经济适用房的物业管理路在何方

　广义的经济适用房是指为解决中低收入家庭的住房问题，以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准建设的住房。它包括改制后已出售给私人的公房以及现在国家通过土地划拨、减免税费等方式降低房价的政策性微利商品房。狭义的经济适用房，仅指后者。本文所指的经济适用房仅是狭义的经济适用房。香港居屋又称居屋苑，是由香港当局无偿供地，房屋委员会或房屋协会建造，以合理的价钱向公房租户和中下收入家庭出售的楼宇。

　　可见，经济适用房和香港居屋具有一定程度的可比性。在大陆物业管理逐步走向市场化运作道路的过程中，香港居屋成熟的物业管理经验具有一定的借鉴意义。

　　一、香港居屋物业管理简介

　　香港居屋物业管理的最大特征是建立在健全的法律制度上高度的市场化运作，而这个特点则以香港物业管理的体制为载体和基础。

　　前期物业方面，推行大厦公契制度。

　　在香港，开发商卖房时，必须起草制定大厦公契，并报政府登记备案。公契的主要内容包括：物业的公共部位，物业管理企业、业主的权利和义务，业主委员会的成立和运作办法；物业管理费用标准及收取办法，违约责任的处理等。开发商出售物业时必须向购房人出示经备案的公契，购房人在签订物业买卖合同时，应书面承诺遵守公契。购房人的书面承诺构成物业买卖合同的有效要件。业主转让或出租物业时，也必须要求受让人或承租人书面承诺遵守公契。为了维护中小业主权利，香港政府于1987年10月15日发出了第一份关于非工业楼宇的《草拟新公契指引》，该《指引》规定从1987年12月1日起，凡不符合《指引》的公契不能获香港房屋注册总署批签。《指引》的出台对保障众多中小业主的权益有着重大意义。比如《指引》规定：未经售出的物业的管理费由开发商交付；承包合约如超过总管理支出的20％，则必须采用公开招标形式；第一任管理公司任期不能超过两年；业主可以成立立案法团来监督管理公司的运作并可以更换表现不佳的管理公司等等。大厦公契制度的推行，大大减少了前期的物业管理纠纷，保障了购房者合法权益。

　　业主参与物业管理的方式多样化，但业主立案法团是发展趋势

　　在香港，业主参与大厦管理的形式通常有三种：业主委员会、业主立案法团及互助委员会。其中，业主委员会与业主立案法团不能同时存在。

　　1、业主委员会。通常大厦公契里都列明了业主委员会的组成方法及运作程序。因此，其权利与责任来源于大厦公契。委员会的任务主要是协助加强各业主与管理者的沟通，并就大厦管理的重要事宜向物业经理提供建议。

　　管理者通常有责任在大厦入住一年之后召开业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会成员通常不少于五名，一届任期为3年。除了每年召开年会以外，业主委员会按管理者的要求，可以召开临时会议。业主委员会有权组织召开业主大会，在大会通过决议后可给管理者三个月书面通知而终止物业公司的服务。但是在大厦入伙的前两年，业主委员会一般不能发出此类终止通知。业委会的具体权限由大厦公契规定。

　　2、业主立案法团。业主立案法团是根据香港政府在1993年通过的《建筑物管理条例》 (取代1970年的《多层大厦管理条例》)规定而成立的由全体业主组成的独立法人组织。法团代表全体业主管理公共场地与设施，监督物业经理和物业管理公司的工作，享有对物业经理和物业管理公司的任免权。

　　法团下设管理委员会作为其常设机构，代表业主处理日常事务。根据规定，法团须于成立之日起15个月内召开第一次周年大会，之后每年必须召开。法团必须定期向业主报告有关事务的处理事宜，同时业主或业主书面授权人士有权在合理时间内审查账目。与业主委员会相比，法团的权能要大的多，而且能更好地维护业主的利益。因此，1993年颁发的《建筑物管理条例》规定，一座大厦如成立了业主立案法团，那么代表法团行使权力的管理委员会将取代已有的业主委员会。

　　《建筑物管理条例》和《大厦公契》是业主立案法团的主要法律依据。在《2000年建筑物管理条例》中，香港政府又根据业主要求，进一步放宽了业主立案法团的成立条件。

　　3、居民互助委员会。互助委员会是由大厦住客组成的志愿组织，其基本目标是发扬各住户睦邻精神、改善大厦内的居住环境并执行部分楼宇管理工作。与业主立案法团相比，互助委员会对大厦管理的参与较少，更多的是组织各种休闲娱乐活动，联络居民感情及增加他们对屋村的归属感。

