美国物业管理的特点

    在美国，物业管理已成为城市建设和管理的一个重要产业。

    一些有着优秀管理经验的物业管理公司，他们的服务领域会根据社会化需求无限扩展，如在美国物业管理行业排名第一位的世邦魏理仕，它的管理范围延伸到医疗、IT、教育、证券以及高科技企业等各类物业。有些物业管理公司在常规的服务内容之外，还提供洗衣、配餐、病人的运送及护理等社会服务内容，这就对物业管理公司提出了很高的技能要求，要求物业公司既要具备有效的管理手段，同时还要具备跨领域、全方位的专业服务能力。

    专业化管理是美国物业管理最显著的特点，在那里社会化分工十分明确。比如发展商开发楼盘后一般不管理自己开发的物业，他们买下土地后，由财务公司做策划，请项目建设公司建造，委托专业销售商售房，然后找一家管理公司或业主进行管理，他的使命就结束了。如果开发商自己成立物业管理公司，很难得到人们的认可。

    物业管理公司一般只负责整个住宅小区的整体管理，具体业务则聘请专业的服务公司承担。物业管理公司接管后将管理内容细化后再发包给清洁、保安、设备维修等专业单位。例如小区绿化由专业绿化公司来承担，保安由专业保安公司负责派人承担，维修交由专业维修公司按维修合同负责。对外招投标手续也不像国内那样复杂，一般由投标公司自己出方案，主要看对方的价位和服务承诺，最后由业主进行挑选。据悉，纽约市各类外包合同总金额约1000万美元，占全年物业管理总费用的25％。而保安工作则由安检警察来做，安检警察隶属于警察局。因此，物业管理公司碰到的因保安人员不具备执法权而对业主违规违约行为不能处理的问题就迎刃而解了。

    在美国，对物业管理公司来说，每一个物业均是其盈利中心，每一个物业的管理单位或分公司都是一个完全独立的公司，每一个分公司都代表了一个地区，是一个独立核算的盈利中心，不存在相互间盈亏互补的情况。

    在为业主服务方面，物业管理公司也相当周到。管理人员充分考虑业主衣食住行等方面的需求，如提供车辆保管、绿化养护、洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊、通报天气预报和股市行情等服务，尽可能地满足业主现实和潜在的服务需求，让每个人感到舒适方便。物业管理公司定期组织业主郊游、取餐，以营造业主之间的融洽气氛。大多数物业管理公司还在楼宇大厅设置咖啡台，供住户免费享用。有的甚至每天早上免费摆出数样西餐早点，为那些匆忙的上班族提供方便。

    专业的物业管理公司须依照楼宇管理的规定，为其接管物业的公共地方及其设施购买保险，以便在意外发生后，全体业主的赔偿问题有所保障，保障公共地方与设施意外损毁，以及对第三者的生命乃至财物安全。购买此类保险后，投保人对第三者在该物业公共地方所发生的意外造成的赔偿责任，便由保险公司承担。比如楼宇外墙脱落击伤行人或砸坏车辆，或私家车被盗等情况。

    摘自《中国经济时报》2003.07.25　张芳琳　记者　董小荣