业主拖欠物业费抗辩理由的认定

近年来，随着我国城市建设和房地产业的高速发展，物业服务行业迅速发展、壮大起来，一方面加速了住宅小区服务、管理方式的专业化和现代化，另一方面由此引发了不少纠纷。法院每年受理的物业纠纷案件也逐年上升，案件类型有物业公司起诉业主欠费的，有业主委员会起诉物业公司侵权的，也有开发商与物业公司就前期物业合同产生争议的。本文通过对作者近期审理物业案件中欠费业主抗辩理由的梳理，提出自己的看法和意见。
　　第一，以房屋质量问题或小区公共设施质量问题拒缴物业费的。在很多制式前期物业合同中，都约定了物业服务企业有房屋维修的义务和小区公共设施的维护义务。业主往往以此条款主张物业公司违约或服务不到位，拒缴物业费。对此，笔者认为，房屋买卖和物业服务是两个法律关系，房屋或小区公共设施质量问题的责任主体在小区的开发商，对于业主的保修物业公司有通知和协助维修的义务。物业公司履行了通知和协助义务后，业主不能以此为由拒缴物业费。
　　第二，以业主的财物出现被盗等侵权损害为由拒缴物业费的。侵权损害的责任主体最终是侵权人，但物业服务合同中一般都约定了物业公司有维护小区秩序、安全的义务，业主财物遭到侵害时，在侵权主体不明的情况下，业主往往迁怒于物业公司。对此，首先业主不能以抗辩的形式减免物业费，而应当反诉或者另案诉讼要求相应的赔偿。其次，在物业公司的责任认定上，应综合考虑损害的实际情况和物业公司在履行维护小区公共秩序、安全义务中实际工作措施予以判断，不能简单地认定物业公司全额赔偿或者不赔。
　　第三，以小区公共用房或者公用设施被占拒缴物业费。首先，要明确业主主张的房屋或者设施是否是小区共有，笔者在审理案件中就遇到过业主主张的公共用房产权其实是开发商所有；其次要确认侵占主体是物业公司还是其他单位或个人；再次，侵占小区公共用房或者公用设施损害的全体业主的权益，该项权益是共同的、不可分割的，因此业主可以对侵占主体提起侵权之诉，不能作为业主拒缴或减免物业费的抗辩。
　　第四，以物业公司的服务不到位拒缴物业费或者要求减少物业费的。该类抗辩理由是最难以把握，在事实上也是最难以认定的。最高人民法院在物业纠纷案件的司法解释中也只是规定了业主拒缴物业费需有正当理由，但何为正当理由，没有具体规定。笔者认为，所谓“服务不到位”不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题，应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态。