小区安全究竟谁负责？——从三起小区刑事案件判决说起

实行了物业管理的小区，居民的人身和财产安全究竟应由谁主要负责？这并不是一个可以不假思索就作出回答的问题。

截然不同的判决结果

2002年12月5日凌晨，歹徒从武汉市汉阳某花园小区一栋楼房的顶层平台，翻入8楼（顶楼）阳台一户人家，将时年29岁的女户主陈某杀害。歹徒作案后潜逃，该案现仍在侦查之中。

2003年3月，死者的丈夫潘某及其子、陈某的父母等4人将所住小区的物业管理公司告上法庭，索赔21万元。

2004年5月24日，武汉市江汉区法院作出一审判决，汉阳某花园物业管理公司赔偿受害人家属7万余元。

据介绍，这是武汉市首例物业管理公司被判赔偿被害户主损失案。但在全国并非第一例。

另一起发生在上海。2001年3月5日凌晨1时许，两名外地无业人员从一个敞开的小铁门潜入上海沪太路某小区，并翻上一户业主的小阳台进入室内，其中一人将户主的小女儿杀害。2001年8月23日，罪犯被上海市第二中级人民法院判处死刑。

2001年底，业主向上海宝山区人民法院递交诉状，状告小区物业管理公司违约。2002年1月，宝山区人民法院判决，不支持该业主的诉讼请求。原告上诉至上海第二中级人民法院。

2002年6月，上海第二中级人民法院撤销一审法院判决，判决物业管理公司存在违约行为，赔偿业主经济损失4万元。

深圳市差不多同类的一起案件，判决结果却与上海市的正好相反。

1998年3月30日夜，罪犯黄坷、冯俊杰从后门进入深圳笔架山庄小区，潜入3栋104房内，伺机作案。1998年4月4日晚，业主明某在3栋104房内被罪犯杀害。两名罪犯后被人民法院判处死刑。

2001年4月16日，明某家人向深圳罗湖区人民法院起诉，状告小区物业管理公司合同违约，并索赔约百万余元。法院判决物业管理公司支付明某家人违约金10万元。

物业管理公司上诉至深圳中级人民法院。2002年3月8日，深圳市中级人民法院作出终审判决，撤消原审法院民事判决，驳回被上诉人一审原告业主家属的全部诉讼请求。

为什么赢或为什么输？

在武汉市汉阳某花园小区一案中，武汉市江汉区法院审理后认为，陈某所居住的房屋内防盗呼叫系统未通，单元防盗门锁任何钥匙都可以打开，顶楼平台防盗措施不力，导致陈某人身受到重大伤害而死亡。陈某的损害结果与物业公司疏于管理的行为之间具有明显的关联性。法院还认为，双方合同中规定了物业公司的保安职责，陈某所交纳的物业管理费中含保安一项。因此物业公司在一定程度上有保障业主人身和财产安全的义务，原告方有权追究物业公司的违约责任或者侵权责任。

在上海沪太路某小区一案中，上海宝山区法院审理后认为，物业管理公司在物业管理过程中，已按约配置保安人员进行值勤巡视，并安装了各种监控系统，已经履行了小区的保安义务。被害人父母要求判令物业公司违约并予以赔偿的依据不足，其请求不予支持。

上海市第二中级人民法院审理后认为，小区三大监控系统（即周界报警、电子巡更和摄像监控）没有公安局的验收合格证明；在不能确保三大监控系统发挥安全防范作用的情况下，仍不同意居民在自家的门窗上安装防盗铁门；未将理应锁闭的小铁门锁闭，使犯罪分子轻易进入和翻出小区，这些行为充分证明了物业管理公司在安全防范中疏于管理，未能切实履行安全防范的义务，已构成违约。加之物业公司不能证明其违约行为是不可抗力所致，依法应当承担违约责任。据此判决物业管理公司赔偿被害人父母经济损失4万元，但对其精神赔偿、抚恤金赔偿的请求不予支持。

在深圳笔架山庄一案中，一审法院认定业主入住后，与物业管理公司构成事实上的物业管理合同法律关系，保障住户的人身、财产安全是物业管理合同的附随义务，物业管理公司必须采取有效措施防范事故的发生。案件中，罪犯潜伏4日，物业管理人员在第2天即发现罪犯的行迹，但由于责任心不强，疏忽大意，对空置房疏于管理，对出入的可疑人员不加防范，客观上已将住户置于极不安全的境地，从而使犯罪分子在第4天得逞。被告没有全面履行合同义务，应承担违约责任，据此判决物业管理公司赔偿10万元。

深圳市中级人民法院认为，物业管理公司对笔架山庄的全体业主及非业主使用人尤其本案中的被害人的人身、财产安全，不负有法定、合同约定的义务，亦不负有附随义务。犯罪行为造成的危害结果，犯罪分子的违法犯罪行为所致，犯罪侵权行为导致损害结果的发生与上诉人在物业管理合同中违约与否不存在客观的、必然的因果关系，根据罪责自负的原则，应由犯罪分子承担刑事和民事的法律责任。业主与物业管理公司签订的《物业管理合同》，均明确排除了物业管理公司负有人身、财产安全保护、保管的义务，物业管理公司认真履行了《物业管理合同》所确定的义务，不应承担该刑事案件的民事赔偿责任。据此撤销一审法院判决，驳回被害人明某家属的诉讼请求。

谁负安全的责任

深圳笔架山庄一案的影响曾在物业管理行业引起很大反响。这不仅因为该案原文的诉讼请求所涉及的赔偿标的额最大，更因为它关系到物业管理公司在小区财产和人身安全方面究竟担负什么责任。

曾有物业管理公司老总对记者说，小区治安应该是警察的事。许多地区现在的治安形势并不太好，如果小区发生刑事案件，都要物业公司赔偿的话，“我们每年只收几十万元的物业费，哪里赔得起？

在小区物业管理的安全防范中，物业公司应负什么责任，除了《合同法》、《民法通则》等法律的规定外，最直接的法规依据是去年9月1日开始施行的《物业管理条例》。该《条例》第三十六条规定，“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。[page]

所以，物业管理公司是否应对其管理区域内人身、财产安全负责，应由业主委员会与物业管理公司所签订的《物业服务合同》确定。如此，《物业服务合同》的内容就显得特别重要了。倘若业主认为物业管理公司必须担负起小区内业主人身和财产安全的责任，就必须以明确的条文在《物业服务合同》中予以规定；物业管理公司必须全面、认真地履行合同，切实保障业主的人身和财产安全——恐怕这就是以上几起案件给予业主和物业管理公司的重要启示。

至于物业管理公司在物业管理过程中，是否存在“疏于管理”的行为，这些行为与小区内发生的危害业主人身和财产安全的行为之间是否存在客观的、必然的因果关系，应由法院根据案件证据来认定。

《中国建设报》2004.06.01　袁仁标

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