国外经典物业管理介绍

美国的物业管理

在美国，物业管理已成为城市建设和管理的一个重要产业，并具有非常明显的美国式特色。

1、物业管理社会化

美国的物业管理有专业的物业管理公司，物业管理公司一般负责整个住宅或住宅小区的物业整体管理，而具体业务则聘请专业的服务公司承担。例如小区绿化由社会上的专业绿化公司来承担。绿化公司按合同每周来小区进行树木、花草的修剪、施肥、灌溉、杀虫等服务；保安则聘请专业保安公司负责派人承担；保洁由保洁公司承担；维修交由专业维修公司按维修合同负责……物业管理的社会化和专业化分工使住宅小区物业管理费用大大降低，提高了工作效率和质量。

2、物业管理权明晰

在美国，通过政府的法规明确物业管理的权限。开发商在完成住宅项目前，就要按规定要求成立物业管理的机构和制定有关制度和行为规范。当住宅销售超过半数后，开发商将协助业主成立业主管理委员会并将物业管理权转交给业主委员会。此后，开发商将作为住宅小区的一个业主成员服从业主委员会对该住宅小区的物业管理。

3、业主委员会的性质和作用

业主委员会为非盈利机构，按非盈利企业模式组成董事会、制定章程和细则、制定有关制度和规范，并向政府登记注册合法后按企业模式运营。业主委员会将自行组织业主成员或专业人员，或委托公司承担物业管理。业主委员会的董事会由全体业主选举(包括有部分未售出住宅的发展商)，物业管理费按业主委员会作出的年度预算由各业主按其所占小区产权的比例分摊。业主委员会年终将向各业主汇报物业管理费使用情况，节余部分则结转到下一年使用。若在物业管理运营时发现物业管理费不足，业主委员会将适时召开业主会或直接通知业主增加缴纳物业管理费。除了一般物业管理的职能外，更重要的是业主委员会要根据小区的规格、建筑特点，制定小区行为规范以保证小区业主能够享有和谐的生活质量、良好的整体建筑和环境质量，促使该地产保值升值。小区行为规范包罗万象，例如：该小区是否可以饲养宠物、何种宠物及饲养宠物的规定；住户在其花园或草坪搭建临时或永久性的建筑的规定；若住户想改变其住宅建筑的外部色彩须按业主委员会制定的制度办理。总之规范内容很多，包括空调的安放位置，业主应保护小区环境的条款以及垃圾如何处理的规定等等。

新加坡的物业管理

亚洲四小龙之一的新加坡享有“花园城市”的美誉，国民的居住质量很高，这与其高水平的物业管理是分不开的。

1、物业管理组织系统健全

新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。该局下设36个区办事处，每个区办事处一般管理2至3个小区，每个小区拥有4000-6000个住户，区办事处管理住宅一般为10000-15000套(户)。区办事处的主要业务有：①房屋维护。区办事处每5年对楼宇的外墙、楼梯、公共走廊、屋顶等进行一次维修；②电梯维修与保养。一旦发生故障，5分钟内电梯维修组人员就会到来；③户内水电卫生设备的保养和维护。区办事处为居民提供24小时服务，利用维修车进行紧急处理和日常维修，这些服务要收费；④公共区域、“旷地”的管理。新加坡高层住宅区底层是开敞空间，叫“楼下旷地”，这些“旷地”平日为老人、儿童提供活动空间，遇到居民举行葬礼、宗教仪式、结婚时则可被租用；⑤商业房屋(如自由市场、购物中心)的租赁管理；⑥出租住宅的租金交纳与售房期款的收取；⑦区内停车场的管理；⑧小区环境清洁。住宅楼内设有垃圾槽，袋装垃圾可以投入，大件垃圾要送入垃圾站；⑨园艺及绿化管理等。

