物业税不能替代土地出让金

    日前，广州房地产知名专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同在接受记者有关“物业税”问题的采访时提出了个人观点——物业税不能替代土地出让金：

    “周小川在谈物业税时，提到两种不同的城市管理方式：一种是城市土地采用一次性批租和收地价的形式；另外一种是分期收取地租或地价的形式。到底哪一种形式更适合中国的国情，其实结果是不言而喻的——前一种更符合中国的现实和实际，如果要调节和限制土地出让金以及各种房地产税费，只要调整和规定土地出让金的使用期限与用途以及各种税费的比例即可。如果改变现行的土地供应制度，不是采取土地拍卖和挂牌竞价出让，而是将土地无限制地供应和交易，又无须一次性交付地价或地租，那样的情形在中国行得通吗？恐怕只有回到计划经济的年代，才有可能实施这种几乎是无偿划拨的土地供应和交易形式，相信即使是西方福利社会要做到这点也是极为困难的。”

    物业税替代土地出让金的弊端

    许多专家和学者赞成物业税替代土地出让金一次性交付的形式，一是担心政府寅吃卯粮，怕现在就把地租花完了，以后的日子不好过；二是为购房消费者着想，变一次性交付为长期小额交付；三是对发展商来说，可以进一步降低房地产开发的门槛。从表面上看，可以说是一项皆大欢喜的好改革，但仔细地研究和分析，我们就会发现这种改革其实是弊大于利的，我们仍可以从政府、消费者和发展商三个方面来做另一番的考量和分析——

    从政府的角度看：物业税代替土地出让金，必然会使政府目前的财政收入大幅减少，这将会使政府改善公共服务和城市基础设施的能力受到很大影响。比如广州市去年商品房销售金额达444亿元，如果土地税费按1／3计，约为148亿元，如果只按1／50或1／70收取物业税，每年这一部分将只能收2亿～3亿元。也就是说如果用物业税代替土地出让金，广州市政府有可能每年减少140多亿的财政收入，全国估计至少在数千亿以上。政府一下子减少这么多收入，能否维持正常的开支？如果开征物业税，政府不仅没有增加税收，反而要大幅减少财政收入，是否有违初衷？

    从消费者的角度看?很明显的问题就是有可能买得起供不起，增加消费者购房风险。现在工薪阶层购房大多采取按揭方式，许多人都是先用未来钱，供楼的负担和压力已经很大，如果出现楼价和利率大幅波动，随时都会出现断供的危险。物业税尽管降低了购房的门槛，却更加重供楼和税赋的负担，肯定会造成供不起楼、纳不起税的普遍现象，增加金融和楼市的风险不算，还会给社会带来极不稳定的因素。

    而且，即使新房旧房采取不同的物业税税收标准，也不可避免出现不合理和不公允的现象。因为，税改前购房的业主已一次性交齐购房的所有税费，政府现在不可能退还已经收缴的税费，却反而要向这些已经为国家做出很大贡献的纳税人重复征收物业税；而且这些过去的高价物业也还存在被新的低价物业带动贬值的可能，原有的业主将会同时遭受重复课税和物业贬值的双重打击。

    从发展商的角度看：如果土地供应和交易不受限制，不用一次性交付土地出让金，好像是很不错，但如果真的不用一次性交土地税费，发展商又怎么样才能拿得到地呢？是凭实力还是凭关系？会不会出现土地垄断在少数人手中的现象，或土地滥用和浪费的现象？发展商当然十分愿意分期缴交土地出让金，因为这样可以减轻初始投资的负担和压力，降低开发成本。广州市政府现已明确规定土地出让金必须一次性交付，不能分期缴交，这将增加发展商项目开发的资金负担，再加上现在新开发项目的贷款又要四证齐全，发展商的资金压力相当之大。但如果改变现行的游戏规则，也许很多发展商担心的就不一定是资金来源的问题了，而是要担心土地来源的问题了。新的游戏规则会怎么样，是否有利于房地产发展，目前还很难判断。

    税制改革应当先易后难

    我们可以意识到：开征物业税如果仅仅作为财产税和房产税的一种形式，主要是为了开辟税源、扩大财政收入，在这个前提下适当地调整和改革城镇建设的有关税费，这种做法和思路是比较符合现实，而且是可行的和可操作的。现在楼价是随市场变化而变化的，地价和税收还不太适应市场的变化和需求，应当充分运用地价和税收的调节作用，引导和平抑市场的供求和价格。

    我国的物权法规和土地所有制与发达国家尚有很大不同，比如私人和企业只能拥有土地使用权而不能拥有所有权，就与世界上大多数国家不相同。目前我国的做法只是一种过渡性的变通和折中的方法，今后也许会逐步地解决土地所有权归属问题；否则房子到了50年或70年的期限之后，又该怎么办呢？其实，香港和许多国家也都是要一次性收地价的，然后还要缴交小额的房产税或差饷。也没有哪个国家、企业和个人愿意出让土地后，再分成几十年来回收地价或地租。

    许多专家和学者对此也提出了许多不同的意见、观点和看法，韩世同认为必须要谨慎考虑，听取各种不同的意见和建议，集思广益；即使是先易后难、采取小额的物业税，也要充分考虑开征的时机和条件是否成熟，还要充分考虑市场和消费者的接受程度，不要对房地产行业的发展造成太大的冲击和影响。

    摘自《中国房地产报》2004.03.01　倪凤友