新政前后 二手商品房交易税费到底相差多少
6月1日前，个人购买并且居住时间超过一年的普通住宅，销售时免征营业税;对个人购买但居住不足一年的，销售时按销售价减去购入原价的差额计征营业税。而在6月1日以后，个人购买住房不足2年转手交易的，销售时要其按售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
在我爱我家房地产经纪公司，有关人员以以下两套住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的房子为例，按居住年限以及新老普通住宅的标准分别举例说明了不同情况下新政前后卖房人要缴纳的税费：
C：亚运村一套135平方米的三居室商品房，原购买价格为5200元/平方米，以6000元/平方米的市场价格出售此套房屋，按照现在国家出台的政策标准;
D：团结湖一套145平方米的三居室商品房，原购买价格为5800元/平方米，以6500元/平方米的市场价格出售此套房屋，按照现在国家出台的政策标准。
■新政出台前后，个人销售居住超过1年，但不到2年的二手商品房
新政出台前，按相关规定，个人转让二手商品房，要缴纳的税费为：营业税、中介服务费(如果是通过中介公司售出的)、印花税;其中，税费优惠政策是：个人购买并且居住时间超过一年的普通住宅，即单价在9432元/平方米的，销售时免征营业税;对个人购买但居住不足一年的，销售时按销售价减去购入原价的差额计征营业税。
先看住房 C：
按老的普通住宅标准和税费优惠标准，居住超过1年，单价在9432元/平方米以下的住房 C房主只需交纳中介服务费和印花税，中介服务费一般收取的标准是2%，印花税的缴纳标准是万分之五，因此，他要缴纳的费用为：
①中介服务费=售房价×2%=16200元
②印花税=135㎡×6000元/㎡×0.5‰=405元
合计：16605元
新政出台后，按相关规定，个人购买住房不足2年转手交易的，销售时要其按售房收入全额征收营业税以及个人所得税。那么，新政出台后，再转让这套房子，卖房人要缴纳的税费为：
①营业税=135㎡×6000元/㎡×5%=40500元
②印花税=135㎡×6000元/㎡×0.5‰=405元
③个人所得税：{售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税)｝×20%
其中：售房价：135㎡×6000元/㎡=810000元
原购房价：135㎡×5200元/㎡=702000元
契税：702000×1.5%=10530元
印花税：702000×0.5‰=351元
合理费用：契税+印花税=10881元
个人所得税：(810000-702000-10881)×20%=19423.8元
①+②+③合计：60328.8元
可见，新政发布前后，都是普通住宅的住房 C在居住超过1年但不到两年时转让，所要缴纳的税费相差：60328.8元-16605元=43723.8元
再看住房 D：
新政出台前，单价在9432元/平方米以下，是普通住宅，居住超过了1年，就享受免征营业税的优惠政策，因此，新政出台前，卖房人要交的费用为：
1.中介服务费=145㎡×6500元/㎡×2%=18850元
2.印花税=145㎡×6500元/㎡×0.5‰=471.25元
合计：19321.25元
而新政出台后，住房 D的单套面积超过了140平方米，为居住不到2年的非普通住宅，卖房人要缴纳的税费为：
①营业税=145㎡×6500元/㎡×5%=47125元
②印花税=145㎡×6500元/㎡×0.5‰=471.25元
③个人所得税={售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税)｝×20%
其中：售房价：145㎡×6500元/㎡=942500元
原购房价：145㎡×5800元/㎡=841000元
契税：841000×1.5%=12615元印花税：841000×0.5‰=420.5元
合理费用：契税+印花税=13035.5元
个人所得税：(942500-841000-13035.5)×20%=17692.9元
④中介服务费=145㎡×6500元/㎡×2%=18850元
合计：75139.15元
可见，住房 D，新政出台前后，卖房人所缴纳的税费相差：54817.9元
■新政出台前后，个人销售居住超过2年的二手商品房
先看住房 C：
新政出台前，是普通住宅，居住时间超过了1年，他要缴纳的费用为：
1.中介服务费=售房价×2%=16200元
2.印花税=135㎡×6000元/㎡×0.5‰=405元
3.中介公司权证代办服务费：500元
4.中介中保费：1000元
合计：18105元
而新政出台后，按新的标准仍是普通住宅的住房 C虽然免征营业税，但还需要交纳中介服务费、印花税和个人所得税：
1.中介服务费：售房价×2%=16200元
2.个人所得税={售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税)｝×20%
其中：售房价：135㎡×6000元/㎡=810000元
原购房价：135㎡×5200元/㎡=702000元
契税：702000×1.5%=10530元
印花税：702000×0.5‰=351元
合理费用：契税+印花税=10881元
个人所得税：(810000-702000-10881)×20%=19423.8元
3.印花税=135㎡×6000元/㎡×0.5‰=405元
4.中介公司权证代办服务费：500元
5.中介中保费：1000元
合计：37528.8元
新政出台前后，这套个人销售居住超过2年的二手普通商品房转让相差的费用为：19423.8元
再看住房 D：
新政出台前，单价在9432元/平方米以下，是普通住宅，居住超过了1年，就享受免征营业税的优惠政策，因此，新政出台前，卖房人要交的费用为：1.中介服务费=145㎡×6500元/㎡×2%=18850元[page]
2.印花税=145㎡×6500元/㎡×0.5‰=4712.5元
3.中介公司权证代办服务费：500元
4.中介中保费：1000元
合计：19321.25元
而新政出台后，住房 D的单套面积超过了140平方米，为居住不到2年的非普通住宅，卖房人要缴纳的税费为：
1.营业税=(售房价-原购房价)×5%=5075元
2.印花税=145㎡×6500元/㎡×0.5‰=471.25元
3.个人所得税={售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税)｝×20%
其中：售房价：145㎡×6500元/㎡=942500元
原购房价：145㎡×5800元/㎡=841000元
契税：841000×1.5%=12615元
印花税：841000×0.5‰=420.5元合理费用：契税+印花税=13035.5元
个人所得税：(942500-841000-13035.5)×20%=17692.9元
4.委托中介公司所收费用：(我爱我家收费标准)
居间服务费：810000×2%=16200元
权证代办服务费：500元
中保费：1000元
合计：40939.15元
可见新政出台前后，这套个人销售居住超过2年的二手非普通商品房转让相差的费用为：20618.9元