　　目前香港居屋以业主委员会和居民互助委员会管理为主，但在房屋管理委员会的协助下，越来越多的居屋在申请成立业主立案法团。

　　香港的物业管理实行酬金制，收费标准市场化

　　所谓酬金制，是指物业管理公司收取业主的物业管理费，向业主提供各种服务，并按一定比例在物业管理费中提取适当酬金作为物业报酬，物业管理费结余归业主所有，不足则由业主缴纳管理费补足的一种制度。香港物业是由业主或租户根据物业管理公司拟定的财政预算测定交付管理费，是市场化的。业主与物业公司更似一种雇佣关系，物业公司不带任何设备和资金进驻，雇佣关系解除后，全部剩余资金仍然属于业主所有。居屋和高档公寓的管理费都是由业主与物业管理公司商议，只是居屋平均市价比高档公寓要低一些。

　　二、居屋管理模式对内地经济适用房管理模式的启发

　　借鉴香港屋居物业管理模式的合理方面，笔者以为，可以在以下几方面对内地经济适用房物业管理模式进行调整或改善。

　　制定并进一步规范《经济适用房买卖合同范本》，在《业主临时公约》中增加保护中小业主权利的内容。在合同和《业主临时公约》的制定和签订中都引入第三者律师的介入，在提高业主合同意识的同时加强对开发商的监管力度

　　目前，各城市尚没有统一的《经济适用房买卖合同示范文本》，所以经常有经济适用房购房合同欠规范的现象出现。笔者以为，在尚没有规范的《经济适用房买卖合同示范文本》的情况下，可以尝试统一使用《商品房买卖合同示范文本》。但即使是商品房买卖合同中，附件五的补充协定，只是写明“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议”。在北京，经济适用房购房者排长队等开发商放号的现象时有发生，经济适用房供不应求，所以开发商与购房者的地位存在不平等。签合同时，开发商对于业主提出的异议很少给予重视和采纳，而补充协议也通常只对开发商有利。 [page]

　　《业主临时公约》的问题则是前期物业的另一个主要问题。《业主临时公约》是《业主公约》的前身，相当于香港的《大厦公契》，对于解决很多后期问题意义重大。以北京为例，北京市政府在2003年12月9日颁布了《业主临时公约》，并将其作为《商品房买卖合同示范文本》的附件四写入合同中，这无疑是一个巨大的进步。但目前，维护中小业主权利的法律规范还远远不够，需要我们从以下方面加以努力。

　　1、在《商品房买卖合同示范文本》的基础上结合经济适用房的特点制定《经济适用房买卖合同示范文本》。

　　2、在《业主临时公约示范文本》中增加以下内容：

　　 参考《新公契指引》，详细规定业主委员会的成立过程和业主解聘选聘物业管理公司等的权利义务，尽可能保护中小业主权利。

　　 增加法律责任方面的条文，对违反《业主临时公约》的业主应承担何种法律责任、如何追究其责任等应有明确规定，使其发挥业主自治自律的效果。

　　3、在合同和《业主临时公约》的制定与签署中都引入第三者律师的介入。香港是没有政府发放物权产权证的，完全靠契约来证明物权的所有，所以必须专业的律师见证契约，连成立业主委员会都必须有律师参与。为了充分保护双方的权利，防止信息不对称带来的后遗症，在前期和后期物业中应更多地让第三者——律师参与。

　　提高业主委员会成立过程的透明度，赋予业主成立业主委员会的权利

　　2003年6月，建设部下发了《业主大会规程及有关问题的通知》，根据这个新政策，新建居住物业筹备成立业主大会的，应在物业所在地的街道办事处、区县国土房管局指导监督下，由社区居委会、开发建设单位(公有住房出售单位)、业主代表组成业主大会筹备组。未建立社区居委会的新建居住物业，由物业所在地的街道办事处、区县国土房管局按照物业管理纳入社区建设的工作原则，指导监督该居住物业筹备成立业主大会。筹备组中，可以邀请公安派出所代表参加。

　　业主委员会是代表业主利益监督物业管理企业的，从一定意义上说与物业管理公司的利益是对立的，而在当前开发商与物管公司多是父子关系的情况下，业主委员会与开发商有着利益冲突。将业主委员会的成立权交由开发商，很容易使业主委员会成为开发商的傀儡。

　　香港的业主委员会也是由管理者——物业管理公司成立的，但香港的法制化水平较高，业主委员会的成立必须有律师参加，并且在《大厦公契》中有业委会成立详细过程的规定。而根据《建筑物管理条例》第3条，房屋管理委员会的委任：

　　1.委任管理委员会的任何业主会议，可由以下的人召开：

　　按照公契管理建筑物的人；

　　公契授权召开该会议的任何其他人；

　　合计拥有不少于5％数额的业主。

　　2.根据第款召开的会议，可按以下方法委任管理委员会：

　　如公契有委任管理委员会的规定，按照公契规定委任；

　　如无公契，或公契并无委任管理委员会的规定，由合计拥有数额不少于30％的业主决议委任。

　　第3A条确定主管当局(民政事务局局长)可在拥有业权数额不少于20％的业主申请下，命令由主管当局所指定的业主(召集人)召开业主会议，并以在席业主所占业权数额的多数票决议委任管理委员会。