2、强化法治管理

新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。物业管理部门编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章，同时制定了公共住宅室内外装修、室外公共设施保养等规定，为物业管理法治化奠定了基础。例如对室内装修有非常严格的规定：政府出售的公共住宅，室内装修规定在领到钥匙之日起3个月内完成，此后3年内不准再进行第二次装修。同时规定住户装修必须向建屋发展局申请装修许可证，由领有建屋发展局施工执照的承包商承包。装修户与承包商一起前往物业管理单位办理装修手续，并且缴纳一笔建筑材料搬运费和废物清理费。工程装修完毕，由住宅稽查员根据申请装修内容进行工程检查验证。为了保持建筑物的结构完整性和外观统一性并保证安全，对室内装修项目有严格规定：①不准改变住宅主体结构(墙体、柱子、梁)；②厨房、卫生间的磨石地板和墙壁瓷砖3年内不准更换；③室内管线、电源开关不准改变；④楼房外观不准改变。

3、提供优质的保养与服务

新加坡政府对住宅小区公共设施(设备)保养维修十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务：①住宅楼的维修。政府规定每5年对整幢楼房外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修；②电梯保养与维修。所有住宅电梯必须保证性能良好，一旦电梯发生故障，5分钟内电梯维修工必须到场维修；③户内水电卫生设备的保养。国家建设发展局设有“热线”电话，与各区办事处的保养组保持联系，为居民提供24小时服务。各区办事处都有维修车，车内设有无线电话，以提供工作便利。

澳大利亚的物业管理

澳大利亚是世界上拥有自有住房最多的国家之一，除了实力雄厚的投资者外，还有众多小的投资者热衷于投资居民住宅，以求能合法的减免税收及得到比其他投资更高的回报和更高的安全系数。这样，许多专业化的物业管理公司就应运而生，来帮助投资者管理好物业。

1、物业管理公司必须有执照

在澳大利亚从事物业管理的企业必须有管理牌照，从业人员必须具备相应的专业知识和技能。由于物业分类较多，不同种类的物业有不同的特点，这就需要有不同的法律知识和专业技能，所以就产生了不同的物业管理牌照。例如持居民住宅管理牌照的不能管理商业办公楼，而持工业用房管理牌照的不能管理购物中心大楼等。另外，这些物业管理公司或物业代理也受到政府监督和检查，若发现有违纪违法行为，将受到不同形式的处罚和制裁，如罚款、吊销或暂停牌照，严重的甚至会判刑。 [page]

2、多层住宅楼的管理

多层住宅楼的业主只拥有大楼的一小部分产权，即仅限于其居住的一定范围内的空间，因此就需要有一个由业主组成的大楼管理委员会来管理大楼的外围及楼内的公共部分。

一般的做法是由业主中的几个人组成管委会，并推选一人为负责人，该负责人负责大楼的所有事务，包括收取管理费，在银行设立户头，委托专业公司或个人负责清洁、绿化、管道维修及大楼保安等。居民住宅楼通常都安装有保安对讲门。管委会的其他人起着协助和监督的作用，检查管理费是否用于大楼的合理开支等。管委会有权制定管理标准，不够开支时可适当增加，如果每年剩余还可回报该大楼，更新一些公用设施等。

3、高层住宅楼管理

高层楼宇由于居住人员多，楼宇所配套的电梯、中央空调系统、消防系统、保安监控系统、游泳池等公用设备、设施较多，因此聘请专业的物业管理公司或物业代理进行管理是通常的做法，当然管理费也相应较高。

4、商用的办公大楼管理

这类大楼的管理一般采取由业主聘请物业管理公司代为管理，管理形式可分为两种，一种是物业管理公司与各专业公司签订合同，另一种是物业管理公司与另一物业管理公司签订“二手合同”。第一种管理较为普遍，物业管理公司与一些专业公司如清洁公司、保安公司、空调保养维修公司等签订合同，合同中具体规定了服务管理的具体项目及费用。由于市场竞争激烈，合同到期时，物业管理公司有权对各专业公司进行更换，以取得客户的满意及获得更大的经济效益。另一种商业大楼的物业管理形式称之为“二手合同”形式，即大楼的物业管理公司与另一家物业管理公司签订合同。“二手合同”主要是由于近几年的经济不景气，取得大楼管理权的物业管理公司为了降低营运成本和缩小管理规模而出现的“二手合同”。在目前虽然还不普遍，但却是物业管理的一种新模式，值得我国物业管理行业借鉴。

上海物业网