措施。

　　2.加强业主委员会的自身建设，落实业主委员会的职责

　　实践中业主委员会的作用并不突出，人们对于业主委员会的作用的认识非常片面。实际上，业主委员会代表全体业主，在业主自治和物业管理过程中具有非常重要的作用。业主委员会的职责包括依据管理规约进行业主自我管理的职责、同业主和物业服务企业进行沟通的职责、监督物业服务实施的职责以及督促业主限期缴纳物业费的职责。业主委员会如果这些工作做得好，将使业主欠费的许多原因消灭在萌芽之中。[page]

　　3.明确物业服务企业的违约责任及违约金计算方式

　　在物业服务合同中将物业服务的内容、标准约定清楚，并且在违约责任中增加因物业服务质量问题导致的物业服务企业向业主支付一定的违约金。譬如，合同约定物业服务企业需要每天清洁小区两次，1个月中如有5天没有达到标准，物业服务企业则应向业主支付物业服务费5%的违约金。这样一来，双方受到违约责任的牵制，互相监督，物业服务企业就会努力提高服务质量，业主也会按时交纳物业费，从而达到良性循环。