简论物业管理行业风险及规避方式
“人无远虑必有近忧”，人类是在长期与自然界和自身所形成的灾难和危难中成长起来的。规避各种风险和灾难，是人类生存和发展的重要特性。物业管理作为市场经济和城市现代化管理发展的产物，正在以极快的速度发展壮大，而物业管理又是一个高知识、高风险的行业。相对于其他行业来讲，物业管理行业属于一个新兴的行业，目前很多物业管理企业经营规模小，经济实力不强，抗风险的能力较弱。随着物业管理的普及和深入，国家对物业管理的各种政策法规的完善，业主的消费权利意识也在不断提高和成熟，物业管理的风险也就越来越成为影响物业管理企业发展的一个重要因素。因此，物业管理企业正确识别风险、分析风险、化解风险，就成为摆在物业管理企业面前的一个重要课题。
物业管理涉及房屋、设施设备、环卫、治安保卫、绿化等五大管理，另外，公共、专项和特约三大服务，又涉及到供水、供电、燃气、消防、环卫、绿化等有关管理部门，也涉及与工商、税务、物价、公安等政府部门的关系。如今，随着行业向专业化、规范化、市场化迈进的同时，物业管理服务的深度和广度都发生了巨大的变化。但是目前情况下，人们对物业管理的认识是 —— 凡事就找物业管理公司，解决不了就是物业管理公司管理不好，就以不交物业管理服务费相威胁，出了事故，不问青红皂白就向物业管理企业进行索赔。而物业管理企业的境地是什么事都要管，但什么权利都没有，物业管理企业是“取之于民，用之于民的保本微利行业，其经济实力十分有限”。因此，物业管理整个行业都面临着风险，物业管理风险在物业管理服务中体现在以下几个方面：
一、当前物业管理面临的风险主要有以下表现形式[page]1. 物业管理安全服务风险
2. 物业管理的财务风险
1. 提高行业的法律意识
首先，作为物业管理企业应加强企业管理，认真学习和贯彻国务院颁布的《物业管理条例》，理顺与开发商、业主、业主委员会以及相关职能部门等的法律关系，依法维护物业管理各方面权利人的合法权益，依法规范物业管理企业行为。其次，物业管理企业服务的对象是广大业主，要使广大业主支持和理解物业管理企业的工作，要大力宣传《物业管理条例》及相关物业管理法规的责任，并利用一切条件和机会，广泛而耐心地向业主宣传《物业管理条例》精神，使《物业管理条例》 精神深入人心，这样才能使双方共同按照《物业管理条例》规定行事，规避可能出现的风险。
2. 把好安全保卫关[page]
在物业管理中，保安服务是业主和物业管理公司按照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的，是物业服务的一项重要内容。一般来讲，物业保安服务是指物业管理公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式进行的为业主提供安全保卫的相关服务，包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系，物业管理公司的安全保卫服务主要体现在两个方面：保证业主不因物业管理区域内设施设备的安全隐患受到人身伤害;保证业主在物业管理区域内不遭受外来的不法侵害。因此，首先物业管理公司应严格按照物业管理服务合同的约定做好各项物业管理服务活动，尽到对业主人身、财产安全的最谨慎的义务。这就要求物业管理公司应当配备并利用好相关的保安设施设备，制定并执行好相应的保安规章制度。这就是物业安全保卫服务规避风险最根本的方法。其次是物业管理公司在物业管理服务合同中对物业保安服务的责任要做出明确的约定，这样业主也清楚地了解物业管理公司的法律责任。最后，物业管理公司应该加强与公安机关的合作，可以最大限度地减少物业管理区域内因外来的不法行为导致业主的人身财产案件的发生。
3. 把好合同关，明确相关方的权利、义务和责任
谨慎签订物业服务合同，是规避物业管理风险的有力保障。物业管理公司在签订物业管理服务合同时应该本着权利和义务对等的原则，不作过头的承诺，说过头的话，不盲目提高管理指标。如果物业管理公司不切实际地过头承诺，一旦物业管理公司不能按承诺实现，物业管理公司将失信于业主，就难以继续下去。另外，物业管理公司应尽可能地考虑到一切不安全因素和隐患，能整改消除的当然好，不能及时整改消除的，要在所有的服务过程中都要做好“预防式提示服务”，对一些潜在可能发生的事故，必须做到事前提醒，尽量做到事中监督。
总之，要规避物业管理服务中可能出现的风险，物业管理公司需要策划和实施好同业主和其他相关方的责任约定，作好“预防式提示服务”。有言在先，向业主作好宣传，让业主自觉履行合同义务和遵守各项公众管理规定。同时物业管理公司也要注重在物业服务中尽量做到周到、细致、完善，增强服务意识和安全意识，为业主创造一个安全舒适的居住环境。
