商品房销售广告能定性为合同要约吗？

　　【案例】张某平时喜欢游泳，购房时看到某房地产公司售楼部沙盘所展示的小区中有游泳池，便在该小区购买了一套商品房。交房时，他发现小区中的游泳池并不存在。经调查，该小区设计中并无游泳池。那么，张某应当如何维护自己的合法权益？房地产公司应当承担哪些责任呢？

　　【分析】据《商品房买卖合同解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

　　根据上述规定，张某有权要求退房，且可以要求房地产公司按合同约定承担违约责任，如支付违约金或赔偿因此给张某造成的经济损失等。