　　此外，《条例》中还有关于其他情况下业主委员会(又称管理委员会)的委任方法。从上面我们可以看出管理委员会的成立很具灵活性，可以是管理者也可以是业主或其他符合条件的人。这很好地解决了在业主自觉性不够的情况下管委会的成立问题，同时又赋予了业主自我成立管委会的权利。

　　因此，在业主委员会的成立过程中，应适当考虑赋予业主自主成立业主委员会的权力。

　　对于符合法人资格的业主团体赋予其法人地位，不符合的赋予其其他组织地位

　　在物业管理的利益主体中，开发商、物业管理公司均是法人，唯独业主团体及业主委员会的法律地位没有确定。这意味着物业公司和开发商的权益因业主的行为而受损时可以直接实现对业主的诉讼，而当业主共同利益受物业公司、开发商侵害时，业主委员会是否享有诉讼权却未可知。在现实中，也存在业主委员会胜诉的情况，如景洲大厦案、南京星汉城市花园小区地下停车库之争等案例。但业主委员会含糊的法律地位，造成了部分法院认可其诉讼权，部分则否认其享有诉讼权，此时业主委员会只能以诉讼代理人的名义提起诉讼。

　　物业管理是全体业主共同选择、共同付费、共同受益的集体消费行为，由全体业主组成的业主团体，才是权利的享有者和义务的承担者。所以物业管理合同关系中业主方的意思自治也并非所有业主个体的完全意思自治，而是业主团体的意思自治。由此可见，在物业管理合同契约关系中与物业公司相抗衡的一方主体应该是由全体业主组成的业主团体，而非单个业主或业主委员会。香港《建筑物管理条例》中将业主团体称为“业主立案法团”，具有法人资格，管理委员会为其常设机构。所以，笔者以为，大陆也应赋予符合《民法通则》第三十七条规定的业主团体以法人地位；不符合条件的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条规定的规定，赋予其其他组织的地位。

　　当然，政府也会考虑到赋予业主团体法人地位可能会产生的司法压力。从整体来看，这种考虑是必需的。但香港立案法团的不断普及告诉我们赋予业主团体及业主委员会法律地位是必然趋势。

　　初期应制定针对经济适用房小区物业管理公司的特殊政策，并逐步引导物业管理收费的市场化。

　　建设部新下发的《物业服务收费管理办法》中规定，今后物业的收费形式可以采取包干制或酬金制。包干制是一种传统的收费形式，即物业管理公司将管理费作为收入，扣除运作支出后的剩余管理费用则是利润，若管理费用收不抵支，则由物业管理公司来弥补。酬金制则如前香港酬金制的形式。目前，如果在北京经济适用房物业收费中实行酬金制，那么物业管理将是一种完全市场化的运行。它不仅要求业主委员会委员在完全代表全体业主利益的同时具备较高的素质和相关知识，而且也使物业收费实行市场调节价标准成为必要前提。以目前北京市经济适用房的情况是不适用的。北京市现拟定对经济适用房物业收费采取政府指导价，而对一般商品房则实行市场调节价。目前北京市经济适用房小区的收费是0.52元/平方米，比一般的商品房要低。并且经济适用房的收费标准近期不可能大幅上调。换句话说，很多经济适用房的物业管理公司是在生存线上挣扎。因此，目前对经济适用房实行全方位的酬金制是不现实的。那么在实行包干制的前提下，物业收费低，而政府对经济适用房小区物业管理公司又没有特殊的政策优惠，对这些公司是很不利的。物业公司是一个独立的经济实体，盈利是其最根本目标，因此，物业公司的变相收费也就很难避免，最终损害业主利益。怎样解决好后期问题？在初期，主要有以下方法： [page]

　　1、政府应在开发商设计经济适用房的时候规定，为后期的经济适用房物业管理部门设计建造出尽量多的经营用房，以保证经济适用房物业管理部门利用经营用房的收入来补贴物业费的不足。

　　2、物业管理部门应尽量地开展有偿服务，以有偿服务的所得来补充经济适用房物业管理费的不足，进而保证经济适用房的物业质量。

　　3、政府应对经济适用房的物业管理公司的税收给予一定的优惠政策，比如低税率或者减免某些项目的税收。

　　随着人们生活水平的逐渐提高和维权意识的增强，经济适用房物业管理收费的市场化将是必然趋势。

　　三、结束语

　　综上所述，我国经济适用房是一种微利商品房，它从建设开发时起就引入了专业的物业管理公司进行管理，因此在物业管理方面与普通商品房有很多共性。但它也有自身的特点，比如合同签订时业主明显的弱势地位、物业管理费收费较低等，这也需要政府的特殊政策。但从香港物业发展史和其发展趋势看，各种档次的物业在管理方面都趋于融合，走上了社会专业化管理的道路。因此随着相关政策法规的进一步完善、第三者律师的进一步介入和业主文化素质的提高，经济适用房管理的市场化道路也是必然趋势。