物业管理企业筹资的风险分析

　　物业管理企业作为具有独立法人资格的经济实体，必须要有资金的支持，而且还应使资金在循环中增值，从而使资金运转走上良性循环的轨道。由于物业管理企业的经营特点，其短期内对资金的需求量极大，必然要求物业管理企业拥有较强的筹资能力;同时由于物业管理是一个微利型的行业，绝大多数物业管理企业在其经营管理过程中所承担的有限责任与其服务的客体对象是很不对等的，因此在物业管理企业经营过程中面临的筹资的风险是相对较大的。

　　一、物业管理企业筹资风险的成因1. 物业管理行业的特殊性。

　　比如，物业的先天条件。由于物业本身的质量、发展商的实力及发展商或业主对物业管理支持程度不同，制约着项目管理资金筹集难易程度。质量好的物业，项目中各项工作都便于开展，资金的筹集也会相对容易，因此风险会小很多。而如果物业质量先天不足，或业主、发展商不支持管理，则项目的大部分精力将浪费于处理发展商遗留问题或与发展商及业主关系协调上，导致资金运转不灵，筹资也会发生困难，财务运作难以维系。例如杭州市 2000 年就有五家楼盘因物业开发商遗留问题，业主迁怒于物业管理公司，使管理公司不得不停止管理和服务，并因资金周转不灵而陷于破产边缘。

　　物业管理作为新兴行业，国家和地方制定的相关法律法规不够健全，行业中成熟的模式和经验较少，根据不同物业特点提供可借鉴的经验更是不足。容易使企业领导对风险的认识不足，导致经营管理中的漏洞、短视行为、计划不周等问题，而造成对资金的需求估计不足，而不能按资金运用期限的长短来安排和筹集相应期限的负债资金。造成筹资的风险。另外忽视员工教育，以及对重要岗位人员的管理失控等，也会形成筹集资金的风险。 [page]

　　经营状况不佳而出现的经营风险是企业生产经营活动本身所固有的风险，其直接表现为企业税前利润的不确定性。经营风险并不直接导致筹资风险，但又影响筹资风险。当物业管理企业融资方式不当时，经营风险成为物业管理企业的总风险。所以如果企业经营不善，营业利润不足以支付利息费用，则不仅股东收益化为泡影，而且要用股本支付利息，严重时企业将丧失偿债能力，这就是由经营便状况不佳而引起的筹资风险。

　　对于物业管理企业这样一个微利却责任重大的行业来说，规避筹资风险是每个企业管理者应该列为最关注、最值得花力气解决的大问题。否则谈不上生存，更谈不上发展。因此物业管理企业规避筹资风险，应从以下几个方面入手：

　　1. 对企业筹资风险的分析。

　　( 1 )分析企业盈利能力及其稳定性。盈利能力是企业经营和理财业绩的主要方面，是企业生存和发展的基础。一个健康企业其偿债资金一般来源于其盈利，而非负债资金，这样企业才有能力抗击各种风险，有实力迅速补偿风险造成的各种损失。

　　( 2 )分析企业偿债能力及其可靠性。物业管理企业如果生产经营活动能正常进行，能够及时归还其债务本息，就不致造成财务风险，而且企业还能从举债经营中获得盈利。

　　( 3 )分析企业资本结构及其稳健性。企业资本金不仅要有稳定的来源，同时要有合理的构成，且符合国家有关方针、政策和法律法规的规定，符合企业有关章程、制度的规定，满足企业生产经营的需要，符合企业发展方向，体现稳健经营、减少风险的原则;而如果企业资金来源及构成混乱，企业的内部功能便会减弱，各种风险便会滋生、蔓延。 [page]

　　2. 资金运用与负债的合理期限搭配，科学安排企业的现金流量。

　　如果负债期限与负债周期做到与经营周期相匹配的话，企业就能利用借款来满足其资金的需要。所以，按资金运用期限的长短来安排和筹集相应期限的负债资金，是规避风险的对策之一。物业管理企业如果能做到此点，不但可以再提供很好的物业服务同时产生适宜的现金流量;而且还可以在规避风险的同时，提高企业的利润。当然要想科学合理地达到上述要求，企业就必须采取适当的筹资政策，尽量用所有者权益和长期负债来满足企业永久性流动资产及固定资产的需要，而临时性流动资产的需要则通过短期负债，由此既避免了冒险型政策下的高风险压力，又避免了稳健型政策下的资金闲置和浪费。

　　3. 优化资本结构。

　　资本结构安排不当是形成筹资风险的主要原因之一。资本结构的优化应从静态和动态两个方面入手。从静态角度而言，应主要是增加主权资本与负债的比率，从而达到降低总体风险的目的。从动态角度出发，应以资产利润率和负债率二者的比较出发，强化财务杠杆的约束机制，自觉地调节资本结构中主权资本与负债的比例关系，即在资产利润率上升时，调高负债率，提高杠杆系数，充分发挥杠杆效益;当资产利润率下降时，适时调低负债比率，以防范其风险。

　　4. 合理安排债务重组。

　　在实际工作中，一旦企业面临筹资风险，所有者和债权人的利益都将面临风险，如果处理不当，双方均将受到损失，因此，在此种情况下，企业应采取积极措施做好债权人的工作，避免其采取不当措施，使其明确企业持续经营是保护其权益的最佳选择，从而动员债权人将企业部分债务转作投资或降低利率，即进行债务重组，适时进行债务重组是降低企业筹资风险，避免债权人因企业破产而造成损失的较好对策。当然重组计划能否实施，关键取决于对重组和破产的理解，及对企业重组后持续经营的信心。

　　5. 建立风险预测体系。

　　物业管理企业应建立风险自动预警体系，对事态的发展形式、状态进行监测，定量测算筹资风险临界点，及时对可能发生的或已发生的与预期不符的变化进行反映。利用财务杠杆控制负债比率，采用总资本成本比较法选择总资本成本最小的融资组合，进行现金流量分析，保证偿还债务所需资金的充足。

　　综上所述，作为物业管理企业应该清楚自身的债务情况，通过及时、准确地分析偿债保本收益等指标，合理安排资金结构，制定筹资决策，从而有效地防范融资风险。