农民转租口粮田中途变卦 租耕地盖房农民可解约

　　郑伟承包了21名农民的口粮田盖起出租房收租，承包合同写明租期为25年，可刚租了5年就遭到21名农民集体毁约，理由是郑伟改变了土地用途。让郑伟没想到的是，毁约行为竟得到了政府和法院的支持。这是怎么回事呢?

　　租25年耕地盖房遭农民毁约索地

　　事情要从1998年说起。当年，密云县北白岩村的21名村民从村经济合作社各自承包了口粮田用于农作物种植，口粮田的承包面积总共为23.57亩，承包期限从1998年1月1日至2027年12月31日。

　　几年过后，由于各家承包的土地面积都不大，加上有些人不再种地外出打工，2003年8月24日，经过村经济合作社同意，21名村民将承包的口粮田流转给同村人郑伟，流转期限为2003年1月1日至承包期结束，总共25年。他们约定，每亩土地每年的承包费是800元，每年1月底前，郑伟要将承包费交齐。此外，流转合同中还有重要的一点，就是郑伟必须按照村民与村经济合作社约定的用途经营土地，不能改变土地使用性质，也不能弃耕落荒。

　　郑伟刚接手流转地后，并没有什么行动。可到了2004年，就有不少工人开始拉砖动瓦，乒乒乓乓盖起了一片平房。随后，流转地的东边还出现了一个大坑，但泥土都不见了。整片流转地上，真正用于种植的地方少得可怜。随着平房的竣工，村里也热闹起来，修车铺、小商店、鱼市纷纷进村搞起了经营。到了去年，流转地范围内又被挖了4个鱼池。

　　看到好好的耕地被糟蹋得面目全非，村民们坐不住了。他们向密云县农业承包合同仲裁委员会提起仲裁，要求拆除流转土地上的建筑物，将土地恢复原貌，并解除与郑伟的流转合同。根据流转合同规定，如果郑伟不按约定履行义务，村民有权依法收回土地使用权，解除流转合同。因此，仲裁委员会支持了村民的主张。

　　承包人毫不知情土地再次流转无效

　　“开始签订流转合同的时候，村民代表同意将地用于渔业养殖的。”按照郑伟的说法，他在盖临时建筑的时候，也是征得村代表同意、村民们都知道的。在得知自己私盖房屋违法后，他已经拆除了部分房屋。于是，认为自己并未违约的郑伟上诉法院，要求法院确认21名村民与他签订的农村土地流转合同有效，并且继续履行合同。

　　谁知，在法院对事情进行了解的过程中，这块流转地又出现了新的问题。在村民们毫不知情的情况下，郑伟已经与北京北白岩专业种植合作社签订协议，再次将土地流转。种植合作社计划在流转地上修建渔街，答应付给郑伟400万元流转费，其中包括对尚存平房的拆迁费。于是，被郑伟告上法庭的村民向法院提出反诉，坚决不同意继续与郑伟履行合同，并要求郑伟按合同支付违约金。

　　在庭审现场，郑伟一再表示，在地上建房毕竟是承包土地的一小部分，不是根本违约行为，他将承包土地流转给他人的行为也已被法院认定无效，没有实际履行，希望可以继续履行合同。但最终，法院还是驳回了郑伟的诉讼请求。

　　法院认为，郑伟违反了土地承包法强制性规定，在转包的土地上违法建造房屋，改变了土地的使用用途，而且没有经过21名村民同意便将土地再次流转他人，已经构成根本违约，判令解除郑伟与村民签订的土地使用权流转合同，将承包地返还给村民。此外，郑伟还要在期限内拆除流转土地上的房屋、鱼池等建筑物，填平土坑，恢复地貌。

　　耕地盖房是否违法要视情况而定

　　“郑伟承包土地后，不仅在土地上兴建房屋，而且还在没有经过村民同意的情况下，将土地再次转包给别人，这是法庭驳回郑伟诉求的主要原因。”承办此案的密云法院法官王化雨告诉记者。

　　在农村土地承包主要是对耕地即口粮田进行承包。依据土地的性质，农民承包后，只能将土地用于农业种植，比如可以种植树木、粮食蔬菜等，还可以进行大棚种植，但不能将口粮田用于养殖或在上面兴建房屋、开矿采石。

　　另外，法律允许农民将承包的土地进行转承包，也就是通常所称的农村土地承包经营权流转，但第三人在承包土地后，仍不能改变土地用途。

　　郑伟不仅在地里盖起了房屋，还挖了4个鱼池养鱼。这些做法改变了土地的使用用途，超出了农业种植的范围。其实，像郑伟这样搞副业的承包人在农村不在少数，农民为了增加收入，常常在搞农业种植的同时，还圈出部分土地饲养家禽和牲畜。更有甚者，将所承包的土地拿来修建狗舍，做起贩狗生意。“这些做法都是不合法的。”王化雨表示。

　　“但有些情况是可以理解的。”王化雨说，为了对承包的土地进行必要的看护，在承包地周边建些临时性的房屋居住，法律并没禁止这方面的行为，但也要视具体情况而定。“如果农民承包了1亩地，但用了半亩去修建管护房，这肯定会被算做改变了土地使用范围，但农民承包的地有1000亩，用半亩地去建一个管护房，是可以被允许的。”

　　“承包农用地除了不能改变农业种植的用途外，在转租时还要征得原承包方的同意。”王化雨说，此案中郑伟在转租土地时不仅没有征求村民同意，而且在将地租出去之后，也没有通知村民。这就使得村民不能对郑伟使用土地的情况进行监督。同时，依据法律，郑伟转租的行为不能解除村民和村委会的承包关系，如果土地遭到严重破坏，村民将会成为最终的责任人。