房屋转租中的风险与防范

　　一、房屋转租的风险：

　　（一）房屋出租人可以解除房屋租赁合同。

　　承租人转租房屋的，必须得到原出租人的同意，出租人不知情或不同意的，有权解除房屋租赁合同。根据我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人解除的是出租人和承租人之间的租赁合同，而不是承租人和次承租人之间的转租合同，但是因为租赁合同的解除，转租合同也无法继续履行下去。

　　（二）出租人不同意转租房屋的，次承租人只能立即归还占用的房屋。

　　房屋转租合同一旦被确认无效以后，次承租人应该归还占用的房屋，向承租人（转租合同的出租人）交付的押金、租金、店面转让费等只能要求承租人归还，出租人没有返还义务，如果找不到承租人，可能就无处索要了。

　　（三）次承租人对房屋或店面的装修应当拆除，而不能折价归出租方所有。

　　在房屋特别是商铺租赁中，租赁方往往要对商铺进行重新装修或改造，如果转租是获得出租人同意的，而且获得其装修或改造的同意意见的，在房屋租赁合同终止或解除时，双方按照约定对装修物可以折价归出租方所有，租赁方可以获得相当于装修物折旧后的价款，但在非法转租中，出租人不同意转租，次承租人则无权主张上述权利，必须将装修拆除并且恢复房屋原状，由此产生的损失只能自己承担。

　　（四）未签订书面租赁合同及转租合同时，面临合同被随时解除的风险。

　　我国《合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”

　　承租人租赁房屋6个月以上的，未与出租人签订书面房屋租赁合同和转租合同的，出租人在合理的期限内通知承租人后可以随时解除租赁关系。

　　二、如何防范房屋转租中的风险

　　1、房屋转租时，必须订立转租合同，如果出租人和承租人签订的租赁合同中未约定出租人同意转租的，转租合同必须经原出租人书面同意；

　　2、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外；

　　3、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止；

　　4、如承租人未征求出租人是否同意的意见就转租出去，可能被出租人追究违约责任，承担违约金或者赔偿其他经济损失。