业委会同意物业费上涨被疑有猫腻
罗双江
家住南京建邺区一小区的吴女士提起了一桩物业纠纷诉讼，但她起诉的对象不是物业公司，而是号称代表了她的业主委员会。
2009年4月，小区物业公司说亏损一百多万，想把物业费从原来的每平米一块钱涨到一块五毛。经过给业主送票和表决，涨价方案成功通过。吴女士想来想去，觉得里面有猫腻，因为这届业委会马上就要换届了，在换届之前进行这项工作，有突击搞名堂的嫌疑。因此，吴女士将业主委员会告到法院，认为业主委员会在换届选举期间同意涨价并委托有利害关系的物业公司进行送票收票，违反了业主公约和业主大会议事规则，请求法院撤销涨价决议，并要业主委员会承担诉讼费。
对于吴女士的诉请，业委会当然坚决否认。业委会张主任说，本届业委会要到2009年10月份才届满，而业委会启动召开业主大会讨论物业费调整的问题，到形成最终决议和公示，都是在任期之内。决议的整个过程由街道、居委会全程参与，公开透明。“居委会领导在场，我们把所有业主签署意见的票封存了，再请公证机关唱票的。”张主任认为，这次业主大会召开程序上是符合物权法、物业管理条例规定的。涨价决议无论是程序和实体上都没有问题，请求法院驳回吴女士的诉请。
建邺法院审理后查明，这届业委会在决议过程中还没有到期，所以决议时业委会是合法存在，能够代表全体业主实施自治管理。在决议形成前，业委会曾就召开业主大会的具体事项、讨论内容、如何表决进行了公示。随后，业委会委托物业公司开展了入户面对面的访谈，访谈比例达到90%以上。在唱票过程中，业委会委托某公证机构进行公证，表示“同意”的票数比例为百分之七十多，达到了通过的标准。综观该决议作出的全过程，并未损害吴女士的参与权、知情权和监督权。最终，法院驳回了吴女士的诉请。吴女士对败诉也是早有心理准备，她说“诉讼费才几十块钱，告不赢我也没多大损失，还能出点气。”
【法官说法】
虽然业委会委托物业公司发放表决票并予回收，但该环节并不必然导致该表决无效。事实上，业委会已经努力采取了一些措施既保证效率又保证公正，比如邀请街道工作人员、业主代表参与送票及表决票回收，表决票必须由产权人签名并标有编号等等。如果吴女士有其他更有效更公正的表达业主意志的方法而业委会不予采纳，那么吴女士有充分理由怀疑业委会在“搞名堂”。而吴女士仅以业委会委托了有利害关系的物业公司送达、回收表决票就认为该表决无效，法院不予支持。
建邺法院民一庭 欧雨农
■相关案例
不满物业收费高
业主起诉被驳回
方先生家住河西某高档小区，今年1月份，他来到南京市建邺法院，把小区物业公司给告了。起诉的第一条理由是物业公司没有发布2006年至2009年的物业管理费收入支出明细，以及业主公用分摊部分的水电实际费用。
但从心底里讲，方先生对这条其实并不在乎，让他不高兴的是物业收费标准。物业公司自管理小区以来，水电实际费用每平方米5毛钱，物业管理费用每月每平方米一块五。方先生认为，这种收费太高。在诉讼理由第二条中，方先生列的是“不符合南京市住宅公共服务收费标准，违规收费。”方先生的最终请求是，判决物业向自己公布收支明细和公用公摊水电实际费用，并确认物业收费标准违规，退还自己物管费一千余元，并退还多收取的公用公摊水电费。
物业公司在法庭上否认了方先生的诉请。物业公司提供了证据，证明他们已经将收支明细和公共水电分摊情况张贴了一星期，并告知业主具体内容可在其前台接待处查询。对此解释，方先生不满意，他说，“你们应该主动上门来告诉我。”物业公司一听傻了眼，半天才说了一句话，“一户一户告知的话，我们就什么事都别干了。”
建邺法院审理后认为，小区的物业服务合同是物业公司与业主委员会签订的，而业主委员会是经过小区业主选举的，除非方先生能证明小区业主委员会是非法成立的，否则不能认为物业公司是违规乱收费。最终，方先生的诉请被全部驳回。对此结果，方先生并不觉得意外，“诉讼费不过几十块钱。即使不能胜诉，让物业公司不爽一下，我也没多大损失。”
【法官说法】业主要求物业公司公布收支明细等账目，完全是合法要求。但是，法律并没有规定物业公司应该如何向业主报告该情况，现实生活中，应考虑实现的成本和操作的便利等因素，既然物业公司已经张贴通知，告知业主具体内容可到其前台接待处查阅，那么这种方式已能达到收支信息公开的根本目的，如果方先生对此公布方式不满意，应通过业主委员会与物业公司协商，而无权因为个体对公示方式不满意，要求物业公司承担责任。
建邺法院民一庭 欧雨农
多说1句
业主的怨气
值得物业公司反思
因为不满物业公司公布收支明细的方式，方先生将其告上了法庭；而因为怀疑业主委员会在换届前突击搞决议帮助物业公司提高费用，吴女士也将业委会告到了法院。
近日，南京建邺法院审结了两起物业管理纠纷，结果都以业主败诉告终。法官告诉记者，业主败诉的现象，在物业纠纷领域很常见，究其原因，在于很多业主的诉讼是源于对物业或业委会的不满，只是为了出口气而已。
这些诉讼我们不应当视为业主在无理取闹，不管有理还是无理，都反映了业主的一种诉求，应引起物业管理部门和业委会的思考，应如何提高服务水平，使得业主心服口服。
